第三章-资产评估的基本方法

第一节成本法第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择第一节成本法（Thecostmethod）一、成本法的基本原理（一）含义指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。（二）理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（三）应注意问题1.历史资料的真实性2.形成资产价值的成本耗费是必要的二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：①被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值②被评估资产评估值＝重置成本×综合成新率（一）重置成本及其计量△相同点：均采用现行价格和费用计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行——重置成本1.重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。2.功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。这个方法确定的一般是更新重置成本。（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4～1.2之间，加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中谨慎采用这种方法。x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的3.物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题:物价指数法计算的是复原重置成本。资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产niia1%)1(资产历史成本被估资产重置成本4.统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本K（二）实体性贬值及其计量1.观察法由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维修、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较来判断资产的新旧程度，估算实体性贬值。被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）有形损耗率实际已使用年限总使用年限残值重置成本值被评估资产的实体性贬2.使用年限法实体性贬值＝（重置成本－预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。更新成本加权更新成本加权平均已使用年限＝3.修复费用法指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的方法。如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。修复费用包括主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。（三）功能性贬值及其计量功能性贬值的两种形态(1)超额投资成本(2)超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）超额运营成本的计算步聚：(1)计算被评估资产的年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）(3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）（四）经济性贬值及其计量1.经济性贬值的含义因资产的外部环境变化使得产品销售困难而导致开工不足和资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度来确定其贬值额，根据主要外部经济、社会环境变化造成的。2.表现形式①资产利用率下降②资产年收益额减少3.计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）%1001x资产原设计生产能力产能力资产预计可被利用的生－经济性贬值率＝三、对重置成本法的评价1.从成本耗费角度评估资产价值。2.运用一般没有严格的前提条件。3.并非所有评估对象都适合采用成本法。第二节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的含义通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。（二）收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（三）收益法运用的前提条件1.资产的收益可以预测并用货币计量2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量二、收益法的计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期1.每期收益不等额2.每期收益等额niiirRP1)1(),,()1(11)1(1)1(11nrAPArrArArAPnniinii（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法:1.稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。rAP),,()1(1nrAPrRAnii2.分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1('1前期（设n=5）后期012345678951)1(iiirR前期现值＝'rA资本化现值＝nrrA)1(1'资本化现值的现值＝分段法图解),,2,1(ni),,2,1(nni选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。3.纯收益按等比例级数变化（递增或递减）nniniirgrgRrRP)1(11)1(1ggRP1104.纯收益按等差级数变化（递增或递减）20rBrRP（三）未来收益有限期下的特殊计算公式1.分段法2.纯收益按等比级数变化3.纯收益按等差级数变化（递增或递减）tnttiiirrrArRP)1(11)1()1(1nrggrRP1110nnrnrBrrBrRP)1()1(1120三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额1.预期收益的类型(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流＝税后净利润+折旧－追加投资(2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。税后利润净现金流利润总额2.预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况（2）因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。（二）折现率与资本化率1.二者无本质区别2.内涵上略有区别:折现率＝无风险报酬率+风险报酬率资本化率＝折现率－未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。3.确定折现率的基本方法(1)加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率＝（3.1.2）系数法CAPM：(资本资产定价模型)ifmiRRR)()(fmfRRRr市场平均风险报酬率(2)资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率＝长期负债占投资总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税税率）+所有者权益占投资总额的比重×所有者权益报酬率上式中：所有者权益报酬率＝无风险收益率+风险报酬率(3)市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益法的评价1.该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2.该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。31nnni）样本资产价格样本资产的收益折现率＝（第三节市场法一、市场法的基本原理（一）含义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。（二）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。（三）运用的前提条件1.充分发育活跃的资产市场。2.参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。1.参照物的成交价必须真实。2.参照物的基本数量要求(一般三个以上)。3.参照物与被估资产相类似（大可替代，即功能相同或相似)。4.参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。尽可能选择近期成交的交易案例。（二）调整差异1.时间因素2.区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数1一般以被评资产为100，%)1(%)1%)(1(21naaa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：1系数P100系数＝3.功能因素功能系数法4.成新率因素5.交易情况调整（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。参照物的成新率被估资产的成新率调整系数＝100调整系数＝三、市场比较法的具体操作方法常用直接比较法（一）单一因素比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：新旧程度、交易时间、功能等。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。交易案例A的调整后价值＝参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×交易情况补正系数因素参照物因素被估对象成交价格评估对象价值＝参照物AA四、清算问题清算价格属于非正常价格清算价格的确定方法1.市价折扣法清算价格＝公允市价×折扣率2.模拟拍卖法（意向询价法）清算时间的长短况市场对该资产的需求状折扣率的确定五、评价1.最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2.该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对产权交易市场成熟度的需求；（2）对被估对象本身的要求。第四节资产评估方法的选择一、方法比较1、范围有限2、折现率难确定1、结果较准确2、易为双方接受1、能继续使用的生产经营性资产2、可量化因素3、整体资产收益法1、工作量大2、计算复杂1、实用性强，应用广泛2、考虑因素较全面1、通胀率较大2、无形损耗较大3、技术改造大大提高使用效果成本法1、资料和数据不易搜寻2、参照物难找1、结果较准确2、计算较简单1、产权交易2、投资参股3、税基评估中，重置成本法、收益法应用困