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谨呈：金科集团2017年11月22日城市必须不再像墨迹、油渍那样蔓延，一旦发展，他们要像花儿那样呈星状开放，在金色的光芒间交替着绿叶。——英国.帕特里克·格迪斯《进化中的城市》前言发展论综合城市外围区域的发展条件与规律，我司建议从以下三大方面切入研究。城市发展蜕变，推动外围区域的规划、开发，客观上多种因素驱动使城市从单核扩展向多核扩展转变；区域依托自身的人口、交通、配套、产业等因素推动，塑造独具竞争的价值体系，实现区域的内在增值；外围区域市场随着城市能级发展而实现自身价值的提升，把握市场演变规律，探寻发展的内在动因。城市发展区域发展市场发展合肥城市板块地图城市综合评判板块投资机会比较合肥房地产市场研究城市基础环境研究目录城市基础环境研究PART1合肥的区位和资源优势突出，是国家新发展战略中承东启西大动脉上的一颗重要棋子，合肥经济和房产市场的发展潜力可期。就房地产开发而言，合肥市场的进入将能够为企业在人口密集的皖江地区开拓崭新而广阔的市场，布局安徽打下坚实基础。探索篇：布局和围合国家层面对不同级别城市的差异化政策引导，合肥作为新型大城市，中央的政策方向是控制无序扩张，鼓励合理化发展，实现内部优化转型。城市化水平和质量稳步提升城市化格局更加优化城市发展模式科学合理城市生活和谐宜人城市化体制机制不断完善城市化发展目标国家新型城市化主要指标（2014-2020）指标/时间2012年(百分比)2020年(百分比)城市化水平常住人口城镇化率52.660户籍人口城镇化率35.345基本公共服务农民工随迁子女接受义务教育比例≥99≥99城镇常住人口基本养老保险覆盖率66.9≥90城镇常住人口基本医疗保险覆盖率9598城镇常住人口保障性住房覆盖率12.5≥23基础设施城镇公共供水普及率81.790城市污水处理率87.395城市生活垃圾无害化处理率84.895城市社区综合服务设施覆盖率72.5100资源环境人均城市建设用地（平方米）≤100≤100城镇可再生能源消费比重8.713城镇绿色建筑占新建建筑比重250城市建成区绿地率35.738.9地级以上城市空气质量40.960达到国家标准的比例国家层面主要方针仍然是加快城市化建设步伐，对东中西部、特大小不同区域、级别城市实行差异化引导政策，优化提高特大城市空间结构，培育发展中小城市规模。12345政策研究国家层面合肥融入沿江经济带，都市圈发展加快，新型城镇化建设的政策提出：中心城市人口吸纳能力提升，同时大力发展外围城镇，农业人口加快转化为城镇人口。政策研究省域层面一•提升中心城市吸纳人口能力二•培育发展一批新生中小城镇三•完善城镇基础设施四•推动新型城市建设五•辐射带动美丽乡村建设安徽各市“十三五”农业转移人口落户城镇目标设区市2015年户籍人口城镇化率（%）2020年户籍人口城镇化率（%）“十三五”期间农业转移人口累计落户数（万人）合肥42.75050淮北61.3636.4亳州212777.9宿州172551.5蚌埠313840.8阜阳15.629157.7淮南47.4507.2滁州26.636.764六安17.323.837.6马鞍山44.65423.1芜湖49.86247.9宣城37.64632.7铜陵52.66217池州31.6357安庆203373.5黄山29.8369.3合计703.6安徽省人民政府关于深入推进新型城镇化试点省建设的实施意见合肥都市圈的发展，使自身加入沿江经济带，加强了与省外南京，省内芜马等较强经济实力城市的联系；省内新型城镇化建设的推进，中心城市人口吸纳能力更强，同时发展周边小城镇，形成中心城市与周边小城镇联合的大都市圈战略；加快农业人口转移的城镇化建设，为都市圈形成提供了充足的人口基础。合肥作为长三角新成员，政策的差异化导向为城市外围区域发展迎来了新的机遇，同时城市版图扩张与产业发展前景使都市圈打造步入快车道。政策研究区域层面上海杭州南京合宁城市带沿江城市带沪宁城市带宁杭城市带环杭州湾城市带合肥长三角区域是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的地区之一，要以建设世界级城市群为目标，继续在制度创新、科技进步、产业升级、绿色发展等方面走在全国前列，加快形成国际竞争新优势，在更高层次参与国际合作和竞争，发挥其对全国经济社会发展的重要支撑和引领作用。——国家新型城镇化规划（2014－2020年）第九章长三角城市群差异化政策引导：大城市：引导人口和产业主城区向周边和其他城镇疏散转移；中小城市和小城镇：增强人口经济集聚能力与规模。合肥作为安徽省内最大城市，迎来了外围化发展的机遇城市扩张：2011年并入巢湖与庐江，合肥的大都市圈战略走上快车道；产业前景：合肥的劳动力、土地等要素价格相对区域其他主要城市较低，这种低成本优势正是长三角发达地区转移资本和技术所追求的核心优势。合肥都市发展战略是从单核扩展向多核扩展的演变，城市生活居住区的外围扩展为房地产市场发展提供了政策条件。政策研究都市层面12345政务区商业区科教区会展区高新区678910制造业园区旅游服务区生活居住区体育园区物流园区单核扩展多核扩展多核轴向扩展合肥市城市发展模式将从单核扩展，逐渐演变为多核扩散，进而再多核联合，形成轴向发展形态。未来合肥都市发展导向是生活居住区逐渐从主城向外围区域扩展，为外围房地产市场的发展提供了政策条件。城市规划发展城市-规划篇城市发展利好市区规模扩大人口吸附力强城市定位升级成为长三角副中心城市引领合肥都市圈发展城市格局拉开1331城市空间战略转型地铁建设快速推进人口持续增长人口吸附力强市区人口持续大量流入合肥定位成为长三角副中心城市，合肥城市圈的概念也在长三角的定位中更加明确，在城市群的带动下发展动力更强、后劲十足，产业、交通将实现长足发展。城市规划发展城市定位长三角城市群占全国2.2%的国土空间聚集11.8%的人口提供21%的GDP总值到2020年引导人口加快向重点开发区域聚集，有效降低合肥等城市落户门槛合肥等城市要积极发展特色产业、有效承接产业转移，合理布局产业空间，促进产城融合以上海为核心，南京、杭州、合肥为副中心，以高速铁路、城际铁路、高速公路和长江黄金水道为主通道的多层次综合交通网络；加快建设南京、杭州、合肥、宁波等全国性综合交通枢纽合肥成为长三角城市群副中心城市人口导入产业导入交通优化合肥定位为长三角Ⅰ型大城市，2030年常住人口将达到1000万，城市规模等级与苏州、杭州持平，在长三角中的定位仅低于上海与南京。城市规划发展城市能级长三角城市群各城市规模等级超大城市特大城市大城市中等城市小城市1000万人以上500-1000万人300-500万人100-300万人50-100万人上海市南京市杭州市合肥市苏州市无锡宁波南通常州绍兴芜湖盐城扬州泰州台州············江苏浙江安徽上海合肥都市圈南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市圈宁波都市圈*以上资料来源为国家发改委《长江三角洲城市群发展规划》合肥城市发展格局框架拉开，未来的发展空间将主城区外部区域扩大，打造一批城市副中心与产业聚集区，增强对人口的吸纳与城市建设的推进力度。城市规划发展城市格局“141”城市空间发展战略“1331”城市空间发展战略141空间战略一个主城四个外围城市组团一个滨湖新区1331空间战略优化提升主城区创新发展巢湖、庐江、长丰三个城区打造三大产业增长点建设环湖一体化城乡空间从141到1331，规划格局明显拉大、城市框架范围扩张，更注重城区的优化发展和产业的聚集发展城市规划发展城市人口图:近五年来，常住人口基数大，稳定增长，持续为市场带来人口红利，城市的发展将带来持续性的人口导入。7117127137187307577617707797870.60%0.50%1.18%1.17%1.03%0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%660680700720740760780800201220132014201520162012-2016年合肥市人口统计分析户籍人口常住人口常住人口增幅人口统计：2016年年末全市常住人口786.90万人，比上年增加7.95万人。常住人口城镇化率72.05%，比上年末提高1.65个百分点。年末户籍人口729.83万人，比上年增加12.11万人，其中市区户籍人口259.16万人，增加8.12万人；人口红利：常住人口基数大，稳定增长，持续为市场带来人口红利，目前城镇化水平较低，市场发展空间和潜力巨大。近几年来，合肥高校毕业生人数与小学在读人数均稳步上涨，城市人口规模不断壮大，人口增长潜力较大。城市规划发展人口未来发展指标招生数在校生数毕业生数研究生135273859811709普通高等教育152909506911138443成人高等教育303948313141650中等职业教育3716910228442233普通高中4948515211951144普通初中7492021698172202小学8343448286071773学前教育10068424812580088010000020000030000040000050000020122013201420152016高校毕业和小学在读人数高校毕业生人数小学在读人数全市各类高等院校60所，在校学生62.86万人；其中普通高校50所，在校学生54.55万人，毕业生15万人；小学551所，在校生48.29万人，小学学龄儿童入学率103.23%；高校毕业生人数与小学在读人数呈上涨趋势，加上外地适龄儿童不断涌入合肥，未来人口增长前景十分可观。城市规划发展城市-经济篇经济稳步增长产业升级加快固定资产增长GDP稳步增长GDP增速居长三角副中心和安徽省内城市首位产业升级加快第二产业上涨幅度相对较大，第三产业投资力度加大固定资产增长固定资产投资态势平稳，大项目比重稳步提高GDP经济总量与人均GDP稳步快速上涨，2016年增长速度居长三角副中心和安徽省内城市首位。城市经济环境宏观经济551866572267394731028013613.64%19.09%2.54%8.47%9.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0200004000060000800001000002012年2013年2014年2015年2016年人均GDP水平4164.344672.915157.975660.276274.313.60%11.50%10.00%10.50%9.80%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%0100020003000400050006000700020122013201420152016合肥市近5年GDP11050.4910503.026274.39.50%8.00%10.90%0.00%5.00%10.00%15.00%050001000015000杭州南京合肥长三角副中心城市GDP总量及增速情况GDP经济总量稳步快速上涨，2016年全年实现GDP6274.4亿元，同比增长9.8%。合肥市分别快于全国和安徽省3.6个和1.8个百分点。全市占安徽省GDP总量达到25.7%，稳居全省第一；GDP增速居长三角副中心和安徽省内城市首位，平均涨幅保持在15%以上。从经济总量上分析，合肥处于中部地区中下游水平，但经济增长速度却位居榜首；合肥市2016年人均GDP达80136元，同比上年增长9.6%；历年同比增长率保持在10%左右。产业升级速度加快，第二产业上涨幅度相对较大，第三产业投资力度加大，占比大幅提升。城市经济环境产业结构208.2229.05247.21257.63263.43270.22002.22303.912583.752872.013097.913189.31426.21631.381841.952028.332298.932814.8010002000300040005000600070002011年2012年2013年2014年2