策划-英国金丝雀码头商业案例

0DocklandsCityWestEndMidTownCanaryWharfSouthwarkEastCityKing’sCrossCamdenKensingtonPaddington金丝雀码头（CanaryWharf）概况位于城市东部边缘，传统商务区之外伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融城（City）、中城（MidTown）和西区（WestEnd）三个区域。其中，金融城是最核心的商务区。金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物业总量占港区的约75%。CanaryWharf大伦敦地区地图伦敦主要商务区分布首都边缘区案例研究数据来源:DTZConsulting11970年代1980-2000年代2010年代未来规划200m金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型，港区逐步没落直至关闭。1980年起，金丝雀码头开始了区域再生计划。经过30多年的建设，从一个没有任何商务基础的废旧工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区。金丝雀码头概况由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区占地面积(平米)：约390,000办公面积(平米)：约1,400,000商业面积(平米)：约55,000酒店客房(间)：约1,000工作人口(人)：近100,000年客流量(人次)：约26,000,000首都边缘区案例研究数据来源:DTZConsulting2数据来源:CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间投资/开发建设招商配套/服务产业人口图例1982-1985港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立1980-1981•IsleofDogs成为企业特区•在CanaryWharf建造100万平米办公综合体的规划提出•Olympia&York接手开发•CanaryWharf开发协议签署•NewhamCompact签订•CanaryWharf地区122万平米发展规划被批准机场线和DLR线相继开通CanaryWharf的建设开始1987•DailyTelegraph迁入•Guardian迁入1988OneCanadaSquare的“金字塔”屋顶建成1990第一个租户(StateStreet)迁入CanaryWharf1991Olympia&YorkCanaryWharf公司接手管理1992Olympia&YorkCanaryWharf公司退出管理1993Jubilee延长线开工建设15家商店和餐厅7,0001994•27家商店和餐厅•DLR线开始夜间服务10,200•CanaryWharf出售给了国际财团，主要投资人包括PaulReichmann、FranklinMutualSeriesFund、HRHPrinceAlWaleed1995•42家商店和餐厅•DLR线开始周末服务13,000完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商起步/融资首都边缘区案例研究3数据来源:CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting投资/开发建设招商配套/服务产业人口图例花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议199619982000•Jubilee线CanaryWharf站开通•DLR延长线开通•Jubilee线延长线开通1997英法峰会在CanaryWharf召开19,00080家商店和餐厅汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议CanaryWharfGroup（CWG）上市199990家商店和餐厅•CliffordChance租用7万平米办公物业•摩根斯坦利租用5万平米办公物业•瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业CanadaPlace购物中心开业35,0002001•雷曼兄弟租用10万平米办公物业•巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业1万平米的锐步运动俱乐部开业2002•1万平米WaitroseFood&Home开业•CanaryWharf的商业与餐饮营业至周日55,000•Jubilee线的运力将提升45%•新的景观大道，室内花园对外开放2003•9万平米的Jubilee广场开业•区域的商店及餐饮已超过200家SongbirdEstates的子公司发出收购要约200461,000发展/成熟伦敦新的金融商务区地位确立金丝雀码头地区的发展历程首都边缘区案例研究4数据来源:CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting•BritishWaterways将于CWG合作开发WoodWharf•CWG获得StandardISO14001认证CWG将建设新的CanaryWharf综合交通换乘站•4000平米的CabotPlaceWest零售开业•EastLondonBusinessPlace项目启动，旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展以及当地的中小企业2005建立员工招募及培训中心75,000•预售了20ChurchillPlace的租赁权益•将15CanadaSquare预售给KPMG2006•巴克莱投资租用3万平米的办公物业•FitchRatings租用3.2万平米办公物业作为总部2007盈利/扩张运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展•雷曼兄弟介入管理•GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险2008•RiversideSouth的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan，CWG将在此为其建设欧洲总部93,000CanaryWharf综合交通换乘站开始建设2009•CWG宣布销售20CanadaSquare和15WestferryCircus•CWG宣布销售17ColumbusCourtyard•TowerHamlets同意投资NorthQuay的40万平米商业办公项目6家餐饮在景观公园中开业•CWG在伦敦市中心的第一个项目DrapersGardens完工，并租赁给了BlackRock。•对巴克莱投资超过10万平米的租赁物业进行了调整，并承诺其租约至2032年。•出售了5ChurchillPlace，并完成了新邻近地块的收购•壳牌石油租赁2万平米办公物业2010投资/开发建设招商配套/服务产业人口图例金丝雀码头地区的发展历程首都边缘区案例研究5数据来源:CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting123456789101112131415161718192021222324252627282930343131313233金丝雀码头现有办公物业约139万平米，由28栋办公楼组成。另有6栋办公物业处于在建或规划状态。金丝雀码头的办公楼中以总部型客户为主，平均建面约5万平米。为了满足不同规模客户的需求，办公楼面积从1.3万平米至11.5万平米不等，且呈明显档次。其中，3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万平米以上的6栋。规划/未建成项目CanaryWharf平面图办公设施与迁入的企业以总部办公为主组成的建筑群序号建面(sqm)租户14115,812散租19111,484散租16102,190HSBC2293,639J.P.MORGAN2592,903CLIFFORDCHANCE/FTSE/INFOSYS/MASTERCARD/TOTAL2692,903BARCLAYS/BGCINTERNATIONAL/LOCOG859,142OGILVY&MATHER/BARCLAYSCAPITAL2356,740散租2052,275CITI1251,922BARCLAYSCAPITAL750,168CREDITSUISSE2149,703MORGANSTANLEY1848,978MCGRAWHILL/BP/STANDARD&POOR'S1547,993CREDITSUISSE/BANKOFAMERICA1141,666MORGANSTANLEY1737,161KPMG2834,081STATESTREET933,425FINANCIALSERVICESAUTHORITY1029,729FIMALAC/FITCHRATINGS2729,637J.P.MORGAN/MFGLOBAL1327,500THOMSONREUTERS625,046CREDITSUISSE120,155EUROPEANMEDICINESAGENCY/CHEVRON/LITTLEJOHN2419,868GOLDENBERGHEHMEYER&CO./NORTHERNTRUST518,534CREDITSUISSE216,657EUROPEANMEDICINESAGENCY416,165TUBELINES313,220READER’SDIGESTASSOCIATION/EDWARDJONES2946,450EUROPEANMEDICINESAGENCY3021,419N/A31N/AJ.P.MORGAN32N/AN/A33N/AN/A34N/AN/A首都边缘区案例研究6数据来源:CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting123456789101112131415161718192021222324252627282930343131313233No.8/12/26100,000sqmNo.5/6/7/15100,000sqmNo.22/27100,000sqmNo.16100,000sqmNo.11/2190,000sqmNo.2050,000sqm代表性客户租用的楼宇及面积金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁，只有3栋楼，20%的面积为散租。大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户。巴克莱、瑞信、摩根大通、汇丰的占用面积都超过10万平米。加上摩根斯坦利和花旗，6个大客户占用面积接近60万平米，相当于总面积的约40%。规划及在建项目仍以总部办公为主。办公楼的构成整栋租赁70万平米50%大客户租赁40万平米30%散租28万平米20%办公设施与迁入的企业以世界大型金融机构总部为主首都边缘区案例研究7便利店25%零售43%餐饮24%休闲娱乐9%金丝雀码头的商业配套规模不大，总面积55000平米。由于商务区的居住人口不多，因此商业配套主要服务于在此工作的商务人群。商业配套中43%为零售业态，餐饮和各种便利店占约50%，休闲娱乐仅9%，主要为一家大型健身中心。金丝雀码头大部分商业分布于走廊层（PromenadeLevel），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，并与轨道交通站点链接。商业配套业态构成55,000㎡CanaryWharf的商业配套数据来源:DTZConsulting首都边缘区案例研究配套商业以地下商业街为主，为商务人群服务81,47111,27342,179CityofLondonCroydonHackneySouthwarkCamdenHarrowEnfieldHounslowBexleyHaveringNewhamKensington/ChelseaLewishamBarnetRedbridgeSuttonKingstonHillingdonGreenwichBrentBromleyHaringeyLambethBarking/DagenhamWalthamForestHammersmith/FulhamMertonEalingRichmondWandsworthWestminsterIslingtonTowerHamlets1999-2009年伦敦各区金融业从业者变化作为新的金融商务区，在金丝雀码头的带动下，1999至2009年间形成了全伦敦金融业从业者向TowerHamlets区域集中的局面。1999-2009年间，伦敦金融业从业者减少了3759人，绝大部分区的金融业从业者都出现了不同程度的下降，而TowerHamlets区的金融业从业者增长了42179人。1999年，TowerHam