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太极生活广场可行性分析报告2013年5月目录一、项目总论二、宏观市场环境三、温江房地产市场概况四、项目SWOT分析五、项目定位及发展思路六、项目开发建设进度安排七、投资估算与资金筹措八、项目经济效益分析九、项目效益分析十、结论附件:一、投资人基本情况二、设备选型和能源需求三、环保节能方案一、项目总论1、项目概况2、地块位置3、项目规模4、交通状况5、周边环境6、区域前景7、小结1、项目概况项目名称：温江区公平街办太极生活广场项目地点：温江区花都大道西段项目性质：集市场、社区活动中心、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的城市配套综合体。项目开发商：成都广润投资有限公司一、项目总论——项目概况2、地块位置温江区公平街办太极生活广场位于温江区公平街办花都大道西段。太极生活广场一、项目总论——地块位置3、项目规模地形为不规划的矩形，南北约长160m，东西约长100m，面积23亩。地块北邻60米宽的花都大道，西邻50米宽的花径街，项目地块正好位于“丁”字路口的东北角。一、项目总论——项目规模4、交通状况地铁四号线公平站在项目不远处，并拥有通往成都的成温邛高速公路及光华大道两条快速通道，904、780、762路公交车经过此项目，随着地铁四号线的开通和周边交通线的不断完善，交通更加便捷。一、项目总论——交通状况5、周边环境项目所在花都大道旁，温江新城光华片区，此区域属于新住宅居住群，周边有七彩花都、朝阳·时代西锦、中铁·瑞景澜庭、珠江·御景湾、水映岛、佳兆业·丽晶港、西贵堂、阳光太极·芙蓉锦绣、清溪·玫瑰园等项目建成入住已形成庞大的消费群体。附近还有温江中学、消防支队、光华新城小学等。一、项目总论——周边环境6、区域前景当前光华新城片区已形成居民居住生活区。随着城市规划和众多项目的推进实施，光华新城的商气、人气已展现发展趋势。一、项目总论——区域前景一、项目总论——小结7、小结随着温江区政府打造“西部新城光华涉外经济生活区”步伐的加快，本区域的交通、区位、生态、人文、教育、发展潜力等优势都开始逐步呈现，从而带动本区域房地产市场稳步向上发展。近年来，区域楼盘的品质不断提高，其中中、高档居住物业已然成为本板块的主流产品，引进中高端大型购物中心并建设周边配套设施，未来光华新城，将成为辐射周边地区的综合性商业中心。因此，我们预测，此类中、高商业物业将成为该区域自住及投资的热点，本项目顺势而立。二、宏观市场环境1、城市规划2、区域经济3、基础设施4、发展规划5、政策支持6、小结二、宏观市场环境——城市概况温江——温江地处成都平原腹心，东临成都市青羊区，南邻双流县，西接崇州市，北连郫县是成都的卫星城。温江——全区幅员面积277平方公里，辖6镇4街办，总人口32.67万。区政府驻柳城镇，东距成都19公里，南去双流机场20公里，距在建的成都铁路西站仅12公里。西部新城现代服务业综合功能区重点发展以现代服务业为主的产业功能，是城市商业副中心。二、宏观市场环境——城市规划二、宏观市场环境——区域经济2007年1月——2012年11月成都商品房成交情况二、宏观市场环境——区域经济2010年10月——2012年12月成都商品房供求情况二、宏观市场环境——区域经济区域经济——温江（2012年）实现地区生产总值310亿元，增长13.1%；完成地方财政一般预算收入25.03亿元，增长6.8%。固定资产投资268亿元，增长12.1%；社会消费品零售总额65.04亿元，增长12%。城镇居民人均可支配收入28524元，增长14%；农村居民人均纯收入13772元，增长14.5%区域经济——温江（2013年目标）启动四川文化创意产业园、悦榕庄度假区等开工；加快新光三越百货、丰隆综合体等建设；力促国色天乡陆地公园、费尔顿凯莱大酒店等建成投运……2013年，温江力争服务业投资190亿元以上，实现服务业增加值136亿元，再次将增速拉到11.5%。4、温江基础设施建设2012年底，温江区现代服务业发展取得重大突破，新城西商业中心、光华国际社区、乔波室内滑雪场、博奥生物产业基地等一系列重大项目签约入驻。新城西商业中心光华国际社区巨岛五星级酒店乔波室内滑雪场博奥产业基地家乐福温江店二、宏观市场环境——基础设施5、温江发展规划二、宏观市场环境——发展规划到2020年，温江区环境承载人口的容量可达到100万人，但考虑到资源环境压力，预计温江常住人口将控制在80万人左右，GDP年均增幅保持在15%左右，按此测算，到2020年，GDP可达760亿元左右，人均GDP达95000元。经济的发展及政府的大力扶持，配套设施的不断完善，将给光华新城片区带来强有力的资金支持和政策倾向，并提供完善的配套资源，促进光华新城片区现代服务业的发展。人们的收入不断增加，购买能力逐渐增强，投资欲望不断膨胀，对该区域商业物业前景看好。二、宏观市场环境——小结6、小结三、温江房地产市场概况1、商品房整体市场2、温江商业市场3、温江商业总结三、温江房地产市场概况——商品房整体市场1、商品房整体市场(温江2012土地供求状况)固定资产投资概况三、温江房地产市场概况——商业整体市场商业成交价格趋势2、商业整体市场区域价格水平（元）月租金水平（元）大南街8000—2500060—130小南街7000—2000060—90东大街9500—1600070—80金强广场6500—1200030—60大学城6000—1300030—60光华大道（新城）5000—1500030—100泛指一楼平均水平本案所处温江新城区，商业氛围整体还没形成，价格范围较大，但随着光华大道延线不断地开发及楼盘不断地入住，此区域商业氛围将逐渐浓厚，区域价格将不断提升。三、温江房地产市场概况——温江商业市场温江商业价格概况项目名称开发企业项目位置概况销售租赁情况住宅入住率类型体量面积区间层数价格销售模式销售时间租金出租率业态仁和春天大道成都市江安春置业投资有限公司成都光华大道江安河畔底商5000㎡70-200㎡1层13000元/㎡销售2009年小商铺70%金河谷成都市金瑞泰置业有限公司温江温江区光华大道三段江安河畔成都七中实验中学旁底商3000未知1-313000元/㎡销售2010年50%边城香格里成都温江区天祥房地产开发有限公司温江光华大道(花博会对面)底商极少未知1层具体模式未定30-40%万科朗润园万科地产温江光华大道江安河畔(七中实验学校对面)底商156031-89116000销售08年底60-120元/月/㎡彩叠园和记黄埔地产（成都）有限公司温江光华大道三段商业街10000未知2具体模式未定未交房锦绣森邻成都上实地产有限公司光华大道旁温江新城（紧挨花博会场馆）底商3302㎡68-405412302元/㎡销售2010年70%大华水映岛成都大华实业有限公司温江光华大道底商未知未知1层11600元/㎡销售2010年一期40%公园大道成都中新锦泰房地产开发有限公司温江光华大道清泉北街66号主题商业街未知未知2层具体模式未定未交房丽晶港佳兆业温江光华大道与公金路交汇处无商业未交房恒大城恒大地产温江光华大道三段花博会主场馆对面(温江区政府新址旁)底商10万㎡未知1-4层只租不售只租不售未交房光华大道商业调查概况三、温江房地产市场概况——温江商业市场珠江国际花园珠江地产温江光华大道花博会碧落湖公园西侧商业裙楼（写字楼）130万㎡（包含写字楼和商业）未知4-5层17000元/㎡具体信息未出来已经定了的有：伊藤洋华堂、家乐福、华谊兄弟旗下电影院、先锋健身房一期40%依云镇成都中能置业有限责任公司温江光华大道(花博会馆对面)底商1层12000元/㎡一期40%西花汀成都万厦置业有限公司成都市光华大道花博园西恻底商+主题商业2705㎡70-500最高3层12705元/㎡,6961元/㎡销售2007年10%奥林匹克花园成都建信奥林匹克投资置业有限公司成都市温江区涌泉镇光华大道成交价格9100香瑞湖蓝光城西光华大道七中侧城西光华大道七中侧16000元/㎡尚西花郡成都华力森房地产有限公司温江花博会北大门对面底商2188㎡65-500㎡1层7188元/㎡65%泰基花溪谷泰基地产成都温江区光华大道花博会主场馆对面商业裙楼（楼上是酒店）1-3层是商业，以上全是酒店，属于二期配套，目前具体信息未出来70%银诚归墅银诚房产温江光华大道三段（花博会旁）无商业未交房公园壹号国泰房产开发有限公司温江区温江公园旁底商+商业广场底商未推出，商业广场只租不售，租金未定未交房巨龙环岛国际社区巨龙投资有限公司温江公园旁无商业三、温江房地产市场概况——温江商业市场2、商业物业市场商业形态——低端商业为主温江区目前的商业发展现状以临街商铺占多数，以低端商业为主，其以街为市的格局在温江演绎得相当异常完美和成熟。例如大南街、内北街、东大街组成的核心商圈；文庙街、文武路组成的延伸商圈；西大街、新西路、新东路等副圈；还有迎晖路家装街、云溪路家具一条街以及南浦路饮食一条街等。三、温江房地产市场概况——温江商业市场温江区的商业发展非常迅速，其在演绎传统临街商铺得经典的同时，也融入了新的商业形态，近几年来，温江已经出现了不少的纯商业、大体量的shopping_mall。如边城·假日广场、繁华时代、五环广场、文庙·盛世繁华及正在即将亮相的珠江·新城国际、伊藤洋华堂、家乐福、台湾新光三越百货、大润发等项目。三、温江房地产市场概况——温江商业市场中高端商业及专业市场逐渐呈现商业业态分布区域主要街道主要业态状态中心文庙、东大街、大南街、北街服饰\通讯\布艺\百货超市成熟新区五环广场、柳城干道、柳台大道服饰\餐饮\家电\休闲娱乐较成熟光华新城光华大道、温泉大道、花都大道CBD\百货超市\生活配套未成熟东新东路、文武路文化\小餐饮\生活配套\老建材街较成熟西西大街、来凤路、凤溪路五金\建材\家具\灯具\厨卫\家电\汽配成熟南南浦路、航天路餐饮\娱乐\休闲\农贸市场\花鸟市场\干杂成熟北万春路、白马庙街机关部门住宅区生活配套\农贸市场成熟三、温江房地产市场概况——温江商业市场商业业态现状0%5%10%15%20%25%30%35%服装家电餐饮便利店其他温江商业业态概况温江传统商业区，经营业态以服装及餐饮为主，兼有家电、百货及其他业态但比例不高。三、温江房地产市场概况——温江商业市场数据来源：御泰公司市调部商业需求面积目前大部分经营者对面积的需求主要集中在31—60㎡这一区间，其次是100㎡以上的需求，受新政的影响，投资客户逐渐从投资住宅向投资商业转向，100㎡以上的投资需求在不断增加，并呈现良好的发展势态。三、温江房地产市场概况——温江商业市场20%28%15%12%25%0%5%10%15%20%25%30%30㎡以下31—60㎡61—80㎡80—100㎡100㎡以上温江商业需求面积商业购买目的60%26%20%0%10%20%30%40%50%60%投资自营其他温江客户购买商业目的大部分商家均为租铺经营，并非商铺购买者，而购买自营者仅为前者的不到一半，还有一部分客户购铺做为家庭产业，但暂时并不用于商业经营，但从长远看仍属于投资。三、温江房地产市场概况——温江商业市场商业客户来源温江传统商业商铺购买者主要还是温江当地客户，约占1/3。其次为成都客户，省外客户购买比例较低，但随着温江的知名度越来越高，越来越多的外省客户来温江投资，如山西煤老板、浙江投资客等。三、温江房地产市场概况——温江商业市场30%34%21%15%0%5%10%15%20%25%30%35%温江商业客户来源系列130%34%21%15%成都温江省内其他地区省外32%15%20%13%20%0%5%10%15%20%25%30%35%温江商业客户购买预期系列132%15%20%13%20%东大街延线大学城片区光华大道繁华时代其他商业客户购买预期本地商业客户，对目前经营区域的投资价值较为认同，对光华新城区域商业地段认同度较高。三、温江房地产市场概况——温江商业市场从温江区商业市场的整体走势可以看出：新增商业供应量较少，多集中为底商形态。传统的商圈的商业价值