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不动产登记暂行条例解读引言孟子曰，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。不动产是自然人、法人及社会组织的重要财产，不动产物权是关系国计民生的基本民事权利，而不动产登记制度则是不动产物权取得、变动以及消灭的基本公示方式。《条例》出台过程随着中国经济社会的快速发展，原有的不动产分散登记体制，已不适应社会管理和社会经济活动的需求，分散登记产生的直接问题是资源资产利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便。2007年颁布实施《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是由于体制的原因，不动产统一登记制度未能真正建立，不动产多头管理、职能重叠重复登记的问题依然存在，不利于权利人合法权益的保护。党中央、国务院高度重视不动产登记。《条例》出台过程2013年3月，《国务院机构改革和职能转变方案》明确要求“减少部门职责交叉和分散。最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相近的职责，理顺部门职责关系”，其中就包括整合房屋登记、林产登记、草原登记、土地登记的职责由一个部门承担。同年11月，国务院第31次常务会议明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记薄册、登记依据和信息平台“四统一”。同年12月，中央编办下发《关于整合不动产登记职责的通知》，明确了职责整合的路径和方向。2014年11月12日，国务院总理李克强签署第656《中华人民共和国国务院令》，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。按照党中央、国务院的要求，不动产统一登记工作从2014年开始，力争一年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设；两年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施；三年左右时间全面建立并完善各项制度；四年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。目前，出台《不动产登记暂行条例》仅仅是建立了不动产统一登记的基本制度，今后要不断完善不动产登记的法规体系、技术规程及标准体系，不动产统一登记工作仍任重而道远。目录一、《条例》的立法目的及法律依据二、不动产登记及不动产的概念三、不动产登记的类型四、登记原则五、不动产登记权利种类六、不动产登记机构七、登记管辖八、登记程序九、登记信息共享与保护十、法律责任一、《条例》的立法目的及法律依据《条例》的立法目的（基础、要求、核心、目的）整合不动产登记职责是实现不动产统一登记的基础。不同的部门都办理不动产登记，各个部门都配备一套专门的人员、机构、场所以及设施设备，国家不仅为此相应多支付人力物力成本，而且由于各部门之间的职能交叉，容易导致各部门之间的争权夺利或者扯皮推诿，降低行政办事效率，严重影响政府形象。为了减少部门职责交叉和分散，理顺部门职责关系，将房屋、林产、草原、土地以及海域登记职责整合由国土资源部一个部门承担，可以大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。规范登记行为是实现不动产统一登记的要求。各部门分别进行登记，登记依据不统一，登记机构不统一，登记薄册不统一，登记信息平台不统一，势必造成资源资产效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织物权权利不方便等一系列问题。国务院把全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产整合由国土资源部统一登记职责，基本做到登记机构、登记依据、登记薄册、登记信息平台“四统一”，最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变。方便群众申请登记是不动产统一登记的核心。分散登记，群众在办理不动产登记时非常不方便。如在农村，农村居民就其财产就要分别到四个不同的部门办理四个不同的证件：住房要到房产部门办理《房屋所有权证》，宅基地到国土部门办理《集体土地使用证》，承包的土地到农业部门办理《土地承包经营权证》，栽种的树木要到林业部门办理《集体林权证》。在城市，城镇居民最少也要办两个证：要到房管部门办理《房屋所有权证》，到国土部门办理《国有土地使用证》，由于房地分别登记，导致房屋和土地分离现象十分严重，权利人办理登记不方便。在房地产抵押时，权利人不仅要到房管部门办理房屋抵押登记，而且要到国土部门办理土地抵押登记。统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少办证环节，可以让权利人少跑路，减轻负担，方便企业和群众。保护权利人合法权益是不动产统一登记的目的。以前不动产由不同部门管理和登记，导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清，权利归属不明确，引发众多矛盾和纠纷等社会问题；以前分散登记由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种土地权利的重叠、漏登现象的产生。特别是不同类型的土地权利面积重叠或者重复登记严重，造成大量登记错误，不利于保护土地权利人的权利。统一登记后就可以减少甚至杜绝类似的问题发生，可以更好地理清权利人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准性和权威性，更好地维护权利人的不动产物权。特别是登记信息的准确，可能会对遏制腐败，稳定房价带来一定的影响，但这些并不是不动产统一登记的目的。一、《条例》的立法目的及法律依据《条例》立法直接依据：最主要的是《物权法》，因为其明确规定了国家实行不动产统一登记制度，还有与不动产登记相关的其他法律，如：《土地管理法》《城市房地产管理法》《森林法》《草原法》《农村土地承包法》《海域使用管理法》《渔业法》等。间接依据：相关文件2013年3月14日，《国务院机构改革和职能转变方案》；2013年11月12日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》；2014年1月，中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》等规定。二、不动产登记及不动产的概念本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为。登记的主体是不动产登记机构。《物权法》第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。登记的内容是不动产权利归属（一般包括主体、客体、内容三个方面）和其他法定事项。（如不动产存在异议、被查封等事实情况，这些内容是通过异议登记、查封登记等具体登记类型予以体现，通过这些事项的记载和公示，权利主体可以及时发现不动产交易所存在的风险）登记事项须记载于不动产登记簿。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和灭失，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记薄时发生效力；第十六条规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。二、不动产登记及不动产的概念《条例》通过列举明确外延的方式来确定不动产的概念。不动产一般是指不可移动的物或者财产。不动产和房地产概念的区别要明确：房地产只包括土地和房屋，不动产不仅包括房屋、土地，还包括与土地没有分离的林木以及海域、水面等。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。三、不动产登记的类型《条例》以《物权法》中规定的登记类型为依据，同时吸收借鉴了《土地登记办法》和《房屋登记办法》等各个不动产部门规章中的有关规定，概括规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等八种登记类型。首次登记主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记薄，具体来说主要包括实践中的总登记和初始登记、设定登记。首次登记作为一种登记类型是《条例》的首创。在《条例》出台之前：土地登记方面存在总登记和初始登记；房屋登记方面存在初始登记和设定登记。《房屋登记办法》里没有规定总登记这种类型，而是规定了初始登记和设定登记。合法建造的房屋，其首次办理登记称初始登记。对于在房屋上设定抵押权、地役权等他物权则被称为设定登记。这一点与土地登记不同，如土地登记中抵押权和地役权的登记被称为初始登记，房屋登记中被称为设定登记。由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，因此《条例》将过去分散的、不统一的总登记、初始登记、设立登记等统一概括为首次登记。变更登记变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。转移登记转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。（与土地登记区别）转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的等。注销登记：主要是指不动产权利消失而进行的登记。更正登记：主要是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记薄的错误记载事项进行更正的登记。异议登记：主要是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记薄记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记薄的行为。预告登记：主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。查封登记：主要指不动产机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封情况在不动产登记薄上加以记载的行为。四、登记原则《条例》明确规定了不动产登记应当遵循的三个原则：严格管理原则一是要保证登记结果的准确性。不动产登记涉及所有的自然人、法人和其他组织，不动产是其最重要的财产，登记结果对他们产生重要影响；二是不得随便改变登记结果。不动产权利一经登记，不履行严格的程序，不得擅自改变登记结果。稳定连续原则不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。《条例》施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。方便群众原则方便群众原则一是统一登记机构，不用再为了登记奔波于多个部门；二是明确了需要登记的不动产权利类型，让不动产权利人明确知道有哪些权利是需要进行登记的；三是明确了登记程序，公开登记申请材料目录和示范文本等信息，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度，明确要求不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。五、不动产登记权利种类下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（权利人按合同利用他人不动产以提高自己不动产的效益的权利）（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。（如国家土地所有权、水域滩涂养殖权、取水权的登记）六、不动产登记机构不同层面不动产登记机构的设置：（一）国家层面不动产登记机构的设置《条例》明确由国务院国土资源主管部门即国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作。（二）地方层面不动产登记机构的设置县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。（条例没有明确地方的不动产机构）七、登记管辖不动产登记管辖遵循属地登记原则。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。不动产登记管辖原则属地登记原则的例外国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。八、登记程序在不动产登记机构、登记簿册、登记依据