北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法

1北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法（征求意见稿）第一章总则第一条【目的和依据】为规范房屋建筑使用行为，加强房屋建筑使用安全管理，保障人民群众生命财产安全，依据国家相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。第二条【管理范围及适用对象】本市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的安全使用、检查维护、安全鉴定、安全问题治理等活动及其监督管理，适用本办法。本办法所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的居住建筑、公共建筑、工业建筑，包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。本办法所称的附属构筑物是指房屋配套建设的围墙、烟囱、水塔等。本办法所称设备是指电梯、压力容器、锅炉与压力管道、燃气设施、消防设施、电气设施、防雷装置和二次供水设备等。第三条【管理原则】房屋建筑使用安全管理应当遵循合理使用、定期检查、预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。第四条【监管部门】市住房和城乡建设行政主管部门负责全2市城镇房屋建筑使用安全的监督管理。区县住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区内城镇房屋建筑使用安全的监督管理。规划、市政市容、公安、安监、质监、卫生、气象、工商、环保等行政主管部门，应当按照各自职责，做好房屋建筑使用安全相关监督管理工作。第二章安全责任第五条【房屋建筑使用安全责任人定义】房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人（以下简称安全责任人）。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。第六条【安全责任人责任】安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑安全性、适用性、耐久性。第七条【房屋建筑管理人定义】房屋建筑管理人（以下简称管理人）是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。第八条【管理人责任】管理人应当对房屋建筑进行检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题向安全责任人和有关3行政主管部门报告，可以接受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进行治理，对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。第九条【房屋建筑使用人责任】房屋建筑使用人（以下简称使用人）应当合理使用房屋建筑，并进行日常查看，发现使用安全问题向安全责任人、管理人报告。第十条【房屋建筑设计单位责任】房屋建筑设计单位应当在房屋建筑达到设计使用寿命前5年，以书面形式告知安全责任人、管理人、使用人，并同时告知区县住房和城乡建设行政主管部门。第十一条【房屋建筑建设单位责任】新建房屋建筑，建设单位在交付使用时，应当向购房人提交质量保证书、房屋建筑使用说明书及其他文件，明确告知购房人房屋建筑的各项性能指标、使用与维护保养要求、质量保修内容等。第三章安全使用第十二条【禁止行为，改变用途】居住区内居住建筑的使用人，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为居住之外的经营性用房。使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的房屋建筑所有人同意。4第十三条【禁止行为，改变动结构】使用人不得在房屋顶部增设塔架，不得超过城市规划中限定的建筑物高度设置广告牌，不得在房屋顶部、地下或者其他部位增设永久性或者临时性建筑或者构筑物等，不得改变房屋承重体系。经房屋建筑所有人和利害关系人同意，在房屋顶部或者其他部位搭建附属房屋，应当经规划行政主管部门批准；在房屋建筑外墙或者房顶增设广告牌，应当符合户外广告设置规划，并遵守国家和本市的有关规定。第十四条【禁止行为】使用人在使用房屋建筑时，不得有下列影响安全和公共利益的行为：（一）擅自变动建筑主体和承重结构；（二）违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品；（三）超过设计使用荷载使用房屋；（四）堵塞疏散通道，封闭建筑物的疏散出口，损坏消防设施；（五）擅自拆改防雷装置；（六）擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。第十五条【装修登记】实施房屋装修前，应当按下列规定办理装修登记手续，缴纳相关费用。未办理登记手续的，不得进行装修施工。（一）对住宅进行装修的，应当向房屋管理单位、物业服务5企业等管理人办理登记手续。（二）对办公、生产、经营以及公益性房屋建筑进行装修的，应当向房屋建筑所在地区县住房和城乡建设行政主管部门办理登记手续，投资额达到30万元以上或者建筑面积达到300平方米以上的装修工程按有关法律法规规定执行。管理人和区县住房和城乡建设行政主管部门应当将装修中的禁止行为明确告知当事人。第十六条【装修要求】装修施工应当严格按照设计方案施工，保证房屋建筑的整体结构安全。行政主管部门、管理人应当依据相关规定对房屋建筑的装修活动进行巡查和监督。第四章检查维护第十七条【安全档案及人员配备】管理人应当建立房屋建筑安全管理信息档案并向行政主管部门报告相关信息。一个物业管理区域内至少配备一名具有建设工程管理专业技术资格的人员对所辖房屋建筑进行安全管理。第十八条【日常检查】管理人应当对房屋建筑进行下列内容的日常检查：（一）房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象；（二）木质产品和木质构件的虫蛀、腐朽等现象；（三）白蚁蚁害区蚁情；6（四）金属构件等防腐或者防火涂层的完好性；（五）室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象；（六）房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况；（七）房屋建筑公共部位空调的运行状况；（八）供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况。第十九条【特定检查】管理人应当实施或者协调使用人实施下列特定情况的检查：（一）在采暖期到来之前，对采暖设施的完好性和安全性进行检查；（二）在雨季到来之前，对公共部位的外窗渗漏情况、屋面渗漏情况、屋面及室外排水设施的情况等进行检查，并按规定进行防雷装置检测；（三）大风、大雪天气到来之前，对公共部位的外窗和房屋建筑附属构筑物的牢固性进行检查。第二十条【违法行为制止】管理人对日常检查、特定情况检查发现的问题应当及时予以处理，消除安全隐患。对违法行为制止无效时，管理人应当向安全责任人、相关行政主管部门报告。第二十一条【配合检查义务】住房和城乡建设、规划、市政市容、公安、安监、质监、卫生、气象、环保等相关行政主管部门按照各自职责开展对房屋建筑安全的检查工作时，安全责任7人、管理人、使用人应当配合。第二十二条【线路、管道、设备的维修】线路、管道、设备的维修应当由具有相应资质的单位组织实施。供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依据法律、法规、规章及约定承担管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。第五章安全评估与鉴定第二十三条【评估与鉴定的委托】房屋安全的评估与鉴定由安全责任人、管理人、使用人或者对房屋建筑安全造成影响的责任人委托房屋安全鉴定机构进行。房屋安全鉴定机构应当将评估与鉴定结论告知委托人，并同时上报市和区县住房和城乡建设行政主管部门，记入房屋建筑安全管理信息档案。第二十四条【房屋建筑的定期安全评估】安全责任人应当根据物业类型、已使用时间、使用寿命等不同情况，定期委托房屋安全鉴定机构进行安全评估。（一）学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每5年应当进行一次评估；（二）使用满30年的居住建筑，每10年应当进行一次评8估；（三）达到设计使用年限仍继续使用的，每2年应当进行一次评估；（四）建在河涌、水渠、山坡、软基、采空区等危险地段的房屋建筑，自房屋建筑交付使用起，每5年应当进行一次评估；（五）梁、板、柱等结构构件和阳台、雨罩、空调外机支撑构件等外墙构件及地下室工程，自房屋建筑交付使用第30年起应当进行第一次评估，以后每10年应当进行一次评估；（六）悬挑阳台、外窗、玻璃幕墙、外墙贴面砖石或抹灰、屋檐等，自房屋建筑交付使用起每10年应当进行一次评估。具体评估办法由市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。第二十五条【房屋建筑安全鉴定】房屋建筑有下列情形之一的，安全责任人应当委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定。（一）出现结构开裂、变形，地基不均匀沉降等危及使用安全迹象的；（二）拟进行结构改造或者改变使用用途的；（三）遭受自然灾害影响，出现结构损伤的；（四）毗邻建设工程施工现场，房屋建筑使用安全可能或者已经受到影响的；（五）因火灾、爆炸、碰撞、振动等外部事故影响，出现9损伤的；（六）擅自变动建筑主体和承重结构的；（七）其他依法应当进行安全鉴定的。房屋安全鉴定费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，鉴定费用由责任人承担。第二十六条【督促】行政主管部门对出现本办法第二十五条规定的情形，应当督促安全责任人委托鉴定机构对房屋进行安全鉴定；安全责任人拒不委托鉴定的，由行政主管部门直接委托鉴定，费用由安全责任人承担。第二十七条【房屋安全鉴定机构】房屋安全鉴定由依法设立的房屋安全鉴定机构实施。房屋安全鉴定机构应当对其出具的鉴定报告负法律责任。第二十八条【鉴定机构工作原则】房屋安全鉴定机构应当与委托人签订房屋安全鉴定合同，并按合同约定以及国家和本市法律法规和规范标准规定的程序、项目和内容实施鉴定活动，及时准确地出具房屋安全鉴定报告。房屋安全鉴定机构不得转包或者分包鉴定业务。第六章安全问题的治理第一节治理责任10第二十九条【治理的实施者】房屋建筑安全问题的治理，由安全责任人、管理人实施。管理人应当在安全责任人授权范围内进行治理。在危及人身安全的紧急情况下，管理人、使用人可采取必要的措施对安全问题进行治理，以排除危险，并应当及时通知安全责任人。第三十条【治理的措施及费用】对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、拆除的处理措施。房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。第二节房屋修缮第三十一条【原则】房屋修缮工程必须符合国家和本市相关法律法规和规范标准的要求。本办法所称修缮，是指为保持和提高房屋的完好程度与使用功能或者为延长房屋耐用年限，对既有房屋建筑进行必要的维护、维修、拆改、翻修和再装饰所进行的查勘、设计、施工和验收等过程控制活动。第三十二条【抗震】未经抗震设防或者建筑抗震设防类别提高的房屋建筑，应当进行抗震鉴定并依据鉴定结论进行加固处理。11第三十三条【查勘】房屋修缮前应当进行查勘，并对需要修缮的部位、项目、数量等做出详细的查勘记录。第三十四条【设计】修缮工程设计必须保证建筑物的安全和使用功能。当涉及增加荷载以及承重结构需要改动或者加固时，必须由原结构设计单位或者具有相应资质等级的设计单位依据房屋安全鉴定机构的鉴定报告，出具结构改造设计图或者加固设计图。第三十五条【材料】修缮工程所用材料必须符合国家和本市相关法律法规和规范标准的相关要求和设计要求。第三十六条【施工】修缮工程投资额达到30万元以上或者建筑面积达到300平方米以上时，承担修缮工程施工的施工单位应当具备相应资质。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。第三十七条【验收】修缮工程投资额达到30万元以上或者建筑面积达到300平方米以上时，工程质量验收程序和组织应当符合现行《建筑工程施工质量验收统一标准》的要求。通过返修或者加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。第三节危险房屋解除危险第三十八条【危险房屋的确认和处理】确认危险房屋的鉴定12结论，应当由房屋安全鉴定机构做出。经鉴定属于危险房屋的，安全责任人、管理人应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进行治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。鉴定机构在出具的鉴定报告中应当注明观察使用或下一次进行安全鉴定的时限。处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。设计单位在加固设计文件中应当说明后续使用年限。停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。整体拆除。适用于整幢危