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扬州别墅竞争市场分析一、别墅市场宏观分析1、中国现代别墅的发展大致经历了三个阶段第一阶段：上世纪80年代末至90年代初，主要以上海外销花园别墅的发展为代表，其建设带动了中国别墅市场的发展，揭开了别墅开发的序幕。1991年至1993年各地别墅普遍热销。第二阶段：1993年，受政府的限制高档住宅建设用地审批规定的制约以及宏观经济调控政策的影响，别墅市场从1993年底至1997年陷入了低谷。第三阶段：1998年下半年开始，随着各大城市经济的复苏，在交通便捷的地区出现了排屋，联体别墅等经济别墅为主的内销型别墅，新一轮的中国别墅市场发展开始了。2、近期国内市场别墅开发复苏目前中国经济正处于高速发展时期，在房地产业发达城市，人们的居住理念已经起了很大变化，居住郊区化，二次置业的观念已经深入人心。GDP的快速增长，民营经济的长足发展，为消费市场储备了相当一批具有极强的消费能力的群体。另外，市政建设的逐步完善，互联网的发展，居家办公的兴起，也为住宅郊区化提供了客观条件。住宅的发展从满足人们最基本的居住要求到舒适的需求再到品质和身心追求，它经历了低层、多层再到小高层、高层，甚至超高层住宅的物业形态，然而这里面将居住的品质提高到最高境界的应该属回归自然的别墅，目前扬州的房地产正在进行着这场新的竞争。3、宏观政策对别墅市场的影响⊙2002年5月国土资源部颁布第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。某种程度上说对土地的供应源起了一定的抑制作用。⊙2003年，国土资源部发布国土资源2月8日出台45号文件停止别墅用地供应。⊙2003年6月5颁布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，它对别墅开发融资产生了重大的影响。4、扬州别墅市场的发展状况2004年2005年2006年批准销售面积(万㎡)8.6224.8315.06实际销售面积(万㎡)11.7614.1222.44二、扬州市场上别墅物业的情况（一）已售完楼盘1、蜀景花园开发商：扬州广华房地产开发公司代理公司：金扬房地产销售公司项目情况：8种户型、占地170亩。一期共78套：联排40套，1-3F和1-2F，面积200平方米，价格3500-5200元/平方米；独栋38套1-2F面积，250-280平方米，价格4000元/平方米；二期50多套：联排价格5200元/平方米，独栋价格5600-5900元/平方米。蜀景花园的规划和外在设计比较俗气。2、南浦花园一期开发商：扬子江集团花园置业发展公司0514-7841227841333策划顾问：南京好利意顾问有限公司楼盘位置：在邗江工业园内，广陵学院正对过项目情况：总套数约100套（联排）。一期联排10套，250平方米，价格4000元/平方米；单体24套，300平方米，4500元/平方米。销售率95%，总销售面积30500平方米。物业管理0.9元/平方米/月。小区内部有一人工水系，规划没有特色，唯一卖点就是靠近广陵学院，单体之间距离非常小，约1米左右；别墅物业与多层在一起建设显得不协调。主题：水岸别墅江南人家-观水观景观自在辉煌人生超凡享受外部环境：周边有大量已开发和即将开发的土地未来配套将逐渐跟上客群情况：以中小老板为主另有部分政府公务员3、淮左郡庄园开发商：江苏新能源置业集团有限公司0514-79632707969600项目位置：扬瓜路东侧顺达路南侧项目概况：占地133亩、容积率0.99、绿化率42.9%，总建筑面积22741平方米。一期联排别墅86套，销售26套。面积范围260-330平方米；建筑特色为徽派风格，建筑物进深大，为解决采光问题在客厅后面的卫生间后有一采光井；南面有约30平米的院子，整个建筑的门窗均为双层中空型（进户大门为铝材双层，其他为塑钢双层窗）保温、隔热效果好（节能），内部的冷热导管深度大为日后装潢带来不必要的麻烦；楼间距较大（不考虑院子的距离），同幢的邻里影响较大。产品价格、面积、层高及得房率：多层：面积81.33-134.86平米,均价3609.99元/平米联排别墅：面积238.33-346.21平米,均价5739.32元/平米小高层：面积85.73-181.89平米,均价4000元/平米物管费：1元/平米优惠方式：无产品特色：别墅版多层、小高层，三联供系统配套：29路、30路从旁经过物管公司：新能源物业管理有限公司项目定位：高档住宅定位语：前庭后院闲适世家开盘时间：05年1月媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外4、海德公园开发商：扬州海德地产有限公司扬州凯莱房地产开发公司0514-7639881项目位置：邗江大道北段物管公司：上海上房物业管理有限公司项目定位：高档住宅定位语：新城生活典范/扬州城西别墅级景观住宅项目概况：别墅：面积140-400平米，均价10000元/平米，最高价13000元/平米,最低价7000元/平米联排别墅：面积160~220平米，均价4000元/平米，最高价6000元/平米，联排300多套，1-3F，面积280平方米，总价130-140万元/套；以十幢为一个组团，建筑配合露台、天井，楼间距非常小；车库门口空间较小进入车库难度大；客户购买此处物业是身份的象征，户型的实用意义不大，楼间距较小；叠加别墅：05.3.19开盘,1~2层面积190平米,总价92万,3~4层面积225平米,总价96万叠加100多套，1-2F，价格4500-4800元/平方米；独立别墅：05.5.21开盘,均价7000元/平米商铺:：面积30-3500平米，均价6000-9000元/平米优惠方式：商铺，低首付，百万旺铺只需10万首付，低风险，5年委托经营，即买即赚，经营收益一次性提前回馈。住宅一次性付款优惠50元/平米，按揭优惠30元/平米。产品特色：1、周边配套齐全：餐饮、教育、金融、娱乐、购物等2、内部配套齐全：900米的英伦风情商业街，内规划有3500平米的大型净菜超市，扬城首家五星级标准酒店开盘时间：05年3月19日现状：一期交房后，但却少人入住，小区外围脏，乱；二期也已交房，但道路，绿化均未搞好，且水，电，气均未通，无法居住，物管费用却在收；媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外5、玫瑰香榭（叠加别墅）开发商：扬州英华房地产开发有限公司0514-7638666、7638190项目概况：叠加复式别墅总共186套，12栋；2003年11月28日开盘，价格开盘均价3300元/平方米—3700/3800元平方米，总价70-80万：A户型，1-2F，180平方米；3-4F，226平方米；B户型1-2F，209.18平方米；3-4F，255平方米；X、Z景观房1-2F，250平方米；3-4F295平方米；B#户型1-2F，204.52平方米；3-4F，250平方米；前期车库赠送—车库25-30平方米，1000元/平方米。1-2F客厅错层层高4米3-4F客厅挑高5.8米。主题：明月扬州第一楼购买人群：以政府机关公务员为主房屋问题：外立面色彩与整个环境难以配套、门窗质量差、下水管道在梁以下给装潢造成困难6、新港名城花园（叠加别墅）开发商：苏州新港建设集团有限公司营销策划：上海新联康项目概况：别墅共70套，2004年6月启售，剩余24套。A型：1-3F，282.64-288.89平方米；4-6F，278.07-284.14平方米；B型：1-3F，274.02-277平方米；4-6F，263.18-265.21平方米；总价92-105万。5.8米客厅挑高、1.8米高差错层设计、34平方米主卧、40平方米客厅。客群情况：客户群中私营业主所占比例较高主题：无价，在有价的空间中创造位置：文昌西路、百祥路口交通：主干道文昌西路、百祥路，26路、21路、101路公交车经过7、山河园一期（叠加别墅）开发商：扬州汶河房地产开发有限公司0514-78776997893899项目概况：4栋，52套叠加式别墅，面积范围220-240平方米，价格4000元/平方米，剩余30套。1-2F，送60平方米的独家庭院；3-4F，送阳台露台，1100元/平方米；下户客厅层高3.5米，上户3.2米；每户均配独立车库和地下室，30平方米；赠送车库楼间距较大，日照充足，产品户型基本无特色客群情况：客户群基本为小型工商业主主题：仁者乐山智者乐河交通：旁有邗江大道，暂无公交车经过8、柳馨花园（独幢、联排别墅）开发商：扬州三友房地产开发有限公司全程策划：扬州未来广告有限公司项目概况：内有单幢别墅六幢开盘之前就被认购完；另有联排别墅54户，两种户型分别为225.87平方米、224.15平方米，客厅挑高，套总价在100万左右，送车库。客群：以政府机关公务员为主交通：旁有邗江大道9、京华城中城（叠加、联排别墅）开发商：扬州京华城中城生活置业有限公司建筑规划：台北精华城/美国GLC/境群国际项目概况：叠加别墅440套,面积135-175平方米，价格3800元/平方米起售——4800元/平方米——5500元/平方米，底层送储藏室+车库，顶层送阁楼+车库，不封阳台；联排别墅120套，面积200平方米（阁楼车库另计含夹层）左右，价格4100元/平方米起售——5100元/平方米——5600元/平方米；一期2.5万平方米城市生活新天地…别墅、小高层、高层，10月02日，持贵宾卡客户内部认购正式开始，全球限额配售，大扬州、镇江、上海、台北、南京、香港、全球各地同步认购，10月09日上午9点持贵宾卡客户内部认购，下午2点持感恩卡客户内部认购（配额房源售完为止），共分6期推出（时间间隔一星期）。原规划为后续别墅建设的用地也考虑建设高层物业。10、逸境雅墅开发商：扬州熙龙房地产开发有限公司项目位置：新城河路与幸福河交汇拐角处物管公司：扬州万物杨物业管理有限公司项目定位：高档住宅定位语：城市中的隐世私宅产品价格、面积、层高及得房率：联排庭院别墅：面积为200-250平米，均价4900元/平米物管费：1元/平米车位：10万元/个车库：3000元/平米，40平米左右优惠方式：一次性付款98折产品特色：地理位置好开盘时间：媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外11、桃源人家开发商：扬州桃园房地产开发有限公司项目位置：扬州润扬中路20号物管公司：扬州锦日物业管理有限公司项目定位：高档人文社区产品价格、面积、层高及得房率：联排庭院别墅：面积为200-210平米，均价5000元/平米叠加花园洋房:面积为120-180平米，均价5000元/平米物管费：1元/平米车位：地下8万/个；地上不售，租车库：3000元/平米，40平米左右优惠方式：一次性付款优惠30-50元/平米，叠加优惠30元/平米产品特色：底层送私家花园，拥有入户汽车库，阳光餐厅，内庭院花房，南北大露台开盘时间：06年10月20日媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外（二）在建在售楼盘1、九溪玫瑰园（独幢、联排别墅）开发商：江苏江扬投资置业集团有限公司项目位置：槐泗镇行销企划：南京德鸿物管公司：第一太平戴维斯（香港）公司（全球第一管家）项目情况：共163套，独立别墅46栋、双拼联排58套、连排别墅59套，小区占地约8.5公顷。小区情况：整个小区完全模仿杭州的高档别墅——九溪玫瑰园，现场感觉是单幢面积较大，楼间距小；套型以五房两厅为主；层数以两层为主。外部环境：在槐泗镇北侧生活配套不全，地块周边无自然景观且周边工厂林立，原则上不具备做别墅的任何条件交通：距离项目约200米远的地方为通往扬州市区的扬菱公路，15路、3路、6路公交经由此道通往扬州市区项目定位：法式花园别墅庭院别墅定位语：大庭院主义一庭院一亩地产品价格、面积、层高及得房率：双拼：面积为252平米，均价4500元/平米联排：面积为242平米，均价3600元/平米独栋：面积为278-335平米，均价5500元/平米物管费：1元/平米优惠方式：1、首期联排起售价2990元/平米，赠送私家庭院，不加收额外费用2、3期3080元/平米起售3、买3期