国有土地交易常识与交易示例分析

国有土地交易常识与交易示例分析GemdaleCorporation第一部分土地所有权的归属第二部分第三部分国有土地使用权研究国有土地使用权出让第四部分提纲招拍挂交易方式的项目分类及案例分析21世纪最宝贵的财富是什么?PK对于拥有了大量优秀人才的房地产开发企业，又是什么更重要呢？OROROR设计工程营销成本、财务GemdaleCorporation土地GemdaleCorporation第一部分土地所有权归属要点概念范围界定土地所有权归属GemdaleCorporation土地所有权归属土地按所有权分类国有土地集体土地√城市市区的土地；√农村和城市郊区中已经国家依法没收、征收、征购为国有的土地；√国家依法征收的原集体所有的土地；√依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；√农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；√因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。√农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理；√在一个村范围内存在两个以上农民集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的，由村内各该农民集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理；√农民集体所有的土地，已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织作为所有者代表经营、管理。GemdaleCorporation第二部分国有土地使用权研究要点国有土地使用权土地出让流程政府土地增值收益及分配建设用地是土地使用中的一个重要制度。国有土地主要是用于建设用地，而建设用地一般也只能是使用国有土地。房地产开发是国有土地用于建设用地的主要方式。那么，我们该如何获取土地呢？请往下看……GemdaleCorporation国有土地使用权的取得GemdaleCorporation国有土地使用权研究图2-1国有土地使用权转移方式国有土地有偿使用方式招标、拍卖、挂牌、协议出让国有土地使用权转移方式国有土地无偿使用方式国有土地使用权划拨国有土地使用权作价出资或者入股国有土地使用权出让国有土地租赁国有土地使用权转让一、国有土地使用权虽然土地所有权主体较为单一，但是使用权主体则是相当分散的，通过有偿或无偿的方式，土地使用权可以为各种主体享有。1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。GemdaleCorporation国有土地使用权研究土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（一）无偿使用方式——土地使用权划拨定义使用范围对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation国有土地使用权研究（二）有偿使用方式——出让、转让、租赁和作价出资入股有偿使用方式是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是指国家将国有土地出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付资金的行为。指土地使用者通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其土地使用权再转移的行为。出让租赁转让图2-2国有土地有偿使用方式对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation国有土地使用权研究二、土地出让流程政府土地使用权土地出让金开发商图2-3土地使用权出让示意图对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation国有土地使用权研究三、政府土地增值收益及分配政府土地收益政府储备地块委托交易地块公开成交价款与土地储备整理成本之差不改变现状土地使用条件地块公开成交价款的40％地块公开成交价款的50％改变现状土地使用条件并进行开发建设图2-4政府土地增值收益分配图GemdaleCorporation第三部分国有土地使用权出让要点招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权GemdaleCorporation国有土地使用权出让方式招标？拍卖？挂牌？招标：市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖：市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌：市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。GemdaleCorporation招拍挂适用范围商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地有竞争要求的工业用地同一宗地有两个或者两个以上意向用地者划拨土地使用权改变用途划拨土地使用权转让出让土地使用权改变用途其他情形图3-1招拍挂国有土地使用权适用范围示意图国有土地使用权出让方式√招拍挂的实施主体——国有土地使用权招标拍卖挂牌让由市、县国土资源管理部门组织实施。（武汉市土地储备中心、交易中心）√招拍挂的组织方式——自行办理；指定或授权下属事业单位承办；委托相应的交易代理中介机构承办或协办。√协调决策机构——国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。√土地招标拍卖挂牌主持人——国有土地使用权招标拍卖者挂牌出让活动，应当由取得土地招标拍卖挂牌主持人资格的人员主持进行。土地招标拍卖挂牌主持人资格由国土资源部统一考试认证，颁发资格证书。GemdaleCorporation国有土地使用权出让方式√招标拍卖挂牌公告包括的内容——（1）出让人的名称和地址；（2）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；（3）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；（4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；（5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（6）确定中标人、竞得人的标准和方法；（7）投标、竞买保证金；（8）其他需要公告的事项。GemdaleCorporation国有土地使用权出让方式招标活动的完整流程对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation投标人在截止时间前将标书投入标箱，不可撤回出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，所有投标人参加。投标人少于三人的，重新招标评标小组评标。由出让人代表及专家组成五人以上的单数评标小组投标人对投标方案进行陈述，但范围不得超出投标文件范围或改变投标文件的实质性内容。评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审对最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定为中标人国有土地使用权出让方式拍卖活动的完整流程对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation主持人点算竞买人主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他事项主持人宣布起叫价和增价规则。没有底价的，应当明确提示主持人报出起叫价竞买人举牌应价或报价主持人确认该应价后继续竞价主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，则落槌成交，宣布价高者为竞得者。国有土地使用权出让方式挂牌活动的完整流程GemdaleCorporation在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。符合条件的竞买人填写报价单报价出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格出让人接受新的报价出让人在挂牌公告规定的时间确定竞得人国有土地使用权出让方式挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价度对于挂牌的成交界定——√在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；√在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；√在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。√在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价……对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation国有土地使用权出让方式…关于现场竞价√挂牌主持人应当宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价。√参加现场竞价的竞买人应当按照竞价规则应价或报价。√挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。√挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有再应价，且该价格不低于底价的，挂牌主持人宣布最高应价或报价者为竞得人。最高应价或报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止，应当按规定重新组织出让。√在现场竞价中无人参加竞买或无人加价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低于挂牌底价者除外。对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation国有土地使用权出让方式竞得人的后续工作√以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。（成交确认书包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容）√中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。√受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation国有土地使用权出让方式目前，土地交易方式的适用范围√重大商业项目、旅游项目、旧城改造项目等采用招标方式，但目前极少采用此种交易方式。例：汉阳旧城风貌区√对于拍卖方式，由于存在较多实施隐患，如拍卖前出让方不能清楚知道参与者数量而引致增价幅度难以确定，竞价现场局面失控等，因此，该种方式基本不予采用。例：武汉市唯一一例采用拍卖方式的交易土地，2001年香港凯恩斯后湖中一花园项目。√目前采用最多的交易方式为挂牌。由于它有一个相对长的场外竞价周期，使得土地交易部门在此期间对参与者数量、土地关注程度、报价水平有一个清楚的认识，同时，由于场外报价是公开的，从中可以淘汰掉部分实力有限的竞价者。对政府而言有利于有效控制成交价格，对竞价而言提供一个相对理性的竞价环境。对于土地拓展工作方式的探求与摸索GemdaleCorporation国有土地使用权出让方式协议出让国有土地使用权何谓协议出让国有土地？是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让的前提条件又是什么？在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。GemdaleCorporation国有土地使用权出让方式协议出让完整流程图GemdaleCorporation符合协议出让条件的土地意向用地者与政府相关部门协商签订《国有土地使用权出让合同》付清土地使用权出让金办理土地登记手续取得国有土地使用权改变土地用途签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同补交相应的土地使用权出让金办理土地使用权变更登记手续成功取得出让方和市、县人民