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二、公寓定位第四部分·项目定位调研结论从市场层面看：信阳商住公寓供应量不是很大，主要依托于城市核心区。羊山新区公寓项目较少，数十个开发项目中，只有东方今典、建业壹号城邦、恒大铂金公馆等几个大体量项目存在公寓产品，去化速度只有恒大铂金公馆相对较好。东方今典建业壹号城邦恒大铂金公馆体量约2.3万㎡约2万㎡约3.2万㎡开盘时间2014年8月17日2014年6月22日2015年2月7日去化率65%左右65%左右60%左右二、公寓楼定位第四部分·项目定位调研结论从客户层面看：客户置业目除了价格、户型等因素外，主要还是关注周边各种配套资源、投资回报、以及后期的居住环境。从本体层面看：本案周边商业配套尚不成熟，但交通通达性较强，但依托于本案后期大体量的商业规划，后期必然会形成羊山新区新的商业中心，所以发挥优势，弱化劣势，构建具有差异化的核心竞争力才能成功突围。二、公寓楼定位第四部分·项目定位结合区域价值与市场分析的综合角度看：目前本案所在区域成熟度不高，且作为大型综合开发项目，商业、景观、游乐等不能实景呈现，影响公寓产品价值的拔高，本案应将公寓产品放项目整体地块开发的后后期，实现利润的最大化。综合市场、本体、客户角度看：本案要避开同质化竞争，充分发挥本体后期综合配套的优势，符合客户需求趋势。综合因素考虑，从本案发力点来看：1、放大本案的综合资源价值；2、构建自身的生活娱乐配套；3、打造具备特色差异化的产品；是本案的核心发力点！二、公寓楼定位第四部分·项目定位基于公寓的市场、客户、本体结论初步定位方向?Righttime对的时机Rightprodect对的产品Rightmarket对的市场二、公寓楼定位第四部分·项目定位市场定位空中MINI墅SOHO工作家二、公寓楼定位第四部分·项目定位构建四重价值体系苑园庭居游乐购物美食景致林荫悠闲运动会友商务空间精装智能二、公寓楼定位第四部分·项目定位根据项目总体规划情况以及目前信阳市酒店市场租用主力客群情况，本案酒店式公寓产品的目标使用客群为：自住型，中小型成长型企业等办公类；购买客群：小公寓投资类和自住类。目标客户客户定位二、公寓楼定位第四部分·项目定位主要使用客群：高素质、高品味的市区自主型青年人目标客户客户定位二、公寓楼定位第四部分·项目定位产品策略产品价值是促进客户购买的核心驱动力，而产品价值的核心点在于需要赋予项目一个气质、个性，通过确定的风格特征，衍生项目各个重要环节的打造，比如科技元素、公共空间、物业等。本项目要实现高均价和高销售率，产品价值将是基础。讲究个性，重于设计，创意的设计通常可以为投资者节省资金；充分利用项目整体中高端商业链的客户资源，面向部分中高端商务人群、入住期间可以享受部分会所待遇等；通过国际化管理增强品牌效应。二、公寓楼定位第四部分·项目定位1.一、二房作为基础单位，创造齐全的产品线，满足置业人群层次，中、小企业形象与面积的双重需求；2.规划平层和loft两种产品线，满足客户多种选择；3.精装修平层和loft产品规划，装修标准为700-1500元/㎡。产品建议二、公寓楼定位第四部分·项目定位酒店式公寓产品战略充分利用本案大体量、多业态的优势与其他区域物业抗争，做足自身产品创新和细节与周边楼盘竞争。不仅满足城市高档特色公寓的需求，更是通过公寓开发，树立项目高档次形象，提升项目的知名度，增加项目影响力。本案多种业态配套1城市发展潜力区域2利用项目其他高端配套拉升产品档次3二、公寓楼定位第四部分·项目定位建筑立面建议建筑外立面建议：现代主义外立面。通过外立面提升产品档次感，用一些突出的异构体突出昭示性。外立面示意建议二、公寓楼定位第四部分·项目定位户型建议目前市场上公寓产品户型主要集中在40-60㎡，证明此类面积在信阳市场上有需求空间。户型结构户型功能房设置户型共能建筑面积区间套数比备注平层两房两室两厅一卫标两居65-80㎡10%每层15—20套单位两室两厅一卫小两居50-65㎡20%一房一房两厅一卫标一居45-55㎡45%一房一厅一卫小一居35-45㎡25%loft两房两室两厅一卫---50-60㎡15%每层20—24套单位两室两厅一卫---45-55㎡30%一房一房两厅一卫---35-45㎡35%一房一厅一卫---30-40㎡20%建议以一居和两居中小户型为主，并根据后期市场的发展做适度调整。二、公寓楼定位第四部分·项目定位户型建议二、公寓楼定位第四部分·项目定位户型建议loft二、公寓楼定位第四部分·项目定位户型建议花园生态户型参考二、公寓楼定位第四部分·项目定位公共区域装修公共区域进行简单装修，普通的吊顶，墙面面砖、地板砖等装修将普通住宅与公寓类物业进行明显的区分。从细微的部分体现的项目的品质。二、公寓楼定位第四部分·项目定位公寓户型设置建议：公寓入户门建议采用指纹识别自动感应，提高项目的高端品质。指纹门锁三指纹门锁二指纹门锁一二、公寓楼定位第四部分·项目定位套内装修建议：700—1500元/㎡的装修标准体现公寓产品的高端品质。在精装修的基础上再赠送部分家电,使产品达到最高性价比。二、公寓楼定位第四部分·项目定位安防智能一体化：提高项目品质与产品细节人性化服务。二、公寓楼定位第四部分·项目定位酒店式公寓物业定位建议总结外立面：现代品质，与周围公建共同风格外立面，形象上统一；1仅在一层设立大堂，与酒店交通动线区隔，面积控制在150㎡左右，提高使用率；2知名物业服务公司服务或顾问与酒店共用，统一的物业管理，贴心管家式服务；3户型划分以35—80平方米为单元，一居、两居户型为主，700—1500元/㎡的装修标准；户型涵盖平层和loft产品；4公共走廊、电梯间豪而不奢装修，文化特色装饰，提高性价比；彰显项目品质；5