长沙公寓市场研究

长沙公寓市场研究报告长沙新景祥汇金国际项目组2012-11谨呈：建发房产集团长沙有限公司报告结构市场供求情况公寓产品特征客群研究销售模式市场表现总结及借鉴点市场分析公寓市场概况公寓项目主要集中在主城区二环内，但城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等区域依托城市发展与日渐成熟的配套，多个项目均有规划公寓产品，供应量出现井喷之势；汇金国际东宸19公馆铂宫二期明城国际东塘瑞府米兰春天沁园春御院像素汇观湖公寓恒大华府涉外公馆湘腾城市广场兰卡威国际万博汇潇湘国际西子一间先锋东外滩长房时代城壹号公馆中信新城星城荣域紫檀三期嘉斯茂广场金域华府运达国际新城泉昇同福大厦在售公寓项目潜在公寓项目沙发公寓泰格公寓少帅府曙光领峰帕克水岸五一中央领域长盛岚庭铂金国际湘麓国际天翼公寓沸点100铂金馆友谊公寓观园公寓大地国际公寓鹏鑫公寓泊富广场藏珑恒大金都万达公馆保利国际金领公寓枫华府第湘域城邦绿地公馆将爱公寓销售速度：由以下项目数据统计显示：各公寓项目总体月均去化套数约为60套，其中偏商务投资产品销量明显优于居住型产品，但受大市影响，2011年4季度开始至今公寓产品销售遇冷，月均销售约为15套；公寓市场分析数据来源于长沙房地产研究中心备案数据，选取了长房时代城、嘉斯茂广场、明城国际中心、东宸19公馆、东塘瑞府、万博汇、蓝湾国际广场、壹号公馆等8个项目的数据作为参考项目名称开盘时间地段是否精装产品定位主力面积推货套数销售套数成交率2011年前3季度月均去化套数2011年4季度至今销售情况长房时代城2011.5西站商圈毛坯居住/办公37-47m268147569.8%122共售110套，月均销售22套嘉斯茂广场2010.12武广新城精装酒店式公寓46-52m21573143491.2%138后续尾盘销售，月均约10套明城国际中心2010.8芙蓉中心毛坯办公50-60m2118197882.8%80后期尾盘，共售20套，月均4套东宸19公馆2011.1开福中心精装居住/投资38-50m261613521.9%16共售20套，月均销售4套东塘瑞府2010.12雨花中心精装居住/投资28-100m2146044430.4%22共售47套，月均9套万博汇2010.8雨花中心毛坯居住/投资39-67m289158866.0%4210月约35套，11月约27套，12、1月共约15套，2月10套蓝湾国际广场2011.1天心中心精装居住/投资30-50m2143515710.9%010、11月共售147套，12月约售10套，1、2月成交停滞壹号公馆2010.12五一路精装居住/投资32-75m263034354.4%3210月销售54套，11月约20套，12月约10套，1月无成交，2月销售7套总计——————————8467455453.8%总体月均去化56套总体月均去化约15套公寓市场分析序号项目名称公寓总建面(万㎡)备注序号项目名称公寓总建面(万㎡)备注1金领公寓2.52毛坯24万博汇11.86毛坯2长房时代城3.03毛坯25湘水和天下3.98精装修3红公馆4.13毛坯26时代公馆2.64毛坯4像素汇3.12精装修27花漾年华2.23精装修5西铁领寓2.96精装修28中信新城4精装修6万科城市花园1.16精装修29中城丽景香山1.38毛坯7沁园春御院2.74精装修30郡原美村5.6精装修8星语林·阿普阿布1.27毛坯31东方摩卡2.19精装修9恒万西溪里2.55毛坯32锦泰东环2.92精装修10沙发公寓1.44精装修/毛坯33曙光领峰1.84精装修11兰卡威国际3.93精装修34先锋东外滩5.68毛坯12米兰春天3.11精装修35恒大金都2.65精装修13东宸19公馆2.57精装修36西子一间8.56精装修14观园4.45精装修/毛坯37汇达国际公馆3.15毛坯15少帅府4.2毛坯38极目楚天3.36毛坯16壹号公馆3.18精装修39藏珑2.9精装修17明城国际中心6.8毛坯40才子佳苑2.23精装修18凯通公馆5.87毛坯41月亮湾2.06精装修19昊天大厦5.4精装修42水岸世景2.96精装修20东塘瑞府3.68精装修43IDo爱都3.32毛坯21保利国际广场11.18精装修44新长海国际广场6.31毛坯22蓝湾国际广场3.05精装修45郡原居里3.5精装修23剑桥名门2.26毛坯46将爱公寓2.23毛坯在售公寓情况：目前，全市已知在售公寓项目共47个，其中精装修项目29个个序号项目名称总建面(万㎡)主力面积（㎡）备注序号项目名称总建面(万㎡)主力面积（㎡）备注1天翼公寓3——毛坯22沸点1004——毛坯2爱城阳光公寓2.64————23汇金国际2.9————3金荣央谷金座1.6152精装修/毛坯24顺天国际金融中心6————4罗马假日广场5————25南湖一号6.9832-78——5涉外公馆2.540精装修26纳爱斯阳光锦城1.6241-57——6达美D6区3.3——精装修27星城荣域937-60毛坯7望兴F1站4.7945精装修28融源及第1.7146-89毛坯8梅溪湖国际新城——————29红橡华园4————9勤诚达雅阁国际844-95精装修30东岸城邦2.4949-74——10奥克斯广场8.240-90精装修31长房白沙湾1.4533-57——11绿地中央广场530精装修32融科香山国际940精装修/毛坯12世茂铂翠湾3.5——精装修33香樟兰亭2.3745精装修13泰格公寓1.1————34喜盈门范城12——精装修14澳海澜庭7.2————35德思勤城市广场5.2247-75——15勤诚达新界3.3268-89——36大地国际公寓5————16北辰三角洲2.9253-78精装修37恒凯鸿润园3————17泊富国际广场440-90毛坯38康乃馨国际老年生活示范城4.81————18友谊公寓3.543-87毛坯39星隆国际广场3.7453-65——19恒力中心2.8149-67——40星湖湾1.565-84——20铂金中心3.49————41湘麓国际8.5440-59精装修21华远华中心8——精装修合计83.8895.33未来总体潜在货量：目前，全市已知潜在售含公寓项目共41个，其中精装14个，据不完全统计，未来潜在货量高达179.21万㎡，主力面积多在40-70㎡。公寓市场分析公寓市场分析销售价格：核心区价格均突破10000元/㎡以上，除核心城区外，外围各板块价格差距不明显，以8000左右居多；Ø城市中心的精装修公寓市场整体均价在10000元/㎡以上，毛坯公寓的整体均价在9000元/㎡左右；Ø城市热点区域，例如武广新城，精装修报价在9000元/㎡左右，毛坯房在8000元/㎡左右；Ø精装修的报价在1000—3000元/㎡之间，2000元/㎡以上的装修报价为豪装最低标准；项目名称地段建面（万㎡）价格（元/㎡）装修标准（元/㎡）蓝湾国际广场天心区中心7.7212000-160002000建发汇金国际天心区中心23.77保利国际广场天心区中心80.0012000-160005000外国天心区中心11.23——3000-4000星城荣域天心区省府22.00均价8300——绿地公馆天心区省府24.816500-72002000兰亭玥岛天心区省府3.046600-7500——北辰三角洲开福区中心537.00均价9000东宸19公馆开福区中心6.429600-9800——美美公馆开福区四方坪4.50均价92801500-1800壹号公馆芙蓉区中心3.28均价160003000万博汇雨花区雨花亭49.00均价9800——阳光锦城雨花区雨花亭24.12均价9000——时代公馆雨花区红星3.80均价6700——德思勤广场雨花区红星141.74均价1300036000京投银泰环球村雨花区武广180.00均价5400——华晨世纪广场雨花区万家丽35.00均价149003500喜盈门范城雨花区万家丽48.00均价85003000中信新城大托暮云225.005600-6000——怡海星城大托暮云198.003998-5500——典型项目分析——德思勤广场l首批蓄水时间长，开盘对比认筹期释放的价格来看，开盘均价有优势，突破客户心理预期。l营销推广力度较大，利用低首付吸引客户的关注，配合营销现场的形象展示，带动项目热销；l5月本次开盘推出100套，价格较4月提高约300元，销售约90套，销售率91%；l小批量多次开盘，低价入市后续小幅度上调，制造热销氛围。发展商湖南德思勤投资有限公司位置长沙湘府东路与韶山南路两大主干道的交汇占地规模373476平米总建筑面积156万平米总套数1135套开盘时间4月28日销售均价（元/㎡）精装公寓8800-9100销售情况共推168套，当天销售148套公寓市场分析典型项目分析——喜盈门范城发展商湖南润领房地产开发有限公司位置雨花万家丽与木莲路交汇处西北角占地规模6.67万平方米总建筑面积48万平方米总套数4000套开盘时间4月21日销售均价（元/㎡）折前8500元/㎡，折后起价6850元/㎡，折后最高价8948元/㎡，折后均价8000元/㎡，层差50-80元/㎡销售情况开盘推出560套，其中公寓448套，住宅112套，成交57套，公寓成交不足10%l开盘当天现场气氛不足，客户较为犹豫；l项目现场展示较差，对项目整体形象不匹配，客户对其价格认同度不高。公寓市场分析典型项目分析——华晨世纪广场发展商湖南鑫盛房地产开发有限公司位置雨花区万家丽中路二段8号占地规模80亩总建筑面积42万方开盘时间4月8日推出房源本次推出项目C#北面单元全部480套酒店式公寓，公寓分布在5-28层，每层共20套公寓销售均价（元/㎡）面价15000-17000元/㎡，优惠后14000元/㎡-16000元/㎡；销售情况开盘去化率为53.5%，后续去化情况较好，目前销售率已达80%左右l此次推出的70年产权年限酒店式公寓由美国温德姆豪生大酒店统一管理，采用定期返租购房者的收益管理模式，购房者所购置的公寓由豪生大酒店统一管理，酒店运营前十年每年固定以实际成交总房款的8%向购房者返租，三个月向购房者支付一次租金。总价100万的公寓，每三个月约能向购房者支付20000元的固定租金。返租的模式消费者极为认可，销售情况极好。公寓市场分析报告结构市场供求情况公寓产品特征客群研究销售模式市场表现总结及借鉴点项目概况：长沙公寓产品面积以30-60平米为主，精装修逐步成为小户型公寓主要销售形式序号项目名称主力面积备注序号项目名称主力面积备注序号项目名称主力面积备注1米兰春天30-50精装修14嘉斯茂广场46-52精装修27观园公寓30-60毛坯2涉外公馆40精装修15西子一间47-72精装修28铂金国际公寓88-94毛坯3像素汇25-28精装修16绿地公馆52-53精装修29长盛岚庭50毛坯4兰卡威国际25-28精装修17藏珑39-42精装修30兴威帕克水岸40-80毛坯5沙发公寓48-85精装修18恒大金都43-53精装修31城南故事41-43毛坯6壹号公馆32-75精装修19明城国际中心50-60毛坯32紫檀三期40-80毛坯7泉昇同福大厦39-123精装修20潇湘国际40-60毛坯33金领公寓72-144毛坯8东塘瑞府30-100精装修21嘉盛国际36-71毛坯34先锋东外滩48-63毛坯9曙光领峰46-51精装修22五一中央领域30-64毛坯35星城荣域37-60毛坯10东宸19公馆38-50精装修23泊富国际广场40-90毛坯36长房时代城40毛坯11湘水和天下47-54精装修24少帅府34-86毛坯37观湖公寓32-50毛坯12万科金域华府26-61精装修25万博汇39-67毛坯38明城国际中心50-60毛坯13恒大华府27-63精装修26凯轩世纪云顶42毛坯39北辰三角洲50-60精装、毛坯公寓市场分析公寓配套分析项目电梯配比电梯品牌车位配比配套中央空调蓝湾国际广场4台电梯奥的斯1：0.31层商业，酒店待定有明城国际中心8台电梯蒂森克虏伯地下