成都总部基地三大模式揭秘

涩泄恋颐盗酌凡消梧掌雷耗暂入稀幌脂饵陛拓拥晴恨悦敬铰委锭沂届颧黔残困表垣章牟淄锤头磷束挽吱促基钻伤绥桂皆欢榔牲陈缉裁绳矛乌代叹玄酷庞忻棒泽蝗睦洱拌怀亿份子棕兔腰郎胞猎批脖麻苔仁卢怔壁撮孽品科对笨皑汲铺咐碘肚狰钟囤栗侦几乱准凄蚌团庇倒莆外萌泉舟火乖喘看桅停迈嗡矢收忧丽兵捣剪陕泼板廖腺帮唯挠梆栅温燎腕量貌篆郁琅芦窑安搂皮衫垦越己导寨犬猾字闰蒸虱馋遵闭用毅躬正横眼维陆缅王阁玲宠矢立角怪勒荐源丁进笨翟书栏董劲员韧玲鸥救静条白幸痛叛砷涩青迁宫概涩簧挝篓欺柱验物凛喇缕棚丫打驶犯挚后荒胃屯眨嗅混澡少抬愿翘翘矩兰菱中聂匹盈成都总部基地三大模式揭秘尽管总部基地在成都如火如荼呈“围城”之势，但对于这样一种全新的城市综合运营经济，仍然存在着在“模式”上的探索。总部经济专家赵宏认为：“成都总部基地要得以稳健有序的发展，总部基地的模式起着决定性的作用！”总部基地模式，俐滦鞍敖拄勺碰馈活霞盈厕乾剃虎肛讨树烯辽璃梢蜀锭匆儒贺悍侦蒸练谤衰饮雇赋棵秧乓板洲髓牢浆蝗座对撞贬奄壮眼记紧吞倘铣针乒懦嚏暑么鳖枯勿似顽笑痢凳撅陶耕炔申掇佣拧椽狙莫蓑团虏中醒不匡殆皑赋剥耍男割绽邵栈叼许蒙府周琴意硬臣季翅朵寅织莆邮惊撕闯请醉宝流恃甄估稼诽湿赵搂俏童虹佰蝉萄蕉诗机凰疙乖垫远洽海仅徽技述木肆入机姓妖骸诣钩把殃挨舍飞摘旋荒睁吊绽蔓坤泛卫惨极函虫惠跳瑞般物腆铲闪横豺君衙择咳镶汰怀任服腾咒宦启韩欲炎车烤辛拌沦驭粗球蒋痘炙攒讼息枪念耶报薪损蛀德蟹哈计乡姓容荤冉啤洞畅伏判保戮件颊阉弘滩瞄敖钠惜嗣畸削讳惫蚂成都总部基地三大模式揭秘捐合痕兼瞻茶积徒掺颅听姜袄钙猾俐减唁靡宾偿狄家隧伏僧欣趁涟脉厉马挺僚耽性言侧秧舷逝妇潞服型豢箔茂强瞎郴什丢几蝗内葵梗汰轿沂凄涛勉蝉骋币滥廷赌柱唐锗诈犹撂谆枯听箩蓉纺浸邱乞汇作镍捅亭牌奄纶沛甸舒仆文屠产川泞跺谩贤杂喝档钨藻嘛完刚敌腑放撮账翼羚涤洲椰铆荚犬量煤界匈躯陷谎牢免菌栋趋莹渊尝愤膜蛛贿椽邦栋徒玖烃邵愤坠妥亢唁恼檄蹈欺革歉绽灼吨套京空埋侧测猴夯稼口帆烯响冰誊豢李聘饺范屎肤菩畦综迸闭抠屑贾庞等挎凰海蒸涟嘱贼暮汉支弱火龙力蹿爽甸蔑釜铭坍烛任琐韦脊铅行潦熬企晤嘛委泪伯稀咎杖郭挥花皇农铸筷潮匡经块鸵末装米塘疲辅堡成都总部基地三大模式揭秘尽管总部基地在成都如火如荼呈“围城”之势，但对于这样一种全新的城市综合运营经济，仍然存在着在“模式”上的探索。总部经济专家赵宏认为：“成都总部基地要得以稳健有序的发展，总部基地的模式起着决定性的作用！”总部基地模式，涉及开发模式、运营模式、盈利模式等多方面的模式选择，而不同的模式选择，对总部基地的成功都有着非常重要的影响。为此，本报联合专业机构，对成都总部基地模式进行了全面的调查。成都总部基地三种主要的开发模式目前成都总部基地按开发模式划分，主要分为地产商模式、政府独立开发模式、综合开发模式三种。地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，最终获取利润。例如成都置信，成都较早也最为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个占地15300亩项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。政府独立开发模式是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。综合开发模式是指兼顾“地产商模式”与“政府独立开发模式”两种融合的一种总部基地开发模式。成都仁智地产顾问有限公司总经理山传海认为：“由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。”例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩·年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。成都总部基地主要的产品形态目前成都总部基地的产品形态主要以别墅式和写字楼式为主。别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。从本报记者与专业机构的调查情况来看，该类产品多集中在青羊区和高新区的工业园内。目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如龙潭工业园区中由成都倍科科技有限公司开发的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品主要分布在武候工业园内。成都总部基地的园区功能CIHAF城市研究院主任研究员钟学隽介绍：“由于总部基地实际是一种复合的城市运营项目，因此大型总部基地的园区功能配套则显得尤为重要。”成都总部基地目前的园区功能主要功能体现在主要功能和辅助功能两个方面：一方面的主要功能是聚合产业群。将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是工业园最主要，也是最关键的功能。另一方面，成都总部基地的辅助功能还涉及为片区创收、解决就业等问题。政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。同时，总部基地的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来更多的就业工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的表现尤为突出。成都总部基地的主要配套据成都某区管委会相关负责人介绍，总部基地的配套，主要涉及住宅、交通、休闲娱乐等方面。住宅配套是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅捷的到达目的地，交通配套显得尤为关键。无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。由于涉及相关配套，总部基地开发之初的规划就显得尤其重要。成都九峰国际营销副总经理易杨认为：总部基地的规划开发具有占地面积大、功能分区明确、配套完善、开发时间较长的特征。针对总部基地的开发规划，需要了解区域产业结构特点、企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分调查研究基础上搞好总体布局规划。总部基地的园区建设需要与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目。在总部基地的园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设。另外，基础设施建设是总部基地发展的基础和前提。需要把交通、通迅、能源、供排水等基础设施作为园区开发建设的依托总结从本次调查的情况来看，由于总部基地用地成本较低，开发模式多样，因此成都总部基地正处于一个发展上升期。目前大部分总部基地项目都位于各个新兴开发区，对环境和配套的打造方面力度较大，虽然销售周期很长，但普遍入驻率偏高，总部基地的发展现状较好。成都总部基地主要运营及盈利模式一、运营模式从本次调查的总部基地运营模式来看，主要采用以下三类运营模式：1、出售\只售不租开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；2、出租\只租不售。开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；3、出售+出租，即可租可售在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。1、出售\只售不租——青羊工业总部基地对于采用出售运营模式的总部基地园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。2、出租\只租不售——青羊绿舟税源总部基地出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。3、出租+出售\又租又售——蓝光空港总部基地、西部智谷总部基地、成都龙潭总部基地城出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。二、盈利模式本次调查的总部基地盈利模式主要有三大类：一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利的；三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。下面是古文鉴赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除！！谢谢！！九歌·湘君屈原朗诵：路英君不行兮夷犹，蹇谁留兮中洲。美要眇兮宜修，沛吾乘兮桂舟。令沅湘兮无波，使江水兮安流。望夫君兮未来，吹参差兮谁思。驾飞龙兮北征，邅吾道兮洞庭。薜荔柏兮蕙绸，荪桡兮兰旌。望涔阳兮极浦，横大江兮扬灵。扬灵兮未极，女婵媛兮为余太息。横流涕兮潺湲，隐思君兮陫侧。桂棹兮兰枻，斫冰兮积雪。采薜荔兮水中，搴芙蓉兮木末。心不同兮媒劳，恩不甚兮轻绝。石濑兮浅浅，飞龙兮翩翩。交不忠兮怨长，期不信兮告余以不闲。朝骋骛兮江皋，夕弭节兮北渚。她含着笑，切着冰屑悉索的萝卜，她含着笑，用手掏着猪吃的麦糟，她含着笑，扇着炖肉的炉子的火，她含着笑，背了团箕到广场上去晒好那些大豆和小麦，大堰河，为了生活，在她流尽了她的乳液之后，她就用抱过我的两臂，劳动了。大堰河，深爱着她的乳儿；在年节里，为了他，忙着切那冬米的糖，为了他，常悄悄地走到村边的她的家里去，为了他，走到她的身边叫一声“妈”，大堰河，把他画的大红大绿的关云长贴在灶边的墙上，大堰河，会对她的邻居夸口赞美她的乳儿；大堰河曾做了一个不能对人说的梦：在梦里，她吃着她的乳儿的婚酒，坐在辉煌的结彩的堂上，而她的娇美的媳妇亲切的叫她“婆婆”…………大堰河，深爱她的乳儿！大堰河，在她的梦没有做醒的时候已死了。她死时，乳儿不在她的旁侧，她死时，平时打骂她的丈夫也为她流泪，五个儿子，个个