第五章-房地产评估

第五章房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素第三节成本法在房地产评估中的应用第四节收益法在房地产评估中的应用第五节市场法在房地产评估中的应用第六节假设开发法第一节房地产评估概述一、房地产及其特性（一）房地产的概念是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。房地产分为物质实体、权益及区位三个方面（二）房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。1.土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性（4）效用的差异性决定决定2.土地的人文特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性3.建筑物的特点（1）建筑物不能脱离土地而独立存在（2）建筑物的使用寿命是有限的（3）建筑物属可再生性社会资源4.房地产（不动产）的特性（1）位置固定性（2）使用长期性（3）投资大量性（4）影响因素多样性和复杂性（5）保值增值性二、房地产评估的原则1.合法原则2.最高最佳使用原则3.房地综合考虑原则4.区域及地段原则三、房地产评估的目的和价值类型1.单纯的房地产交易市场价值或非市场价值2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值）3.财务报告目的涉及的房地产按会计准则要求的价值类型评估评估四、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项1.明确评估对象2.明确评估目的3.明确评估基准日4.明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果（五）撰写评估报告第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格种类（一）按权益分类所有权价格使用权价格抵押价格租赁价格（二）按价格形成方式分类市场价格—实际成交价评估价格—模拟价格（三）按房地产实物形态分类土地价格建筑物价格房地产价格（四）按房地产价格单位分类总价格单位土地价格单位面积建筑物价格楼面地价二、影响房地产价格的因素（一）一般因素1.社会因素2.经济因素3.政策因素（二）区域因素1.商业繁华度2.道路通达度3.交通便捷度4.设施完善度5.环境质量状况6.规划限制对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。（三）个别因素指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1.影响土地价格的个别因素2.影响建筑物价格的个别因素第三节成本法在房地产评估中的应用一、基本思路及基本公式评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值二、适用范围主要适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+资金成本+税费+开发利润（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。1.从农村征地取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。2.从城镇出让取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本1.基础设施建设费2.公共配套设施建设费（三）估算管理费用（四）估算资金成本注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。四、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+正常利润新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1.勘察设计和前期工程费2.基础设施建设费3.建安工程费4.公共设施建设费5.其他工程费6.开发过程的税费（三）估算管理费（四）估算资金成本（五）估算销售税费1.销售费用2.销售税金及附加3.其他销售税费（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。建筑物贬值购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格＝（一）估算重新构建价格1.估算重新构建价格的思路可采用房地分估的方式。土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：(1)复原重置成本（Reproductioncost）(2)更新重置成本（Replacementcost）复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。2.建筑物重新构建价格的估算（1）单位比较法（2）分部分项法（3）工料测量法（工料估算法）该种方法评估中一般较少用。（4）指数调整法（二）估算建筑物贬值1.建筑物贬值的概念和原因实体性、功能性、经济性三种贬值2.建筑物贬值的估算方法（1）年限法（直线法）建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100%已使用年限应采用“有效年限”，缺陷：建筑物经济寿命难以预计注意：土地使用权年限的影响（2）观察法（评分法）成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B（3）成新率折扣法（4）销售资料法（市场法)（5）资本化收益法（租金损失法）第四节收益法在房地产评估中的应用一、基本思路及步骤常用计算公式：a－年净收益r－折现率二、适用对象和条件收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。前提条件是房地产的收益和风险都可以预期和量化。nrraP)1(11三、各参数的估算（一）净收益的估算除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。＝＝具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。（二）资本化率的估算实质：房地产投资的报酬率（收益率）。净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用△求取方法：1.市场提取法（市场法）寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率2.累加法＝+3.排序插入法资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。资本化率无风险报酬率风险报酬率（三）收益期的确定单独评建筑物——建筑物的经济寿命单独评土地——土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。用以下两种方法之一：土地使用权年限，可采建筑物经济寿命期。地使用权年限确定收益土地使用权年限，据土建筑物经济寿命房地合一第五节市场法在房地产评估中的应用一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积二、适用对象及条件具有广泛交易性的房地产。充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例。被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效三、因素修正及操作步骤（一）蹋勘被估房地产（二）收集较充分的房地产交易实例资料（三）选择可供比较参考的交易实例交易实例应符合的条件：与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（四）建立价格可比基础（五）差异因素的比较修正1.交易情况修正交易实例成交价格×交易情况修正系数=交易实例正常市场价格2.交易日期修正交易实例成交价格×(1±T%)=评估时点价格S%11交易情况修正系数＝3.区域因素修正系数直接比较法：间接比较法：4.个别因素修正（1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得（2）土地使用年期修正Q%11区域因素修正系数＝100100修正系数＝nmrr)1(11)1(11年限修正系数＝估价对象状况交易案例状况（五）求取比准价格将交易实例的价格与各修正系数连乘,有一个交易案例就得到一个比准价格。（六）确定被估房地产价格应综合分析后确定（可比性分析，修正准确性分析）。第六节假设开发法一、基本思路和计算公式基本公式:待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应负担的税费应用较广泛的公式：二、适用范围及注意事项该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。运用该方法时需要注意：（1）正确选择最佳开发形式（2）正确预期开发完成后的房地产价格（3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间差异。地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润三、操作步骤四、现金流折现法和传统方法（一）现金流折现法考虑货币时间价值采用折现的方式。（二）传统假设开发法考虑货币时间价值采用计算利息的方式。五、假设开发法计算中各参数的估算（一）开发经营期（二）开发完成后的房地产价值（三）开发成本、管理费用、销售税费（四）资金成本（五）开发利润（六）取得待开发房地产应负担的税费（七）折现率