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深圳市城市规划标准与准则（2018年局部修订稿）深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）第4章密度分区与容积率本章在深圳市城市总体规划的指导下,结合深圳市容积率管理实践与经验，以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想，按照生态优先、集约发展、公平有序的原则，根据功能定位、区位条件、生态环境、城市风貌、公共服务、交通市政条件和资源承载力等综合确定用地开发强度的空间分布。用地开发强度的确定应当符合国家、省、市容积率管理的有关规定和技术标准，非经法定程序，不得擅自调整。154.1城市密度分区4.1.1城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出城市发展空间密度布局和用地开发强度控制要求，是促进集约节约用地、保护生态环境、塑造风貌特色的重要路径之一。4.1.2城市建设用地密度分区分五个等级，不包括机场、港口、核电站等特殊管理地区。城市建设用地密度分区等级基本规定详见表4.1.2。具体范围见图4.1.2。表4.1.2城市建设用地密度分区等级基本规定序号密度分区开发建设特征1密度一区高密度2密度二区中高密度3密度三区中密度4密度四区中低密度5密度五区低密度4.1.3根据城市发展需求，城市建设用地密度分区应适时进行动态修订。因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定。4.2地块容积率4.2.1地块容积是指地块内的规定建筑面积，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。地块容积率是地块容积与地块面积的比值。本标准与准则主要对居住、商业服务业、工业和物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施、交通市政设施、机场、港口、核电站等用地的地块容积及容积率不作规定。4.2.2地块容积及容积率确定应满足公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史保护、地质条件、生态保护等要求，并满足日照、消防等规范要求。在特殊地区，还应满足文物保护、机场净空、气象探测环境保护、微波通道、油气管线防护、危险品仓库、核电站防护等相关控制要求。居住用地地块容积及容积率确定须同时校核所在地区的教育、16医疗等公共设施服务水平。按本标准与准则确定的地块容积及容积率仅作为技术参考，具体地块容积及容积率应结合相关影响条件综合研究论证，按程序批准确定。4.2.3地块容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。其中，地块基础容积是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件（地块规模、周边道路和地铁站点等）进行修正的容积部分；地块转移容积是地块开发因特定条件，如公共服务设施、市政交通设施、历史文化保护、绿地公共空间系统等因公共利益制约而转移的容积部分；地块奖励容积是为保障公共利益目的实现而奖励的容积部分，地块奖励容积最高不超过地块基础容积的30%。地块容积宜按下式计算：FA≤FA基础+FA转移+FA奖励；（公式4.2.3-1）FA基础＝FAR基准×（1-A1）×（1+A2）×（1+A3）×S；（公式4.2.3-2）式中：FA—地块容积；FA基础—地块基础容积；FA转移—地块转移容积；FA奖励—地块奖励容积；FAR基准—密度分区地块基准容积率；A1—地块规模修正系数；A2—周边道路修正系数；A3—地铁站点修正系数；S—地块面积。4.2.4混合功能用地的地块容积为该地块上各功能的容积之和。混合功能用地的地块基础容积宜按下式计算：FA基础混合＝FA基础1×K1+FA基础2×K2…；（公式4.2.4）17式中：FA基础混合—为该地块各类功能基础容积之和。FA基础1、FA基础2…—分别为该地块基于各类单一用地功能的地块基础容积；K1、K2…—分别为该地块各类功能的地块基础容积混合修正权重。4.2.5规划主管部门在本标准与准则基础上另行制定转移容积和奖励容积的相关规定。4.3各类用地密度分区4.3.1居住用地地块容积率等级分为4个等级区间，对应的密度分区基准容积率及容积率上限宜符合表4.3.1规定。密度三区范围内的居住用地地块若位于地铁站点500米范围内的，其容积率上限可按照密度一、二区执行。表4.3.1居住用地地块容积率指引分级密度分区基准容积率容积率上限1密度一、二区3.26.02密度三区3.05.53密度四区2.54.04密度五区1.52.54.3.2商业服务业用地地块容积率等级分为5个等级区间，对应的密度分区基准容积率宜符合表4.3.2的规定。表4.3.2商业服务业用地地块容积率指引分级密度分区基准容积率1密度一区5.42密度二区4.53密度三区4.04密度四区2.55密度五区2.04.3.3工业用地地块容积率分为3个等级区间，对应的密度分区基准容积率宜符合表4.3.3的规定。表4.3.3工业用地地块容积率指引分级密度分区新型产业用地基准容积率普通工业用地基准容积率1密度一、二、三区4.03.52密度四区2.52.03密度五区2.01.5184.3.4物流仓储用地地块容积率分为3个等级区间，对应的密度分区基准容积率宜符合表4.3.4的规定。表4.3.4物流仓储用地地块容积率指引分级密度分区物流用地基准容积率仓储用地基准容积率1密度一、二、三区4.03.52密度四区2.52.03密度五区2.01.54.4修正系数4.4.1地块规模修正系数地块容积及容积率与地块规模大小有关，一般情况下，居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地的基准用地规模宜按表4.4.1执行。地块面积小于等于基准用地规模时，地块规模修正系数为0。地块面积大于基准用地规模时，地块修正系数按超出基准用地规模每0.1公顷计0.005并累加计算，不足0.1公顷按0.1公顷修正，最大取值小于等于0.3。表4.4.1基准用地规模用地功能基准用地规模居住用地2公顷商业服务业用地1公顷普通工业用地3公顷新型产业用地1公顷仓储用地5公顷物流用地2公顷4.4.2周边道路修正系数居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地地块容积及容积率应根据地块周边道路情况进行修正。根据地块与周边城市道路的关系，周边道路修正系数依据地块周边毗邻城市道路的情况分为一边、两边、三边及周边临路四类。周边道路修正系数宜按表4.4.2执行。表4.4.2周边道路修正系数地块类别一边临路两边临路三边临路周边临路修正系数0+0.1+0.2+0.34.4.3地铁站点修正系数居住用地、商业服务业用地、新型产业用地、物流用地地块容积及容积率应根据地块周边地铁站点数量及覆盖情况进行修正。车站类型分为多线车站（2站及以上）、单线车站两类；以站台几何中心作为规定半径计算圆心，规定半径分为0～200米、200～500米两个等级；对跨越不同规定半径的地块，宜依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算到整个地块；同一车站的地铁站点修正系数宜按表4.4.3-1的规定确定，不同车站重叠覆盖的情形宜按表4.4.3-2的规定确定；远期实施的地铁线路站点原则上不考虑修正。表4.4.3-1同一车站的地铁站点修正系数距离站点（米）车站类型多线车站单线车站修正系数0～200+0.7+0.5200～500+0.5+0.3表4.4.3-2不同车站重叠覆盖的地铁站点修正系数a1a2b1b2a1+0.7+0.7+0.7+0.7a2+0.7+0.5+0.5+0.5b1+0.7+0.5+0.5+0.5b2+0.7+0.5+0.5+0.3注：a1代表多线车站0～200米覆盖范围，a2代表多线车站200～500米覆盖范围，b1代表单线车站0～200米覆盖范围，b2代表单线车站200～500米覆盖范围。4.4.4居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地地块均需进行地块规模修正。周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时，商业服务业用地、新型产业用地、物流用地地块可进行重复修正，居住用地地块仅选取其中最大值修正。普通工业用地、仓储用地地块仅进行周边道路修正，不作地铁站点修正。4.5特定地区的密度分区、地块容积及容积率4.5.1密度分区内涉及特色风貌、生态保护、文物保护、机场净空、微波通道、气象探测环境保护、油气管线防护、危险品仓库、核电站防护等因素的特定地块，应按有关规定适当降低地块容积及容积率，通过开展专题研究，按程序批准确定。204.5.2在城市更新、按照等价值评估确定土地安置规模的特定类型的土地整备、经市政府批准的城市设计重点地区、政策性住房用地、经市相关主管部门批准的地下空间规划地区等特定地区，为实现城市综合效益，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等服务能力的前提下，具体地块容积及容积率经专题研究后，可在本标准与准则的基础上适当提高，具体规则由市相关主管部门另行制定。