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蚌埠长青乡新农村建设项目概念性总体策划方案苏州科赛投资发展集团有限公司贰零壹零年捌月打造一个产业兴旺、社保完备、生态文明、生活和谐的现代新农村我们认为，抓住蚌埠建成皖北中心城市,创建蚌埠城市的经济圈;全面推进城乡一体化建设的契机。以禹会区长青乡（许庄、石巷两个村）新农村建设为切入点，透过科学合理的策划、规划、建设，通过导入产业，让农业增效，农民增收，力争在一至两年时间内将其建设成为蚌埠市最具特色的村庄，建设成为蚌埠市新农村的样板工程，最终达到农业产业化、农民社区化、生产规模化、组织合作化、社会保障化、环境生态化的社会主义新农村，是当前促进当地社会经济快速和谐发展的最佳选择。通过本案的新农村开发建设，逐步引导农民从传统的第一产业，过渡到第二特别是第三产业，确保居民有长期稳定的收入，由过去的“输血型”向“造血型”功能的新转变。本案最终目的是，通过对长青乡的新农村及黑虎山区域旅游开发与建设，建成一座既有超市、学校、医院、商务活动、培训机构、休闲广场等配套服务齐全，而又具有现代文明的新农村。第一章项目总体概略1、项目名称：蚌埠黑虎山新农村建设及区域旅游开发项目2、项目建设范围及整治规模：禹会区长青乡范围内的两个自然村的整治，包括许庄村、石巷村，整治规模约为800余亩。一、项目简述3、项目性质：新农村建设性质。通过对项目范围进行合理、科学的规划、整治与建设，内容包括对原有村庄搬迁、修整、包装、美化，整合地域文脉，充分展示淮河文明及徽派文化，逐步打破二元体制结构限制，将村庄转变为城镇或街道，将农民逐步转变为居民。同时通过妥善安置及合理补偿需要拆迁的农民，带动相关产业的集聚，进而推动禹会区新农村建设。4、建设内容：主要为新农村建设及黑虎山区域旅游景观5、总投资：约7亿元二、项目定位总体定位：以建设旅游新集镇为主导，开发黑虎山景区为依托，导入新产业，收益多元化，蚌埠树样板，全省打得响，全国有影响的靓丽新农村。最终目标是，建成一个集观光、休闲、娱乐、度假等为一体的安徽省新农村建设示范村、全国新农村建设学习的样板！三、策划理念本策划秉承自然、人、产业、乡村四要素一体的发展理念，内容如下图：维护自然资源原有性维护生物资源原生性维护文化资源原创性维护社会资源原真性产业注入可持续发展生态人乡村（特色旅游小城镇）舒适的居住环境便捷的交通系统个性的旅游服务和谐的生活方式清晰的乡村意象浓厚的乡村文化复合的乡旅功能持续的环境保护苏州科赛投资发展集团有限公司（以下简称“科赛集团”）。科赛集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单位，集团下辖十余家全资和控股企业。遵循“产业投资联盟”的经营理念，在科赛集团周围已经形成了一批由江浙企业组成的联合投资开发的企业团队。科赛集团是我国较早以“城镇运营商”身份，将经营城市理念用于城镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团，致力于中国城镇化发展模式的理论探索与实践，致力于整合、优化和提升城市资源。科赛集团正是依靠了自己的战略胆识、资源整合和市场运作能力，在国内成功地开发建设了包括苏州科赛购物广场、桂林高新区英才科技园、江西资溪新城、湖南张家界桑植新城、桂林市平乐县“桂江二桥”建设及南洲新区开发、桂林市动漫戏曲文化产业园、南京市江宁区横溪街道新农村建设及石塘竹海旅游综合开发等十余个项目。目前科赛集团正逐步充实完善“城镇运营”的理论体系、运作模式和组织形式，取得了一定的经验，形成了科赛特色，广受社会各界的关注。四、拟投资单位简介第二章项目开发背景和必要性（市场）分析一、项目开发背景党的十七大强调，要建立以工促农，以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，指出“必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农，城乡关系作为加快推进现代化的重大战略，统筹工业化，城镇化，农业现代化建设，加快建立健全的以工促农，以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠民政策，把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡、区域协调发展，使广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。”这就表明了我国今后一个时期内宏观经济发展的趋势，这是本项目建设的重要背景。二、项目建设必要性分析1、加快城镇化和农业产业化及解决“三农”问题的需要2、完善区域城镇配套服务功能的需要3、加快蚌埠旅游、服务等第三产业发展的需要从国家扩大内需，需要培育和扶持的层面上说，当前城镇化建设已经进入一个最佳实施期，为新农村建设和休闲产业的发展带来了千载难逢的好机遇。第三章蚌埠新农村建设发展情况今年，蚌埠作为城市建设之年，更为新农村建设提供了良好机遇，对于一个农业大市的蚌埠来说，要推进新农村建设，就必须与其他相关产业相联系，以新理念来打造推进新农村建设，以加快蚌埠城镇化建设。蚌埠农业和农村经济虽然保持平稳发展，但由于农业人口多，农村建设缺乏科学规划，基础设施及配套服务等明显滞后，这些都制约了新农村建设和发展。其主要体现在以下几点：1、规划布局落后，布局不尽科学合理。2、配套服务发展滞后，基础设施建设跟不上。3、缺少建设的核心内容，停留在点、线、面的建设，缺乏合理产业的导入。正因为有了以上诸多的问题，我们必须寻求某些对策：一是新农村建设要坚持策划先行，先策划后规划建设。通过完善新农村各项配套服务功能,将城市的劳动保障、民政救助、公共卫生、科技教育、文化体育等公共服务向农村延伸。其次是实施产业导入，对建设新农村尤其重要，产业是基础。三是新农村建设要通过市场化的运作。正在建设道路石巷村貌一角黑虎山西部植被较少目前项目开发也面临着一些问题，如：项目涉及的两个村庄要进行整治和搬迁，面临较重的拆迁任务；人文景观欠缺；整个区域周边人气缺乏；两个村庄产业发展比较单一；项目建设涉及建设用地落实问题等。第四章项目发展目标与核心定位项目策划原则：按照“策划先行、规划其后；产业支撑、整体推进、示范带动、促进发展”的原则。发展目标：将长青乡的新农村建设项目打造一个内函独特，集多元化农村经济的现代化农业产业，高质量农村生活，高品质区域景观，合理有序的乡村空间结构，永续利用的优质生态环境新村。项目总体策划构思：本项目将采用政府扶持和市场运作相结合的手段，对其进行精心打造，产业布局要合理，项目建设中要精雕细琢，精心设计和施工，建出特色、独立的景观。将旅游资源与文化资源进行合理地嫁接和有机地融合。项目建设的目标：农业产业化、农民社区化、生产规模化、组织合作化、社会保障化、环境生态化的社会主义新农村安徽省新农村建设示范村全国新农村建设学习的样板第五章：项目空间布局与建设内容一、总体布局及建设规模根据黑虎山的地形地貌特征、乡村旅游资源分布状况，及空间邻近性、整体性、系统性、有机性的空间组织原则，将项目总体空间布局分为两大块：本案开发需700亩左右商业性开发建设用地，通过许庄和石巷村村庄整治可得到建设用地为250亩，新增建设用地还需要450亩左右。二、项目建设的内容第一部分新农村建设内容新农村建设内容为包括文化休闲广场、景观大道、商业街区、旅游商品交易市场、农产品咨询（信息）中心、邻里中心（新加坡模式的生活配套服务设施）等。新农村建设区域黑虎山路景观大道1、文化休闲广场连接黑虎山景区的景观大道是许庄、石巷村及黑虎山景区的对外的主要交通要道，明净通直的道路旁边座落着以徽派建筑风格的特色的村庄、广阔的田园风光带及宽敞的淮河构成一幅绝美的风景线。2、景观大道3、街区、街道4、房屋建筑建设具有皖北民居之风格的社会主义新农村。鉴于历史原因皖北没有形成特有传统的建筑风格。清末民国初期蚌埠部分建筑引入西欧（德国）风格，但形不成大格局。就建筑文化而言底蕴不深。此次新农村建设在建筑风格、建筑文化表现上，试图有新的突破，我们将进一步与国内专家规划设计院和当地政府深入研究和探讨，寻找大家比较认同的方案。村庄依山而建，傍水而居，加之砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂、楹柱等，使整个村庄精美如诗，仿佛一幅景色秀丽的山水画卷展现游客眼前。设想一是新农村的民居将以徽派建筑为主要特色，青山秀水间，聚山川风景之灵气，融风俗文化之精华，风格独特，结构严谨，雕镂精湛；整体徽派建筑风格的村庄气势恢宏，高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黛瓦白墙，色彩鲜明、大方。经过与部分领导初步沟通，设想二是采用不同于传统徽派建筑风格，我们拟建设的新农村民居将参照安徽省社会主义新农村住房图集。5、旅游商品交易6、农产品咨询（信息）中心7、科赛睦邻坊（其他生活功能配套设施）为满足约6000多居民的生活需要，完善新农村基础设施建设及各项城镇功能配套是首要任务，建设内容将包含学校、办公、宾馆、餐馆、超市、医院、娱乐、休闲会所、生活市场等。第二部分：黑虎山景区旅游策划方案黑虎山景区的建设主要由“一村一园三带”构成。即：新农村建设示范村（许庄、石巷村整治）、时令水果采摘园、滨江旅游观光带、生态农业观光带、山林游憩带。1、新农村建设示范村以徽派建筑打造的新农村将是黑虎景区的重要景点之一，青山绿水，那一片片黛瓦白墙点缀于郁郁葱葱的山间，景色秀丽。2、时令水果采摘园3、滨江旅游观光带滨江旅游观光带依淮河防洪堤打造，由蚌埠闸景区向西至淮河合徐高速度公路桥段，是黑虎山-蚌埠闸景区的重要组成部分，观光带柳树成行，芳草萋萋。加之大型水车、风车及造型独特的各种景观小品点缀其间，淮河滨江更生动更具活力。1）淮河农艺长廊2）生态休闲茶庄滨江观光带3）大型水车、风车4）步行观光道5）湿地观光4、生态农业观光带1）花卉农家乐农户以家庭为单位，每个挂牌接待服务的农家做到一家一花、一家一品，形成各自的特色，可经营接待餐饮、住宿等服务项目，配置乡村特色主题的餐厅和琴棋书画等文化休闲娱乐设施，同时有设计新颖的花园式庭院及可能用游客采摘的农田果园，使游客驻足享受农家风情、庭院芬芳。2）生态农业观光园5、山林游憩带1）黑虎山潭碧绿的山间，清澈的湖水，松木回廊围绕，休闲的栈道，山间观景小亭，潭中随风轻摆的小舟激起微波粼粼，岸边几处荷叶深情注视着迷蓝色的天空，远处青绿间黑瓦白墙的村庄错落有致，气势恢宏的蚌埠闸似桥飞架两岸，高峡平湖，置身其间，别样的诗情画意。2）黑虎迷宫黑虎迷宫主要由高科技灯光效果、野战科普知识展示、军事遗址复原展示等构成，并可利用侧洞建设科幻世界、电子游艺、音乐茶座及各项基础设施、服务设施等项目。3）“梦幻黑虎山”夜景工程整个黑虎山的夜景照明分三大区域打造，即由滨江旅游观光带照明区域、新农村照明区域及黑虎山体照明区域构成。宁静清明的湖泊、芬芳满园的超五星级湖居；曲美的栈道、古朴的农家特色水上浮排餐厅；以帆船造型建造的水底餐厅，旅游客可在享用美食的同时欣赏野生鱼儿在身边伴随着音乐欢敞的游嬉。6、长青休闲度假山庄环境优美的度假别墅7、游客服务中心为来参观和游客提供购物、咨询、交通、停车等服务。停车场第六章项目开发模式与开发时序一、项目开发模式1、总体指导方针政府出政策，企业当业主，经营市场化，建设用地平衡作回报。蚌埠长青乡新农村建设项目如果拟由科赛集团作为投资开发的主体，也是融资主体，并承担最终的盈亏损益。科赛集团将采取以下开发模式，以“建设新村为载体，项目为支撑，政府引导，企业参与运作”的模式，如下图：4、项目投资回报建设用地平衡经初步测算，项目投资回报需700亩左右商业性开发建设用地。通过许庄和石巷村村庄整治可得到建设用地仅仅250亩。2、坚持四满意原则政府满意，农民满意，投资股东满意，社会和谐可持续发展满意。3、项目开发建设程序项目定位是核心，科学规划设计是关键，专业团队为动力，投资大联盟为基础。工程实施先地下后地上，先基础设施，后地产开发，先新农村（旅游集镇），后景观景点建设二、项目开发效应把长青乡新农村建设的作为整个项目的重头戏，吸引人们聚集，从而产生极大的区域聚集和经济带动作用，从而带动一个区域的城镇化进程，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区及旅游小城镇（重点打造旅游小城镇的旅游经济圈）等等，