沈阳金廊商圈及周边商业详细调研报告

1沈阳2013年华强金廊项目详细调研深圳华强商业管理有限公司沈阳分公司2沈阳商业市场情况项目周边商业分布项目周边商业竞品项目分析沈阳地下商业发展的现状地下商业（定位）目录345浑南商圈现有商业供应27.2万平方米--亿丰时代广场一期--泛华广场一期沈阳商圈分布一未来可能形成的商圈沈阳目前有六个商圈市级商圈：太原街商圈、中街商圈区域商圈：北站商圈、金廊商圈社区商圈：北行商圈、铁西商圈未来可能形成商圈：浑南商圈沈阳市商圈的分布如左图所示。金廊商圈位于沈阳市区中部，是沈阳城市中轴线的拓展。商圈以沈阳南北向城市轴线“北陵大街-北京街-青年大街”为轴线向东西侧拓展，其平均宽度1~2公里，全长约12公里，总面积约7.7平方公里。区域定位为沈阳市行政文化中心、政治经济中心和金融文化产业中心，集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能，是未来服务于东北、乃至东北亚的区域中枢，是沈阳最重要的经济带之一。项目区位图金廊地区铁西太原街长江街中街沈阳金廊华强中心金廊商带——项目位置图1234657891011金廊商带商业：1华府天地2新华国际金融中心3恒隆市府广场4沈阳百联购物中心5华润万象城6嘉里建设地块（规划中）7沈阳茂业城8同方数码广场9世纪华丰广场10世茂五里河项目11新世界会展中心C区B区A区地块分布规划总用地面积83856.80M²总建筑面积1132502.2M²计容积率总建筑面积880495.5M²酒店29308.3M²公寓418847.6M²办公116770.8M²商业MALL地上商业233065.5M²地下商业82503.4M²91五里河商圈商业分布2浑南商圈商业分布金金廊区域新商圈分布分布二101734256891011名称：沈阳万象城档次：高端体量：25万平方米开业时间：2011年名称：嘉里中心档次：高端体量：N/A开业时间：N/A名称：群升沈阳新天地档次：中低档体量：1.2万平方米开业时间：N/A名称：家乐福档次：低端体量：2万平方米开业时间：2004年名称：茂业百货档次：中档体量：8.2万平方米开业时间：2011年名称：北京华联五里河购物中心档次：中低端体量：5万平方米开业时间：2009年名称：世纪华丰购物广场档次：中档体量：12万平方米开业时间：N/A名称：世贸百货档次：中档体量：4.6万平方米开业时间：2010年名称：久丽百货档次：高端体量：1.5万平方米开业时间：2007年名称：新夏宫档次：N/A体量：N/A开业时间：N/A名称：新世界国际会展中心档次：N/A体量：14万平方米开业时间：N/A未开业项目已开业项目2.1五里河商圈商业分布11未开业项目已开业项目123567名称：泛华广场档次：低端体量：11.2万平方米开业时间：2010年名称：亿丰时代广场一期档次：低端体量：16万平方米开业时间：2010年名称：瑞宝国际花苑购物中心项目在建名称：保利达集团商业项目项目在建（主要为临街街铺）名称：兴隆奥特莱斯名称：沿海赛洛城项目在建（主要为临街街铺）名称：万达广场项目在建2.2浑南商圈商业分布312三、项目周边商业项目分析3.1已开业商业项目分析3.22013年开业项目3.3未来商业项目分析13序号所属商圈项目名称商业类型档次建筑面积开业时间1金廊商圈万象城购物中心高端1220112北京华联五里河购物中心社区商业低端320083家乐福文化路店超市低端320064茂业百货百货中高端1020115世贸百货百货中高端820106久丽百货百货高端220047百联购物中心购物中心中低端1020098市府皇城恒隆广场购物中心高端1020129浑南商圈泛华商业广场一期购物中心中低端12200910亿丰时代广场一期购物中心中低端15200911兴隆奥特莱斯折扣百货中低端1120123.1已开业商业项目分析142013年预计开业项目序号所属商圈项目名称商业类型档次建筑面积开业时间1金廊商圈华府新天地二期购物中心中高端15万2013.4.282浑南商圈浑南万达广场购物中心中高端15万2013.6.27153.2未来商业供应情况分析序号所属商圈项目名称商业类型档次建筑面积开业时间1金廊商圈嘉里中心购物中心高端35万平N/A2维信新夏宫购物中心中高端10万平N/A3世纪华丰嘉德购物广场购物中心中高端12万平方米N/A4宏发广场购物中心待定待定5宝能ALLCITY购物中心中高端待定6大连友谊商城百货中低端待定7佳兆业购物中心中低端6万8新世界K11购物中心中高端14万平方米N/A9浑南商圈保利达集团商业项目底商N/AN/AN/A10瑞宝国际花苑购物中心底商N/AN/AN/A11沿海赛洛城底商N/AN/AN/A16项目名称万象城位置沈阳市和平区青年大街288号开业时间2011年5月开发商华润置地有限公司建筑面积25万平方米出租率90%定位及档次高端经营情况较好目标客户群及人流分析目标客户群主要为20—50岁的高收入人士人流量计算----楼层面积（万平方米）业态代表商户租金水平B1F3餐饮、超市KFC、大兴餐厅、味千拉面、ole超市餐饮100-150元/平方米L14服装、珠宝、皮具Cartier、versace、prada、hermes、D&G服装200-300元/平方米L24服装、皮具BMWlifestyle、De.soul、versus、i.tL33.5服装、皮具EQ:IQ、ochirly、NOVO、fenglayL43.5服装、餐饮、皮具CEOQUIS、JNBY、odbo、samsonite、亚洲土地L53.5影院、溜冰场、餐饮、家居生活、药品OSIM、一茶一坐、金牌小龙、蓉悦、emoi、bose、megabox、worldicearena影院60元/平方米L63.5美容护理、家居生活、童装、餐饮Breo、玛花纤体、harborhouse、babyland、禾绿回转寿司、食通天美食广场综合评价：该项目定位高端、体量庞大、业态丰富，虽开业不久，但该商场已颇具人气优势：1、项目定位高端，引进众多国际高端品牌，对高端消费者具有较强吸引力；2、项目设计理念超前、给人营造卓越的购物空间；3、华润集团拥有丰富的商业地产运营经验，为购物提供更好的购物体验；4、项目交通便利劣势：--3.1.1万象城17外观平面内景一内景二3.1.1万象城18项目名称北京华联五里河购物中心位置青年大街和文翠路的路口西南口开业时间2009年开发商建筑面积5万平方米出租率80%定位及档次中低端经营情况良好目标客户群及人流分析附近的白领和居民的日常消费人流量计算测量时间为10月12日12:50—13:00，测量时间为10分钟，其中进场人数59人，出场人数111人，提袋人数33人楼层面积（万平方米）业态代表商户租金水平1F1.7服装、餐饮Me&city、etamweekend、麦当劳2F1.7服装、儿童娱乐、童装爱乐游、nike200—240元/平方米3F1.6BHG超市综合评价：该商场整体定位低端，仍有部分商铺空置，经营状况不容乐观。优势：1、项目所处位置较好，交通便利，人流较多劣势：1、项目整体设计较差；2、业态搭配有欠妥当3.1.2北京华联五里河购物中心19外观平面内景一内景二3.1.2北京华联五里河购物中心20项目名称家乐福文化路店位置沈阳市沈河区文化路81号开业时间2004年开发商建筑面积2万平方米出租率100%定位及档次低端经营情况良好目标客户群及人流分析附近居民人流量计算调查时间为10月13日11:14—11:24，调查时间历时10分钟，提袋人数为120人。楼层面积（万平方米）业态代表商户租金水平BF停车场1F0.7餐饮、服装Pizzahut、KFC、森马、佐丹路400--600元/平方米2F0.7超市家乐福3F0.7超市家乐福综合评价：该商场主要为大众化消费，经营情况良好。优势：1、项目周边居民较多；2、项目依靠家乐福吸引大量人流，同时搭配低端餐饮与零售，整体经营良好。3.1.3家乐福文化路店21外观平面内景一内景二3.1.3家乐福文化路店22项目名称茂业百货位置沈阳市沈河区青年大街185号开业时间2011年开发商茂业国际控股有限公司建筑面积8.2万平方米出租率100%定位及档次中高端经营情况良好目标客户群及人流分析人流量计算调查时间为10月12日11:52—12:02，历时10分钟，其中进场人数60人，出场人数27人，提袋人数5人,楼层面积（万平方米）业态代表商户租金水平B3F、B2F停车场B1F1超市、餐饮、时尚女鞋BHG、川人百味、乐天利超市30元/平方米1F1服装、化妆品、珠宝首饰CERRUTI1881、VERRI、APPLE、Y-3、GIVENCHY、周大福、亨吉利百货联营扣点率为13%--26%2F1男装、皮具BYFORD、FANMDIS、BUGATTI、ECCO、EC/CHRISDIENDENY3F1女装、女包、饰品KLOVA、EXCHANGE、TENGS、REX、COBO、WHY、DA、JEEP、HISIMON4F1淑女装、孕装、饰品GIAMMABRUNS、E.LAND、DAZZLE、ONLY、AIMER、TRIUPH、ZIBAO5F1运动休闲、户外、器材ADIDAS、NIKE、KAPPA、LI-NING、CONVERSE、PUMA、JACKJONES、SELECTED、PLORY、JACKWOTFSKIN6F1儿童服饰、家居用品小淑女与约翰、PAWINPAW、E-LANDKIDS、LUOLAI、淑女屋床品、PEARLLIFE、PHILIPS/PANASONIC、SANYO7F1影院、折扣店、配套耀莱成龙国际影院、鑫春天美甲、娇莉芙3.1.4茂业百货23外观平面内景一内景二3.1.4茂业百货24项目名称世贸百货位置沈阳市沈河区文体西路开业时间2010年开发商上海世贸集团建筑面积4.6万平方米出租率40%定位及档次中档经营情况很差目标客户群及人流分析人流量计算人流稀少楼层面积（万平方米）业态代表商户租金水平1F0.65餐饮极典蓝山咖啡厅2F0.65家居樊思美居3F0.65家居、美容樊思美居、伊美娜美容院4F0.65娱乐CRLRCLUB5F0.65影院世贸时尚欢乐影城6F0.65餐饮红果川菜、幸本日本料理7F0.65娱乐餐饮创声量贩式KTV、日本料理综合评价：该商场定位为女性主题商场，目前经营惨淡。现在已经改为茶城二次招商。优势：---劣势：1、商场整体动线混乱；2、商场业态组合较少，品类单一3.1.5世贸百货25外观平面内景一内景二3.1.5世贸百货26项目名称久丽百货位置辽宁省沈阳市沈河区青年大街211号开业时间2007年开发商建筑面积1.5万平方米出租率60%定位及档次高端经营情况较差目标客户群及人流分析高收入人群人流量计算人次/小时楼层面积业态代表商户租金水平1F0.5万平方米服装、珠宝、皮具LV、prada、versac、2F0.5万平方米珠宝、皮具FESDA、shine、Goji3F0.5万平方米空置综合评价：该项目为原来的西武百货，定位高端、业态单一，经营情况惨淡优势：1、商场装修档次较高，购物环境较好；2、商场引进国际一线品牌，具有较强的品牌号召力劣势：1、商场面积较小，且业态单一；2、商场只针对高端客户，目标市场较小，同时由于万象城的开业，该商场的部分高端客户已转移至万象城。3.1.6久丽百货27外观平面内景一内景二3.1.6久丽百货2828项目名称百联购物中心位置沈阳市沈河区青年大街55号开业时间2008年开发商沈阳新拓置业建筑面积11万平方米出租率60%定位及档次中端经营情况较差目标客户群及人流分析地铁人流及周围白领办公人群人流量计算人次/小时楼层面积(万平方米）业态代表商户租金水平BF2.0超市家乐福1F1.8服装、珠宝、餐饮300-4002F1.8服装、餐饮200-3003F1.8服装、家居、餐饮150-2504F1.8服装、餐饮、电影院新东北影城100-1505F1.8KTV、健身创生中体倍力50-100综合评价：该商场与其他商场相似，对顾客没有特别