中小房地产企业融资问题分析

中小房地产企业融资问题分析作者李涛指导教师陈思颖摘要在我国那些刚成熟、未上市的中小型房地产企业的发展与我国的国民经济息息相关。我国目前中小企业融资难问题存在在企业本身﹑金融机制﹑政府三个层面的原因，因此我们要加快企业的扩张和发展，事实提高企业的盈利，增强企业的信用观念，大力拓展金融融资渠道和融资方式；金融机构要对外开放、积极创新，逐步减少或消除对中小企业的金融抑制，建立多层次的信用担保制度；政府也要针对企业完善政策法律法规来照顾这些企业，加大对企业制度支持和金融扶持力度。我国中小房地产企业融资现存在：银行信贷是房地产企业资金来源主要渠道、宏观经济的制约、房地产金融市场发育不完善、融资方式单一、融资渠道不通畅、法律法规不规范、企业管理失调等。本文主要对我国中小型房地产开发企业的融资提出依靠外部拓展、提高自身竞争力等对策。关键词：中小房地产现状、融资问题、融资策略AbstractInourcountry,thosewhojustmature,unlistedsmallandmediumrealestateenterprise'sdevelopmentiscloselyrelatedtothenationaleconomyofourcountry.Financingdifficultiesofsmallandmedium-sizedenterprisesinourcountryatpresentproblemsexistingintheenterpriseitself,financialsystem,threelevelsofgovernment,soweshouldspeeduptheexpansionanddevelopmentoftheenterprise,thefactthatimprovetheprofitofenterprises,strengthenenterprisecreditconcept,vigorouslydevelopthefinancialfinancingchannelsandfinancingway;Financialinstitutionstoopentothepublic,positiveinnovation,andgraduallytoreduceoreliminatefinancialrepressionofsmallandmedium-sizedenterprises,establishamulti-levelcreditguaranteesystem;Alsoforenterprisestoimprovethegovernmentpolicylawsandregulationstotakecareoftheseenterprises,increasethesystemsupportandfinancialsupporttotheenterprise.Existinginourcountrysmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfinancing,bankcreditistherealestateenterprisecapitalsourcechannel,therestrictionofmacroeconomic,incompleterealestatefinancialmarketdevelopment,financingasingle,financingchannelnotunobstructed,lawsandregulationsisnotstandard,managementdisorderandsoon.Thisarticlemainlydiscussesthefinancingofsmallandmedium-sizedrealestatedevelopmententerprisesinourcountryputsforwardrelyonexternaldevelopmentcountermeasures,improvetheirowncompetitiveness,etc.Keywords:smallandmedium-sizedrealestatesituationandfinancingproblems,thefinancingstrategy目录摘要.............................................................1Abstract........................................................1引言.............................................................4一、我国中小房地产企业融资的现状...............................4（一）银行信贷主导了中小房地产融资...............................4（二）中小房地产信托市场呈现出快速发展的趋势.......................5二、当前中小房地产开发企业融资环境征...........................5（一）融资格局单一...............................................5（二）投融资渠道日益多元化.......................................6（三）中小企业融资特征及制约性因素分析.............................6三、中小房地产开发企业融资困难的原因............................6（一）创新的经融工具缺乏...........................................7（二）单一的融资方式使得大风险的集中...............................7（三）企业过于依赖商业银行贷款，财务风险巨大......................7（四）房地产企业风险管理水平不高...................................7四、推进房地产企业融资方式的多元化来解决中小房地产企业融资问题.................................................................8（一）企业并购融资.................................................8（二）房地产投资信托融资...........................................8(三)房地产证券化融资.............................................8五、依靠提升企业自身竞争力来解决融资难题..........................9（一）注重项目投资效益,强化现金流控制,提高房地产企业内源融资能力..............................................................9（二）强化企业内部管理,提升公司治理水平,提高房地产企业益融资能力..............................................................10（三）加强企业信用管理理,拓宽负债融资渠道,提高中小房地产企业负债融资能力..............................................................10六、结论........................................................11七、参考文献....................................................11八、致谢........................................................12引言我国中小房地产市场整体上落后与别的国家，国家没有一套完整的法律法规来帮助企业，企业自身内部控制管理不够完善，导致房地产企业整个融资体系漏洞百出，使得企业融资困难、运营不畅。下面我们就我国目前中小房地产企业融资难这一问题进行分析：先了解我国中小房地产融资现状、环境特征，从这些方面找出原因，具体问题具体分析，从而提出改善方案、整顿措施。一、我国中小房地产企业融资的现状近几年来我国中小型房地产企业的迅速发展，在于银行贷款的大量投放，长期低利率的放宽了货币政策才得以实现，银行大量的贷款给开发商、还有给买房客户购房按揭支付来满足房地产供给和消费需求，房地产企业投资规模大、周期性长，所以需要大量的资金来周转，因此资金筹集最快最直接的方法就是找银行贷款，所以银行贷款就是目前我国中小型房地产企业主要途径，而房地产企业资金筹集的法律法规就成了房地产企业最为关心的问题了。下面我们对我国中小房地产企业融资问题的现状做一下总结。（一）银行信贷主导了中小房地产融资目前，我国中小型房地产企业伴随经济复苏的趋势逐步快速发展，庞大的资金需求只能向银行贷款，所以，我国房地产开发企业的资金来源主要是以通过各种银行贷款为主。据调查数据表明，我国中小型房地产企业通过银行信贷获取资金的企业占比为21.9%，接下来的是自有资金，占比为6.4%。根据有关部门再一次调查中显示，在294家在商业银行有贷款的企业中，有28家企业只在一家商业银行有贷款，有109家企业在两家商业银行中有贷款，157家企业在三家或三家以上商业银行中有贷款，而其数额都很大，以此我们可以推断出，我国中小型房地产企业的融资渠道仍然是以银行信贷为主，其他融资为辅的融资模式来运营的。其实在其他融资途径上，民间融资受到中小企业的广泛关注，也是最为突出的。在被调查的中小房地产企业中，有79家企业的贷款中通过民间借贷的占比为26.6%。民间借贷资金额度不算太大，借贷资金使用主要是“扩大生产”和“维持正常生产资金周转”。在成本上，有19家企业民间融资的年利率达到“25%以上”，31家企业的年利率为“20%～25%”，24家企业的年利率为“15%～25%”，这些数据表明，民间借贷完全是一种高利贷化发展趋势，利率高、风险较大，成本也就大。我想这是企业不想做到的，但是没有办法，资金急缺企业无法运营，只能采取这种不是办法的办法。大多数中小企业的发展都是以各种贷款为主，但是我国中小企业贷款满意度还是普遍偏低。在被调查的中小企业2011年总的申请贷款次数是687次，平均水平为2.3次，银行满足次数为359次，平均水平为1.2次，企业满足率为53.1%。159家企业认为“银行门槛太高，条件太多，可贷款额度太少”的企业占比为52.3%，68家企业认为“银行门槛没变，但可以贷到的资金太少”占比为22.9%。就我国目前中小型房地产企业融资的情况来看，银行信贷的作用仍占绝对主要地位的，可以说没有银行贷款，企业就无法运营，企业市场信用经济房地产开发企业在服务条件从外部通过各种商业银行或其他金融机构融资的发展基金,这和银行信贷来融资模式几乎成了唯一渠道，所以所我国目前房地产企业融资渠道单一。这种情况和国内金融体系以间接融资为主,房地产行业的风险更关注银行系统。（二）中小房地产信托市场呈现出快速发展的趋势信托是受企业之托代提企业、按企业的意愿理财的形式。根据不完全数据统计，截止到2009年12月31日，房地产企业信托市场总发行地产信托325只，筹集总资金为732.35亿元，较上年同期增长了23%，较上年增加了156.21亿元，较上年同期增长了29.52%。在此之后，国家就对银行信贷管理采取了措施，随着信托行业的发展和信托理论的完善，信托产品为企业融资的观念慢慢转变为信托公司为投资人管理资产，这样在快速发展房地产投资信托可以大大的减少房地产企业的融资成本，而其还能有良好的