门店开发可行性研究

南京信息职业技术学院张勇强2019年10月门店开发与设计2019/10/82课前思考你最希望从“门店开发与设计”课程学到什么？为什么？2019/10/83门店开发与设计•课程性质•课程目标•主要内容•学习方法•教材与教参2019/10/84门店开发与设计课程性质市场竞争的产物，赢得竞争的利器。本课程是连锁经营专业的岗位能力课程。本课程是依据连锁经营专业人才培养目标和连锁企业市场拓展、门店开发等相关职业岗位（群）的能力要求而设置的，是基于连锁企业门店开发与设计实践过程，以“项目导向、任务驱动”为主要教学模式的综合性、实践性、应用性课程。核心课程实践性强，操作性强。2019/10/85课程目的掌握门店开发与策划系统理论和方法;能够熟练运用各种方法解决问题;能够制定门店内部的促销策划方案；能够完成开店的投资可行性投资分析；终极目标学会开什么店，怎么开店。理论、方法和实践三个层面上对门店开发与设计进行系统简明的掌握。从管理理念和技术应用两个角度了解现代门店开发与设计的基本原理，通过案例掌握门店开发与设计实施方法和策略。2019/10/86门店开发与设计的学习方法掌握门店开发与设计的基本理论和方法，理论结合实际，将现实中的案例用相关的理论进行分析，为今后解决实际门店开发与设计问题打下基础。2019/10/87参考书《连锁门店开发与设计》主编:杨叶飞王吉方出版社：机械工业出版社2019/10/88《连锁企业门店开发与设计》（国家“十一五”规划教材）主编:王吉方出版社：科学出版社参考书2019/10/89《连锁门店开发与设计》主编:曹富莲，李学荟出版社：大连理工大学出版社参考书2019/10/810第1讲门店开发投资项目可行性研究门店开发投资项目可行性概念1门店开发投资项目可行性内容2门店开发投资可行性环境分析3门店开发投资构成分析4门店开发投资项目经济评价52019/10/811学习目标◇使学生对连锁门店投资开发可行性有个全面认识；◇能清晰描述投资开发可行性主要研究的内容；◇能够自己完成一份门店投资开发性的可行性分析报告；◇能够独自进行门店开发的不确定性的分析。◇门店投资开发可行性研究技术◇设计门店投资开发可行性环境分析的主要框架◇连锁门店开发的投资构成◇连锁门店开发投资可行性的经济评价技能要点2019/10/812一、门店投资概念1、投资含义投资是指投资主体为了获取收益而将货币或其他资源投放于某项事业的经济活动过程。包括：投资主体、投资目的、投资手段和投资行为过程四要素。2、门店开发投资项目可行性研究是指投资者拟投资建立一家门店，为使该门店能够在激烈的市场竞争中生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；并进行全面分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益，在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性，财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。2019/10/813二、门店投资可行性研究程序机会研究初步可行性研究可行性研究2019/10/8141、机会研究机会研究的主要任务是捕捉投资机会，为拟建投资项目的投资方向提出概括性的建议。机会研究又分为一般机会研究和具体项目机会研究。包括：（1）地区研究（2）部门产业研究（3）资源研究（4）市场研究2019/10/8152、初步可行性研究主要目的：（1）根据机会研究的结论并在占有详细资料的基础上对投资机会做出抉择；（2）确定是否应进行详细的可行性研究；（3）确定哪些关键问题需进行辅助性专题研究，如市场调查、科学实验等；（4）探明这个项目设想是否有生命力。2019/10/8163、可行性研究此阶段应重点解决：（1）资源及市场情况如何；（2）建设规模如何；（3）店址选在何处；（4）采用何种经营模式；（5）外部协作条件如何；（6）建设周期与资金资金，经济和社会效益；（7）能否筹集到所需的资金等。2019/10/817三、门店投资可行性研究具体内容宏观投资环境分析地区行业概况分析市场需求调查预测门店竞争概况分析业态规模选择分析门店选址分析门店布局策划分析门店经营策略分析投资估算分析筹资方式分析经济评价结论与建议2019/10/818案例:南京A门店投资可行性报告的编写模式（1）未来宏观经济与商业趋势分析（2）南京商业运行概况及业态分析（3）A门店与仙林主要门店的竞争状况调查分析（4）A门店在仙林的选址分析（5）A门店的现金流量分析（6）A门店的经营风险（7）A门店的竞争策略建议（8）结论2019/10/819门店开发可行性结论架构架构必要性物质条件技术条件设备条件效益预测备选方案提出建议2019/10/820四、门店开发投资环境分析1、投资环境概念与特征是指对投资在某一区域内的门店投资项目所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。包括:对投资具有影响的区域范围内的社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。具有综合性、区域性、动态性、差异性等特点。寻求发展机会与避开威胁。根据不同划分标准,有不同的类型.1．按投资环境存在的物质形态进行划分2．按投资环境存在的范围不同进行划分3．按投资环境存在的内容不同进行划分2019/10/821序号分类标准分类内容1物质形态硬环境城市基础设施和配套设施自然地理条件软环境政治、经济、社会、人文、管理、政策2存在范围宏观政局、政策、经济水平、法律、思想、文化中观地区投资环境、行业投资环境微观企业内部环境，具体场所的经济、自然、社会条件、门店的营业场所、员工、资金、供货商等3存在内容社会经济环境政治制度、社会结构、意识形态、风俗习惯物质技术环境交通、通讯、煤、电、水、气的供应状况自然资源环境位置、地质、水文、气候、资源2019/10/8222、投资环境分析内容（1）宏观环境重点（2）行业竞争环境（3）顾客环境（1）社会政治环境（2）法律环境（3）经济环境（4）文化环境（5）自然地理环境（6）基础设施（7）社会服务环境2019/10/823完全垄断寡头垄断垄断竞争完全竞争竞争市场类型愿望竞争者属地竞争者店别竞争者店牌竞争者竞争者类型领导者挑战者跟随者补缺者竞争者实力商品服务价格竞争者策略（2）行业竞争环境分析的重点2019/10/824（3）顾客环境分析重点人口总数人口结构家庭状况人口因素个人收入可支配收入任意支配收入购买力因素需要种类需要特征购买需要分析生存购买动机享受购买动机发展购买动机理智购买动机感情购买动机惠顾购买动机购买动机分析5W1H分析消费者类型评价门店标准购买行为分析2019/10/825投资环境分析主要内容内容项目具体说明市场环境政策法令的相关分析政府的相关政策法令，包括价格、财政、税收等对零售及其他服务业的影响经济情况的调查分析国家的经济发展整体状况、居民收入状况、商品或服务供求状况等人口调查分析人口状况、当前社会问题、社会发展态势等自然环境调查分析气候、资源、交通等社会时尚调查分析社会流行、社会时尚及其变化态势科技状况调查分析新技术在行业的应用现状与态势竞争状况调查分析竞争者数量、竞争自身经营状况、竞争手段等消费行为消费者需求调查分析需求类型、需求满足状况等消费者购买动机调查分析消费者购买动因、消费心理的详细了解消费者门店选择调查分析选择购物地点的标准、习惯等2019/10/826五、门店开发投资环境评价1、投资环境评价原则（1）系统性原则（2）比较性原则（3）时效性原则（4）定量性原则2、投资环境分析方法（1）道氏评估法（2）多因素法2019/10/827（1）道氏评估法内涵：该种方法把在投资风险分为两类：一是“正常企业风险”，或称为“竞争风险”。二是“环境风险”，即某些可以使企业环境本身发生变化的经济、政治和社会事件。道氏评估法把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围分为两部分：一是企业从事生产经营的业务条件；二是有可能引起这些条件变化的主要压力。步骤：①评估影响企业业务条件的诸因素；②评估引起变化的主要压力因素；③在前两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中挑出8～10个项目能获得成功的关键因素；④在确定各关键因素及其假设条件后，可以提出4套项目预测方案，包括“最可能”、“乐观”、“悲观”、“遭难”。2019/10/828（2）多因素法把投资环境因素分为11类：即政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机制效率、文化环境、竞争环境。每一因素又由一系列子因素构成。在评价时先对各因素的子因素作出综合评价，然后据此对该类因素作出最优、良好、中等、可用、很差的判断，最后按下列公式计算投资环境总分：投资环境总分=∑〔Wi（5a＋4b＋3c＋2d＋e）〕Wi___第i类因素权重。a、b、c、d、e___分别是第i类因素被评为最优、良好、中等、可用、很差的百分比，且a＋b＋c＋d＋e＝l（i＝l，2…，11）。2019/10/829权重最优良好中等可用很差总得分政治环境0.050.40.20.20.10.1经济环境0.150.20.40.10.20.1财务环境0.050.30.40.10.10.1市场环境0.150.20.20.40.10.1基础设施0.120.50.20.10.10.1技术条件0.080.10.10.60.10.1辅助工业0.050.20.10.50.10.1法律制度0.050.60.20.10.050.05行政效率0.10.20.30.30.10.1文化环境0.050.30.30.20.10.1竞争环境0.150.10.20.50.10.1合计100％2019/10/830六、门店开发投资的构成1、投资构成项目总投资流动资金建设期利息建设投资固定资产投资投资方向调节税无形资产投资2019/10/8312、门店经营所需要的资产（1）固定资产（2）流动资产（3）无形资产（4）递延资产房屋与建筑物、机器设备、交通运输工具、办公设备、电器及影视设备、娱乐设备、其他设备等现金、银行存款、短期投资、应收及预付款和存货。是指门店长期使用而没有实物形态，能够在门店经营中长期发挥作用的权利、技术等特殊资产。不能记入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各种费用。2019/10/832固定资产工程费用建筑工程费用、设备购置费用、安装工程费用工程建设其他费用可行性研究费、征地费、勘察设计费、建设期间投资借贷利息费预备费用基本预备费、涨价预备费固定资产投资方向调节税流动资产现金现钞与银行存款门店短期投资债券、股票混合型证券应收及预付账款应收款、应收票据、预付款、待摊费用、其他应收款存货原料、燃料、物料、低值易耗品、商品无形资产专利权、商标权著作权、非专利技术土地使用权、商誉递延资产开办费以经营租赁方式租入的固定资产改良支出固定资产的装修、装璜净支出2019/10/8333、门店筹资规模的确定（1）筹资基本原则1）合理确定资金需要量、控制资金投放时间；2）充分考虑资金成本与资金收益的比例关系；3）要对负债资金使用效果进行分析，处理好筹资风险。（2）筹资规模确定方法1）实际核算法2）财务报表法2019/10/8341）实际核算法在门店投资需要基本确定的情况下，根据实际投资需要核算需要筹措的资金额的方法，其程序如下：①确定投资需要；②核算需要筹措的资金总额；③计算门店内部资金筹措额；④用筹资总额减去门店内部资金筹集总额，即可确定门店外部筹资规模；⑤根据门店筹资的评价准则进行修正。2）财务报表法通过对门店财务报表的分析，判断门店的财务状况与经营管理状况，从而确定合理的筹资规模。此方法较复杂，需要较强的分析技能。借助资产负债表、利润表、损益表、现金流量表。2019/10/8354、门店筹资资金的类型（1）资本金（2）负债国家投资各方集资股票流动负债长期负债①应使资本金数额与门店经营规模相适应；②对出资方式及限额的规定；③投资者应按合同规定的期限缴清各自的出资额。要求2019/10/8365、门店筹资成本核算及其意义（1）资金成本是门店为筹集一定数量的资金而支付给资金提供者的一种报酬。由资金