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赤峰市房地产市场调研报告2018年5月版目录Contents宏观市场城市概况市场表现客户分析本体分析定位建议市场研判宏观市场研判第一部分宏观市场研判2017年全国房地产市场关键数据解读011、全国土地购置面积增幅处于近5年高位2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%；预计2018年仍将以不小于3%的幅度呈继续增长态势。2017年，全国房地产开发企业土地购置均价5349元/平方米，同比增长29.0%；预计2018年仍将以不小10%的幅度呈继续增长态势。宏观市场研判2017年全国房地产市场关键数据解读022、房地产投资与新开工增幅同步增加2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%；预计2018年仍将以不小于4%的幅度呈继续增长态势。2017年，开发企业房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%；预计2018年因2017年库存储备增加，新开工面积有所放缓。宏观市场研判2017年全国房地产市场关键数据解读033、商品房销量增加，价格增幅稳中有涨2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%；预计2018年受政策调控、存量增加等因素，销售有所放缓。2017年，全国商品房成交均价7892元/平方米，同比增长5.6%；预计2018年仍将以不少于3%的速度继续呈增长态势。宏观市场研判2017年全国房地产市场状态：一二线城市一房难求，三四线城市疯狂扫盘04一二线城市随着政策管控的加强和持续，限购、限贷、限价手段频出，市场相对降温；三四线城市基于清库存、旧城改造等优势，配合宽松的购房和贷款条件，房价迅速攀升，据统计目前全国已超过60余座三四线城市房价破万。各大品牌房企也着力布局，造成目前三四线城市房地产热销的局面。市场预判：一二线城市：中央调控政策仍将保持保持目前较高的调控压力，对于限购、限贷、限价的底线不会放松；但基于其先天独厚的城市优势，一二线城市的房地产销售量价依然能够保持上升态势，但步伐可能会有所放缓；三四线城市：2018年已将近度过一半，对于三四线城市房地产的管控政策并未大幅度加强，可见基于旧城改造战略和城镇化发展的必然需求，三四线城市依然存在较大的发展空间，但随着过快的房价涨幅可能会造成诸多的潜在问题，势必政府将会加强对其的政策管控，预计未来将会依据城市规模和特征，先从一些三四线中的过热城市（如省会级、房价过热的三四线城市）逐渐采取必要的政策管控。总体而言，依据目前宏观市场数据分析出的结论，在未来的一段时间内，房地产行业仍将占据经济主体地位。城市情况概述第二部分城市概述赤峰市位于内蒙古自治区东部，蒙冀辽三省交汇处，是京津冀经济圈、东北经济圈、环渤海经济圈的重点辐射城市。战略：赤峰市为内蒙古自治区第一人口大市，是连接东北经济圈、环渤海经济圈、京津冀经济圈的重要组成部分。随着城市高铁、轻轨和其他大规模城市基础设施的建设，近几年社会经济发展迅猛。人口：全市总面积9万平方公里，辖3区7旗2县，有蒙、汉、回、满等30多个民族。总人口431.1万，是内蒙古第一人口大市，约占内蒙古人口的五分之一，其中蒙古族人口94.3万。交通：赤峰区位优越，交通便捷。地处东北、华北地区结合部，距北京、沈阳等中心城市400公里左右，距锦州、秦皇岛等港口不足300公里，是内蒙古距出海口岸最近的地区。05赤峰发展格局依托现有产业基础，发挥区位和资源优势，构建“一轴两带、主副三心”发展格局，促进产业集聚、企业集群、资源集约，实现带状拉动、区域联动发展。一轴：“一轴”指沿赤大高速、赤大白铁路、叶赤线以及赤凌快速客运铁路专线等交通干线形成的市域城镇发展主轴；以中心城区为纽带，是承担全市政务、经济、商务等功能于一体的的城市战略集成。南部城镇带：以敖汉旗、喀喇沁旗为核心区，依托丰富的农畜、旅游资源和区位优势，发挥综合交通枢纽的作用，以发展农产品加工、绿色食品加工、煤化工、装备制造产业、现代物流业、文化旅游业为主，形成现代化大工业和物流业的重要集聚区域和国家级旅游区。北部城镇带：以克什克腾旗、巴林右旗、巴林左旗、阿鲁科尔沁旗、翁牛特旗为核心区，依托自身地区丰富的有色金属资源和旅游资源的优势，以发展有色金属矿业开发及加工、化工产业、农牧业和旅游业为主，建成全国重要的有色金属产业基地和国家级旅游区。“主副三心”包括一个市域中心—赤峰市中心城市（中心城区、元宝山城区和平庄城区），两个市域副中心—北部大板镇和南部天义镇，形成市域一主两副协同驱动的城镇空间格局。06城市交通大力完善建设公路、铁路、机场等城市公共交通运输枢纽工程，对部分旗县公路站场、机场进行改扩建，加快各城区的铁路、公路运输和城市公共交通运输的无缝对接。07、全市交通布局：国道：G111、G306、G303、G305国道横竖贯穿，有效连接12旗县区；高速：赤大高速直达北五旗县；赤朝高速可通朝阳、锦州都周边盟市；赤承高速连接承德北京方向；大广高速与东北三省相连；使赤峰成为蒙东地区重要的交通物流集散地。便捷的高速路网以覆盖全市主要城镇范围，沟通便捷。铁路：赤峰至北京、呼和浩特、哈尔滨、大连、沈阳等方向均有铁路直达。在建赤峰高铁项目预计19年通车，届时可直达北京、沈阳，预计车程均在2小时以内。赤峰至大板方向也在进行铁路改造，计划开通客运运输。航空：中心城区玉龙机场年旅客吞吐量已超百万，已开通至北京、天津、呼和浩特、上海、西安、大连、太原、沈阳等多个城市直达航班。同时目前在建有阿鲁科尔沁旗通用机场、巴林右旗大板通用机场、宁城县通用机场、翁牛特旗通用机场、喀喇沁旗美林通用机场、敖汉羊场机场，均已选址筹建。城市交通近年来城市中心城区大力完善建设城市路网，已经形成“一环、九纵、九横”的主干路网及配套支路，并大力发展城市轻轨、旧路改善扩建等城市公共交通运输枢纽工程。08城市轻轨：贯穿整个赤峰城区，建设规模为35.794km，建设线路1号线和2号线一期。工程投资总额为129.84亿元。1号线计划于2017年开工建设，2020年底建成，;2号线1期计划于2019年初开工建设，2022年底建成。一环：环城高速路，东西南北均设出入口。九纵：新城区-主干道新惠路、宝山路（次干道天义路、锦山路、林西路）。松山区-主干道平双路、松州路、广场路、银河路、迎金路。红山区-主干道赤锡路、清河路、昭乌达路、园林路。九横：新城区、松山区-主干街巴林/友谊大街、玉龙大街、临潢大街、西站大街；红山区：钢铁街、哈达街、三道街、长青街、铁南大街。赤峰市城市空间发展方向：中心城区以向北发展为主，向东、向南发展为辅，其中，向北重点发展松山北片区、北洼子片区和桥北片区；向东拓展红山经济开发区；向南重点发展小新地片区、玉龙机场以北地区和农畜产品园区。城区规划随着赤峰城市发展的不断推进，城市规划由上一阶段的”西移北扩“转为“中心城区以向北发展为主向东、向南发展为辅”的发展战略，进一步完善城市布局。09赤峰市城市建设思路：规划区形成“一核、一带、两城、多点”的城镇空间结构。“一核”指中心城区，承担区域中心服务职能;“一带”指东部产业集聚发展带“两城”指平庄城区和锦山城区，平庄城区是规划区东南部地区具有综合功能的城区；锦山城区为规划区西南部以商贸、旅游、农牧产品加工为特色的城区;“多点”指中心城区周边的多个特色城镇组团，包括元宝山城区、当铺地、安庆镇、初头朗镇、牛家营子镇、夏家店、风水沟、五家镇等。发展基础赤峰市一座文化底蕴深厚、自然资源丰富、土地富庶肥沃、自然景色优美的魅力城市。10赤峰名片中华第一龙—玉龙的故乡红山文化发源地（距今6000年）辽代文明发源地—契丹的故乡世界级旅游胜地—克什克腾世界地质公园中国有色金属之乡中国巴林石之都中国优秀旅游城市......近年来城市特色发展成果显著，已经打造了多个全国知名的城市品牌，为城市的长远发展注入了持久的动力。发展机遇11大力推进经济发展方式转变的机遇持续加快城镇化进程的机遇京津冀一体化建设带来的机遇坚持传统产业升级与新兴产业培育同步推进，建设产业优势更加突出的赤峰作为未来城市经济发展的主基调，必将带动大规模的新旧产业投资改造，带动区域产业升级、人才引入、招商引资等各方面发展，为赤峰市经济发展形成强有力的产业支撑。赤峰市位于京津冀经济园与东北经济圈和环渤海经济圈的连接地带，以自身优势的自然条件、资源条件、区位条件、交通条件，必将能够承担很大部分经济、政治功能，随着高铁的开通，将迎来进一步发展的黄金时期。随着国家加大推动城镇化进程的系列支持，进一步带动了城市的基础设施建设、旧城改造、规划完善等各方面发展，为城市未来创造了有利的机会。城市经济12赤峰市经济在各盟市中处于中上游水平，是蒙东地区经济重镇，尤其是近年GDP发展速度持续增长，城市宏观经济发展势头平稳，为房地产市场的高速发展奠定了基础。2015－2017年生产总值稳步增长，2017年，由于贯彻可持续发展战略及经济优化升级，发展速度有所放缓，但仍实现全年地区生产总值1406.8亿元，3年间年均增长率为6.3%，人均国内生产总值3.2万元。根据2018年政府工作报告，预计2018年地区生产总值增长7%，人均生产总值增速8%以上。产业结构13赤峰市坚持扩总量与调结构并举，多元发展、多极支撑的产业格局，坚持传统产业升级与新兴产业培育同步推进，重点打造有色金属产业、新型化工产业、新能源产业及旅游业，加强农业创新转型，大力培育“互联网+”、大数据和人工智能产业，加快推进电子信息和动漫制作等产业，推动信息化与工业化融合发展。力争到2022年，全市战略性新兴产业增加值占GDP比重超过10%。2017年，第一产业增加值280.6亿元，增长4.5%；第二产业增加值502.7亿元，下降0.2%；第三产业增加值623.5亿元，增长6.1%。资产投资14赤峰市近年固定资产投资额稳步增长，2017年达1500亿以上规模，房地产开发投资额近两年平均以27％速度增长，房地产呈现快速发展态势。2015-2017年全市固定资产投资额稳步增加，2018年全市经济社会发展主要预期目标是固定资产投资增长9%左右。2015年为贯彻自治区”房地产清库存“政策投资放缓，但随着旧城改造及城市升级的兴起，2016年2017年房地产投资大幅增长。社会消费15赤峰市社会消费品零售总额和人均可支配收入分别以年均超过8％的速度增长，为房地产市场和商业市场的发展奠定基础。2015-2017年全市社会消费品零售额和人均可支配收入均稳步增长，2018年全市经济发展预期目标是社会消费品零售总额增长8.5%左右，城乡常住居民人均可支配收入分别增长8%左右和8%以上，人口结构16赤峰市是内蒙古第一人口大市，长住人口431.5万人。对比庞大的人口基数，城镇化率较低，常住人口城镇化率为49.38%，城市化的路程还很长，且动力一直存在，足以支撑房地产市场继续稳健发展。2017年末全市常住人口431.5万人，比上年增加1万人。其中，城镇人口213.1万人，占总人口比重(常住人口城镇化率)的49.38%，但距离全国平均58%的城镇化率还有一定差距，更是低于全自治区62%的常住人口城镇化率；通过对比发现赤峰城镇化水平较低，依托庞大的人口基数，未来城镇化方面具有很大的发展空间。城市情况小结城市经济基础良好，发展动力十足，是我国北部区域重要经济重镇。17城市地位：京津冀经济圈、环渤海经济圈、东北经济圈三圈辐射重点区位；连接内蒙古、东北地区的重要交通、战略枢纽；以有色金属产业、新型化工产业、绿色食品产业、旅游业、新兴科技产业为主的发展城市。城市发展势头猛劲：地区生产总值、人均生产总值、社会消费零售额、人均可支配收入连年递增；随着固定资产投资的不断加大，未来城市发展势头将更加良好。城市规划利好：城市基础设施建设力度连年增大，旧城改造和新区建设推动良好，城市居住环境和交通环境大幅度改善，随着高铁和城市轻轨的落成，城市面貌将焕然一新。产业布局合理：坚持传统产业升级与新兴产业培育同步推进，传统工业、新型