第五章--房地产评估

第一节房地产评估概述一、房地产的概念及其特征房地产是土地、建筑物以及其他地上定着物及其权属的统称。（一）土地土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。土地及其上的定着物通常称为不动产。（二）土地的特性1.土地的自然特性（1）位置的固定性（2）质量的差异性（3）不可再生性（4）效用永续性2.土地的经济特性（1）供给的稀缺性（2）可垄断性（3）土地用途的广泛性（4）效用级差性（三）土地的权利我国土地的权利不是孤立的一种权利，而是一个权力束，主要包括土地的使用权、所有权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。土地的国家所有权和集体所有权不可以转让，可转让的只能是土地的使用权。土地的使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。（四）建筑物从建筑学角度，建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。从资产评估角度，建筑物不仅包括了房屋和构筑物，而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。（五）房地产的特性：(1)位置固定性及区域性。(2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。(4)投资风险性。(5)政策限制性。（六）房地产评估原则房地产评估除了遵守资产评估的五大原则（预期原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则）外还要坚持一下两个原则：（1）合法性原则（2）最有效使用原则（七）地租与地价理论（1）地租理论绝对地租级差地租垄断地租矿山地租建筑地段地租（2）地价理论地价的特征：1.地价是地租的资本化2.地价是权益价格3.土地具有增殖性4.地价与用途相关5.地价具有可比性6.地价具有个别性（八）房地产评估程序1.明确评估基本事项（1）明确评估目的（2）了解评估对象（3）明确评估价值类型（4）确定评估基准日（5）签订评估委托协议或合同2.制定工作计划3.实地勘察与收集资料4.测算待评估资产评估价值5.综合分析确定评估结果6.撰写房地产评估报告二、房地产价格及其影响因素（一）房地产种类(1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、租赁权等价格)。(2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。(3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。（二）影响房地产价格及评估价值的因素(1)一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。1.经济因素：经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素2.社会因素：人口因素；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素3.行政因素土地使用制度与住房制度、地价政策，城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、交通管制（2）区域因素区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境等。繁华程度对商业性房地产的价格及评估价值影响最大，而区域环境对住宅的价格及评估价值的影响最大。（3）个别因素1.土地的个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该宗土地价格的影响。具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地力因素、地质因素、地形因素、容积率因素、土地使用年限因素等2.建筑物的个别因素：建筑物的面积、结构、材料等，设计、设备是否良好，施工质量，法律限制建筑物是否与周围环境的协调等第二节市场法在房地产评估中的应用一、基本思路二、适用范围是要有适当的房地产交易实例就可以使用。三、计算公式参照物交易日价格指数格指数待估地产评估基准日价参照物个别因素值待估地产个别因素值参照物区域因素值待估地产区域因素值参照物交易情况正常交易情况参照物交易价值待估房地产评估价值四、市场售价类比法的评估步骤1、广泛搜集房地产交易资料2、选择可供比较的交易实例作为参照物3、进行市场交易情况修正4、进行交易日期修正5、进行区域因素修正6、进行个别因素修正-剩余使用年限修正7、容积率的修正8、确定待评估房地产评估价值例：某城市土地容积率修正系数表容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：容积率修正后的正常价格=800×1.6/1.9=673.7(元每平方米)例：有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A6802003+1%1.30+1%B610200301.10-1%C7002002+5%1.40-2%D570200401.0-1%-1%E7502005-1%1.60+2%F700200601.3+1%0G200601.100表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表（见下表）为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估待估宗地G在2006年的价格。时间2000200120022003200420052006指数100103107110108107112解析：（1）建立容积率地价指数表（2）交易时间修正A：112/110B：112/110C：112/107D：112/108E：112/107F：112/112（3）交易情况修正A：100/101B：100/100C：100/105D：100/100E：100/99F：100/100（4）容积率修正A：105/115B：105/105C：105/120D：105/100E：105/128F：105/115（5）区域因素修正D：100/99F：100/101（6）个别情况修正A：100/101B：100/99C：100/98D：100/99E：100/102容积率1.01．11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128112100105100100.600620()110101115100101A元/平方米112100105100100.610627()11010010510099B元/平方米112100105100100.700623()10710512010098C元/平方米112100105100100.680755()1081001009999D元/平方米112100105100100.750638()10799128100102E元/平方米112100105100100.700633()112100115101100F元/平方米620627623638633评估结果（）/5=628(元/米)五、路线价估价法在土地使用权评估中的应用（一）路线价估价法的基本思路及运用范围路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线价,然后据此路线价,再配合深度指数表,用数学方法求算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。适用范围：适宜于同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要大范围内对大量土地进行评估的场合。（二）理论依据替代原则（三）路线价估价法的基本数学表达式为：宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积采用此方法估价时,如果街道两边的土地另有特殊条件存在,如街角地、两面临街地、不规则形地等,则还要进行因素的加减修正,数学表达式为：宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积±修正额（四）路线价估价法的估价步骤(1)划分路线价区段(2)设定标准深度(3)确定路线价(4)制定深度指数表和其他修正率表(5)计算各地块的价格（五）深度指数表（三）路线价估价法举例例：某路线价区段,标准深度为18米,路线价为1000元/平方米,待估临街各宗地块情况见图,临街深度指数表见表。假设各宗地的宽度都为6米,计算各宗地的评估价值。临街深度质数表深度4以下4-88-1212-1616-1818以上指数13012512011010040表待估各宗地块情况表ABCDE1000元(路线价)注：超过标准深度18米以后的地块为里地。(1)宗地A为临街地,临街深度为17.5米,查临街深度指数表得其深度指数为100,则宗地的价格为：1000×1×(17.5×6)=105000(元)(2)宗地B为临街地,临街深度为13.5米,查临街深度指数表得其深度指数为110,则宗地的价格为：1000×1.10×(13.5×6)=89100(元)(3)宗地C为临街地,临街深度为3米,查临街深度指数表得其深度指数为130,则宗地的价格为：1000×1.30×(3×6)=23400(元)(4)宗地D为临街地,临街深度为7米,查临街深度指数表得其深度指数为125,则宗地的价格为：1000×1.25×(7×6)=52500(元)(5)宗地E为临街地,临街深度为11米,查临街深度指数表得其深度指数为120,则宗地的价格为：1000×1.20×(11×6)=79200(元)第三节收益法在房地产评估中的应用一、基本思路评估值p=二、适用范围具有现时或潜在收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、饭店、公寓、住宅等11niiiRi三、基本步骤（1）收集相关房地产收入和费用资料；（2）预测房地产正常收入；（3）估算房地产正常费用；（4）预测房地产正常收益；（5）估测并选择适当的折现率或资本化率；（6）选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值。四、纯收益（一）纯收益的涵义未来的、客观的纯收益，一般以年为单位。纯收益=总收入—总费用（二）客观总收入（最佳使用状态）注意：一是要以类似房地产的收入作比较；二是要对市场走势作准确的预测；三是必须考虑房地产收入的风险性和可实现性。（三）客观总费用剔除不正常的费用支出五、折现率或资本化率（一）折现率或资本化率的本质（二）折现率或资本化率的种类1.土地折现率或资本化率2.建筑物折现率或资本化率3.房地产综合折现率或资本化率注意：折现率与资本化率不一定是恒等关系，这主要取决于房地产在未来不同时期所面临的风险是否一样。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系为：公式中：r为综合资本化率为土地资本化率为建筑物资本化率X为土地价格占房地产价值的比例y为建筑物价格占房地产价值的比例L为土地价值B为建筑物价值1r2r12rLrBrLB12rxry或21rLBrBrL（三）折现率或资本化率估测的基本思路和方法（1）市场租价比法评估人员搜集市场上若干近期交易的，且与待评估房地产相同或相似的房地产的正常租金，以及交易价格等资料，运用参照物实际租金与市场价格之比求出一组市场租价比（折现率或资本化率），可以通过加权平均法或简单算术平均法消除各种偶然因素的干扰，具体可以根据实际情况选择。这种方法要求市场发育比较充分、交易实例比较多。例：在房地产市场上收集到5个与待评估房地产类似的交易实例。对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率：r=（10%+12%+11%+11.5%+10