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上海和深圳城市更新目录一、政策梳理二、两地对比三、规划体系四、政策要点一、政策梳理上海市2014年，上海市人民政府印发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》（沪府发〔2014〕14号）；2015年，上海市政府发布了《上海市城市更新实施办法》（沪府发〔2015〕20号）；2016年，市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办〔2016〕22号；2016年，市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（沪府办〔2016〕23号）；2017年，上海市发布《上海市城市更新规划土地实施细则》；一、政策梳理上海市2017年，上海市人民政府印发《关于深化城市有机更新促进风貌保护工作的若干意见》的通知》（沪府发〔2017〕50号）;2017年，上海市政府出台《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》（沪府发〔2017〕86号）；2018年，上海市财政局下发《关于印发上海市历史风貌保护及城市更新专项资金管理办法的通知》（沪财发〔2018〕7号）。一、政策梳理深圳市2009年，出台《深圳城市更新办法》（深圳市人民政府令（211号））；2012年，出台《深圳市城市更新实施细则》（深府〔2012〕1号）；2013年，深圳市人民政府办公厅印发《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》的通知；2014年，出台《深圳市城市规划标准与准则》；2015年，深圳市城市更新局获批；2016年，发布《深圳市城市更新“十三五”规划（2016-2020年）》；2016年，《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令（288号））；2016年，《深圳市人民政府关于修改深圳市城市更新办法的决定》（深圳市人民政府令（290号））；一、政策梳理深圳市2016年，深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知(深府办〔2016〕38号);2018年，深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见(深府规[2018]8号);2018年，深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见（深府规[2018]11号）;2019年，《深圳市机构改革方案》，组建深圳市城市更新和土地整备局;2019年，制订《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025年）》；2019年，发布《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》。二、两地对比城市更新和土地整备局二、两地对比城市更新对象更新方式实施主体资金来源更新特点上海市公共活动中心区、历史风貌地区、轨道交通站点周边地区、老旧住区、产业社区等各类城市功能区域，旧工业区、“城中村”等拆除重建1、物业权利人，或者经法定程序授权明确的权利主体2、政府指定的具体部门3、其他有利于项目实施的主体。财政专项资金和实施主体自筹1、现有物业权利人或者联合体实施项目，增加建筑量或者改变使用性质，采取存量补地价方式；或者收储后公开出让。2、实行“区域评估+实施计划”的实施路径；3.风貌保护项目，带保留建筑出让。改建扩建风貌保护深圳市——综合改造政府主导，权利人和其他相关人参与费用由区政府、权利人或其他相关人共同承担，承担比例由各方协商一般不增加建筑面积，不改变权利主体和功能旧工业厂房功能改变权利主体实施主体自筹一般不增加建筑面积；按公告基准地价补差价；补签土地出让合同。特定的建成区——省“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）、深“四旧”（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村）拆除重建权利主体自行实施；市场主体单独实施；合作实施；政府组织实施。专项资金和企业自筹协议出让方式取得土地或者收储后公开出让；按照“1+N”的规划体系实施。三、规划体系•上海市：区域评估+更新单元规划•深圳市：“1+N”规划体系三、规划体系“1”“N”•深圳市：“1+N”规划体系三、规划体系划定原则：规划路网；自然实体（山水）边界；权属清晰的合法土地面积占拆除范围＞60%，60%＞50%可申请简易处理；建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意，住宅区100%同意；用地面积的比例规模（市要求＞1万平方米，原特区内＞30万平方米）；配套搭配（贡献率＞15%且超3000平方米）。更新单元的划定不纳入更新单元的：单独的政府社团用地特殊用地；政府土地整备范围；国有未出让用地和基本农田用地；未建设用地（＜3000平方米、10%）；单栋零散的危房；旧住宅区不满20年；旧商业区、工业区不满15年；已实施城中村综合整治未满5年。1.特定地块的市、区全部土地出让收入扣除计提后的收入；2.公有住房出售的全部净归集资金及其增值收益；3.直管公有住房征收补偿款中政府全部收入；4.中央财政预算安排用于保障性安居工程的专项资金；5.市、区两级财政预算安排资金。四、政策要点（上海市）（一）专项资金：资金来源四、政策要点（上海市）1.经认定的历史风貌等基础设施完善补助；保护地块相关支出，包括对相关地块更新保护及周边城市道路、公交枢纽2.重点旧改地块改造相关支出，包括重点旧改地块改造市级支出以及区单独实施地块公益性项目投资补助；3.旧住房和保护建筑修缮改造补助；4.社会资本参与历史风貌保护地块改造贷款贴息补助以及经市政府同意的其他支出。（一）专项资金：使用范围四、政策要点（上海市）（一）专项资金：使用方式•项目编制年度预算，按程序报批。根据经批准的年度预算及项目实施进度，及时拨付资金。1.由区的历史文化风貌保护地块，市级全部土地出让收入扣除计实施提后余额内，对相关地块及基础设施项目予以支持。•按进度拨付市级储备机构旧区改造土地储备资金2.市区联手实施的重点旧改地块，对市级出资部分按实施进度予以保障。•纳入市对区专项转移支付3.对纳入市房管局修缮改造计划的旧住房和保护建筑修缮改造，符合市级补助条件的，根据项目所在区域按照项目控制单价内50%或者40%比例据实补贴。旧改任务较重的区单独实施的旧改项目，经认定用于公益性项目建设的拆除建筑面积，给予每平方米4000元的定额补贴。•项目实施单位可向区财政局提出贴息申请，市财政局审核后将贴息资金支付至项目实施单位。4.市级专项资金对社会资本参与成片历史风貌保护地块改造项目贷款按年度予以一定比例及一定期限的利息补助。贴息利率以基准利率为准，最多不超过2个百分点。贴息期限按项目贷款期限确定，最长不超过5年。（二）建筑容量调整：奖励商业商办建筑容量商业商办建筑容量调整。在建设方案可行的前提下，规划保留用地内的商业商办建筑可适度增加面积（符合相关标准规范要求时的商业商办建筑额外增加的面积上限如下：）四、政策要点（上海市）情形提供公共开放空间（按用地面积（㎡）提供公共服务设施（按建筑面积（㎡）能划示独立用地用于公共开放空间，且用地产权移交政府的能划示独立用地用于公共开放空间对外开放，但产权不能移交政府的不能划示独立用地但可用于公共开放空间24小时对外开放，产权不能移交政府的（如底层架空、公共连廊等）能提供公共服务设施，且房产权能移交政府的能提供公共服务设施，但房产权不能移交政府的倍数2.01.00.81.00.5注：①以上倍数为外环线内，外环外相对应的商业商办建筑额外增加倍数的折减系数为0.8。②提供地下公共服务设施的，增加倍数的折减系数为0.8。③更新地块内现状包含公共空间但未向公众开放的（如设有围墙等），如经更新后向公众开放，按照提供不能划示独立用地的公共开放空间的奖励面积倍数执行。④提供存在邻避影响的公共服务设施，经论证奖励面积倍数可适度提高。（二）建筑容量调整：风貌保护项目符合风貌保护需要的更新项目，除规划确定的法定保护保留对象外，经认定为确需保护保留的新增历史建筑，用于公益性功能的，可全部不计入容积率；用于经营性功能的，可部分不计入容积率。不计入容积率的新增保护保留对象，应当优先作为公共性、文化性功能进行保护再利用。四、政策要点（上海市）（三）存量工业用地政策四、政策要点（上海市）开发机制区县政府主导、以原土地权利人为主体。实施路径转型规划+年度计划+控制性详细规划编制控规时，规划公共绿地、广场用地及地块开放空间用地和公共服务设施用地分别占城市建设用地的比例应不低于15%、10%；区域内地块最高容积率不超过4.0。拿地方式按市场评估价补缴出让价款研发总部产业项目类用地的市场评估地价不得低于相同地段工业用途基准地价的150%；研发总部通用类用地的市场评估地价不得低于相同地段办公用途基准地价的70%。商业、办公等经营性用途的市场评估地价，不得低于相同地段同用途的基准地价收储后公开出让由市、区县土地储备机构按规定给予土地权利人补偿。具体补偿标准，可以由相关区县政府集体决策确定。其他有关要求1、按照工业转型后的用途，规定物业比例。2、未纳入转型区域的零星地块自行开发的，原土地权利人采取存量补地价，需向政府移交公共空间。3、允许按照规划提高建筑容积率，并落实规划明确的公共服务设施配建要求，按照市场评估价，补缴土地价款。4、划拨工业用地可按照存量补地价方式办理划拨转出让手续。5、节余土地可以分割转让。（三）存量工业用地政策四、政策要点（上海市）实施主体运作模式用地政策地价计算人才住房专营机构或者招标项目实施主体供地方式：协议出让使用要求：住宅处安置外，其他应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举。政府主导、市场参与安置住房：有产权部分，按照基准地价计收；无产权部分，基准地价的1.1倍计收。出租的保障性住房：产权归政府，免地价；产权不属于政府，按基准地价的50%收取。出售的保障性住房：按照市场评估价收取。四、政策要点（深圳市)资金支持政策鼓励项目实施主体与金融机构合作，以棚户区改造专项贷款支持项目实施。棚户区改造项目•深入推进城市更新工作四、政策要点（深圳市)稳定城市更新成本•通过拆除重建类城市更新形成的工业厂房、研发用房，其产权限定为不得转让的部分，不计收地价公开透明选择市场主体•涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织通过公开招标方式选择市场主体。合理设定门槛要求，保障一定数量的、有实力且有开发经验的企业应标。制定科学合理的综合评分标准和筛选条件，保证优质的开发企业中标。支持产业用地提高容积率•符合相关要求的产业用地，可在维持原土地用途不变情况下，综合运用加建、改建、扩建等手段提高容积率。汇报结束