房地产项目可行性研究报告

花园城光华大道项目可行性研究报告2报告纲要第一部分、项目政策背景第二部分、区域市场分析第三部分、竞争楼盘分析第四部分、项目解读第五部分、销售策略（周期）一、项目政策背景4项目政策背景2006、2007年，国家出台一系列涉及土地、房地产等的行政、税收、金融等方面的政策，以加强对房地产行业的宏观调控。对于抑制房价持续上涨、控制控制房地产泡沫收到了一定的成效。5《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》政策概要时间:2007年2月1日起对象:开发全部竣工、完成销售项目；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权措施:对以上房产项目应该进行土地增值税清算,最低税率为30％，最高税率为60％。影响:开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税金就越多观点：.•房地产公司主营利润率大幅下降•房地产项目并购需要重估成本，•房地产企业现金流发生变化。6《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》观点：.•可以大大增加对中低收入尤其是城市白领们购房的供应量•对普通市民住房的供应从供不应求转向供略大于求，这时价格会明显降下来。政策概要时间:2006年6月1日起措施:•新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上•明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设影响：住宅结构调整7《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》政策概要时间:2006年12月12日对象:别墅开发项目,低密度、大套型住宅项目，赛车场等10余类项目措施:对以上房产项目项目被列入限制用地项目。影响:别墅开发等项目用地将严格被限制.观点：.•别墅供给量将继续减少，别墅存量市场的成交量及成交价的提升•老式住宅市场将会慢慢地从低谷中走出.特别是花园洋房，其成交量和成交价格还将有一定的调整空间。8《物权法》（与房地产行业相关内容）观点：•消除了消费者对于房屋70年之后产权问题的忧虑；•促使物业管理规范化，市场化；•加大了城市动拆迁难度；•明确了小区道路以及车库的归属问题；•对于开征物业税创造了前提条件。政策概要时间:2007年10月1日实施措施:•住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；•建筑区划内规划的车位、车库应当首先满足业主的•需要要征地先依法补偿安置•住宅建设不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照•签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议可申请预告登记影响:公民不动产权利受到更加规范的法律保护.9“国六条”观点：•普通购房者会采取持币观望态度。•有效房源会得到释放•更大程度上抑制了炒房与哄抬房价•部分长线的投资者更好的获利政策概要时间:2006年5月17日措施:•套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积必须达到开发建设总面积的70％以上•中低价位、中小套型普通商品住房年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70％•从2006年6月1日起，购房不足5年转手交易的，按售房收入全额征收营业税。•严格房地产开发信贷条件：房地产企业项目资本金比例必须达到35％以上。空置3年以上的商品房不得抵押权。•个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％•超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。影响:住房结构调整.10政策法规——借贷调控政策2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知明确：政策回顾：严格房地产开发贷款管理对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；严格住房消费贷款管理对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。11政策法规——借贷调控政策严格商业用房购房贷款管理利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋；商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。政策回顾：加强房地产信贷征信管理加强房地产贷款监测和风险防范工作严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。12政策法规——借贷调控政策政策回顾：2007年12月5日，中国人民银行、银监会发布了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，通知明确：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。13政策法规——借贷调控政策现有影响：投资性购房得到明显的抑制8月9月10月11月2.272.111.651.342.152.62.272.111.651.3400.511.522.536月7月8月9月10月11月2007年成都市商品房交易套数情况从以上数据可以看出，新政后观望者增多,成交量大幅下跌。9月开始,受银行借贷政策调控,楼市出现拐点,商品房成交开始大幅下降14成都市3－10月商品房成交均价走势3935400639274485462447174795489601000200030004000500060003月4月5月6月7月8月9月10月单位:元/平政策法规——借贷调控政策现有影响：房价无明显影响，仍为上涨趋势持续上涨无回落从以上数据可以看出，新政虽对成交量有较大影响，但并未影响房价的上涨趋势。15短期内将持续影响投资需求，自住需求影响有限自住需求分为无房和有第一套住房、希望购买第二套以改善居住条件两种。对于购买第一套住房的自住需求者来说，该政策没有任何影响，但对改善型需求来说则可能会使其推迟改善计划。由于各银行间房贷政策有细微的差别，改善型需求客户还是可以在银行之中选择。在房地产资产绝对值持续增值的情况下，投资者仍会选择购房，因为相对于第二套房产贷款利率成本的增加，房产持续增值带来的收益可以抵消损失。但由于目前政策走势的不明朗，投资者短期内将继续持观望态度，最终影响其决定的将是利率成本与房产投资收益两者之间的关系。政策法规——借贷调控政策16我们的视角——未来市场短期内持续低糜从目前市场现状来看，受第二套房首付及利率提高政策的影响，市场观望者增多，整个成都市场的交易情况较之上半年大幅回落，各楼盘销售速度放缓，客户争夺激烈。本月，关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知出台，对第二套房认定标准进行确定，可以看出，其后续细则将相继出台。我们认为，由于政策的陆续出台，将有更多的客户持续观望，楼市在短期内将持续低糜。根据城市发展及政策走向综合分析，我们认为，成都市场未来将表现出以下几个特征：17两次观望，再次回暖从6月新特区建立后房价的骤涨可以看出，城市化进程的加速直接带动了楼市发展的加速度。而目前新特区建立对城市的意义还无明显体现，相关细则尚未出台。伴随新特区筹建工作的推进，各项优惠政策的推出，城市经济将实现大的飞跃，将再次刺激楼市升温。同时，08年奥运会的举办，将刺激中国整体经济步入一个新的台阶，带动各行业的加速发展。根据国八条、国六条实施后的市场经验来看，政策影响约在5-6个月左右，因此，08年的3、4月份，楼市将有短期的回暖。但是，奥运会结束之后，全国经济将步入不确定态势，将导致成都房地产市场进入第二个观望期。但根据目前国家的经济政策，在08年10月后国家可能会出台市场利好政策，引导房地产市场及其他关联行业进入回暖期。我们的视角——未来市场二、区域市场分析1908年市场热点预测光华大道建设路区域华侨城国际新城南九龙仓恒大城和黄.彩叠园金河谷仁和春天大道珠江国际花园中新公园大道河畔新世界雅居乐花园、麓山国际社区新鸿基项目二十四城龙湖新地块凤凰城、中海兰亭九龙仓项目南城都汇金域蓝湾20温江竞争/参考楼盘分布图仁和春天大道蓝光.香瑞湖万科朗润园锦绣森邻西花汀和黄.彩叠园在售楼盘未售楼盘成都七中珠江花博会地块本案美泉纪图中楼盘位置可能与实际有一定差异中铁地块金河谷边城.香格里珠江国际花园恒大城中新.公园大道区域市场楼盘研究潜在项目国创地块中森地块21三、竞争楼盘分析22仁和春天大道地理位置成都光华大道成都七中对面规模总占地面积：400亩；总建筑面积：50万㎡；总户数：3600户物业形态高层,小高层,联排别墅,双拼别墅平面布置主要为围合式布局，外围为电梯公寓，内圈为花园洋房和别墅设施配套外部配套：成都七中，湿地公园，花博会展馆内部配套：五星级商业会所，春天国际幼儿园,春天超市,网球训练场,篮球场,游泳池户型配比（2期）G8三室两厅两卫建筑面积:113-117㎡配比：26.09%G7两室两厅两卫建筑面积:85㎡配比：56.52%G6三室两厅两卫建筑面积:117-122㎡配比：17.39%绿化率60%建筑密度24.00%容积率1.8销售进度销售率：南区3期已售罄；南区4期10月底推出；价格均价：8000元/㎡——10000元/㎡（南区4期）管理费物管费：电梯公寓1.6元/平方米开发商成都市江安春置业投资有限公司营销推广开盘时间：南区4期10月底推出；销售周期：项目分南北区开发营销卖点1．优美的自然环境2．江安河环绕，良好的建筑品质和物管3．城市原滩,世界级理想居住地.23珠江国际花园地理位置成都市光华大道花博会旁规模占地面积:60亩;建筑面积：23万平方米物业形态精装修高层电梯公寓设施配套外部配套:成都七中、花博园、国色天香等；自身配套:家乐福和30000平米的商业街户型配比两室两厅一卫建筑面积:84.05-87.97平米比例：12%三室两厅两卫建筑面积:120.48-131.52平米比例：88%绿化率20%容积率5.4销售进度1期当日售罄；2期11月推出价格（1期）起价：4384元/平米；均价:4900元/平米；最高价：5262元/平米开发商广东珠江投资有限公司建筑风格现代建筑风格营销推广开盘时间：2007年8.25日（1期）销售周期：8.11日收取诚意金;2期11月推出；营销卖点1．项目为光华大道上为数不多的精装修楼盘。2．项目东临碧落湖公园一览碧落湖景，北望蜿蜒流淌的江安河与四季如春的花博园。西有香颂岛别墅社区，南临成都市温江区区政府，周边林立众多大型开发商开发的高档次小区，居住气氛浓厚。3．区域交通发达，位于成都市城西三环路外，光华大道北侧。4．引进了家乐福作为整个社区配套，整个区域的配套得到了完善，商业价值也得到了提升。24万科朗润园地理位置青羊区光华大道规模总占地面积：60亩，住宅建面：108000㎡，商业建面1500㎡；总户数：992户物业形态电梯公寓以及多层平面布置主要为半围合多层；高层电梯公寓折板排布设施配套外部配套：中小学：成都七中实验中学等；幼儿园：金苹果幼儿园；建信奥林匹克花园有各种体育设施；温江政府规划，沿光华大道两侧将修建商业长廊；中高档餐饮雍雅山房已经进入光华大道。内部配套：休闲商业街户型配比（首期房源）A户型两室两厅一卫71㎡约占：37.5%B户型三室两厅两卫102㎡约占：25%C户型三室两厅两卫98㎡约占：37.5%销售进度2期多层目前剩余20余套；3号楼推出当日仅售40余套价格（3期）最低价：4650元/㎡；均价：5500元/平米最高价：7020元/平米开发商成都万科房地产有限公司建筑风格现代简约营销推广开盘时间：2007年5月12日（1期）；10月13日（3期）销售周期：1期到3期销售为5个月的销售周期营销卖点1．区域交通便捷，楼盘环境位置优越，风景迷人；2.周边配套日趋成熟；3.项目运用折板排布，最大限