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1/9棠下工业园生活配套区物业管理定期考核细则及评分表考核人：被考核人：xxxx物业发展有限公司依据《xxxx管理合同》（下称《物业管理理及商业出租管理合同》）中“物业服务内容与质量”的相关条款及第二章第五款第6条的约定，现制定以下物业管理定期考核细则及评分表供考核双方执行遵守。一、考核目的规范区内物业管理服务行为，遵循市场竞争、优胜劣汰的市场经济规律，确保xxx生活配套区的物业管理质量。二、考核周期一年考核两次。每年7月对上半年1至6月的物业管理情况进行考核，次年1月对去年下半年7至12月情况进行考核，直至《物业管理及商业出租管理合同》期满终止。三、考核小组成员考核小组由考核人与被考核人共同派员组成，其中考核人指派2-3人，被考核人指派1-2人。四、考核规则1、评分表分为“基础管理”、“房屋、道路外观及养护”、“共用设备设施的日常维修养护”等共9项评分项目，每个项目根据所列标准分别得出项目评分，将所有项目评分相加2/9得出总评分，评分表满分为100分。2、考评时考核人与被考核人各填写一份评分表，其中考核人的评分权重系数为0.8，被考核人的评分权重系数为0.2，两份评分表的分数经加权后得出最终评分值，60分为及格。100分为满分。3、考核不合格的给予口头警告，并立刻进行整改，整改时间为期一个月，整改后考核仍不合格的给予黄牌警告，并立刻进行第二次整改，整改时间为期15天，整改后考核仍不合格的则给予红牌处分，并立即终止《物业管理及商业出租管理合同》。4、对于考核虽合格但仍存在较多不足需要改进的，考核人根据实际情况对被考核人提出书面改进要求，在下一次考核中对改进的情况进行回看评审。对于未能达到改进要求的，每一项要在评分表总分值基础上倒扣3分，若评审完毕后的最终分值不及格则参考“四考核规则”第3条规定执行（达到改进要求的不另外加分）。5、根据《物业管理理及商业出租管理合同》的约定，被考核人负有每月按时代预支物业管理区域内水电费的义务。若由于被考核人的原因做成该部分水电费的拖延支付，且导致考核人也连带收到供电部门的催缴提示（包括电话形式的催缴）的，考核人将对被考核人给予口头警告；若因欠费导致物业管理区域被停水停电的，则给予黄牌警告。若被考核人出示材料证明拖延支付水电费是由于存在第三方因素，且被考核人在致力排除该因素方面已尽职尽责、竭尽全3/9力的除外。6、每两个口头警告等于一个黄牌警告，每两个黄牌警告等于一个红牌处分，一旦被给予红牌处分的立即终止《物业管理及商业出租管理合同》。7、由于以上几点导致《物业管理及商业出租管理合同》终止的，所涉及的补偿事宜参照《物业管理及商业出租管理合同》第二章第六条第13点及第三章第十一条第5点。8、在整个考核期间若出现由于被考核人失误而直接导致恶性事件发生，或因被考核人管理不善而间接加剧了事件后果的严重性，如火灾、盗窃、交通事故、聚众殴斗等，并导致人员伤亡或重大经济损失的，则直接出示红牌处分，《物业管理及商业出租管理合同》即时终止，并且被考核人要承担相应的法律责任。五、评分表物业管理定期考核评分表4/9序号考核指标考核细则分值评分备注1基础管理1.1各项物业管理制度的建立考核内容：制定物业管理相关的各项制度或规范（例如关于房屋日常养护、物业共用部位/共用设备设施日常管理养护、卫生、绿化、安防、监督投诉、应急预警、档案管理等），并组织实施。考核方式：查阅制度或规范的有关文件资料。计分标准：制定完备的各项物业管理相关的制度和工作岗位标准，并实施的，计2分；制度不完备或虽制度完备但不实施或不完全实施的，计1分。2小计21.2物业管理队伍配备、人员素质及人员培训考核内容：物业管理队伍配备是否合理，人员素质及上岗培训考核方式：查阅各岗位人员配置的相关证明文件，人员有关职称文件及上岗证、培训记录。计分标准：A物业管理公司经理取得全国物业管理经理岗位证书。1B80%以上的物业管理人员持有全国物业管理从业人员岗位证书。1C80%以上的物业管理人员具有高中以上学历。1D供水、供电维修人员100%持证上岗。1E安防人员平均年龄40岁以下，男性平均身高170CM以上；每符合一项得0.5分。1小计52房屋道2区内房屋、道路外观及维修养护考核内容：区内房屋、道路及维修养护考核方式：现场检查房屋、道路外观，设施管理情况及有关维修保养记录资料。计分标准：5/9路外观及养护A区内房屋栋号清晰，或有其它明显引路标识。1B房屋外观及室内墙体、楼板、走道、天花板等公共区域完好、整洁，计5分，每发现一处明显破损、脱落、污渍、乱涂乱画，扣0.5分，扣完为止。5C室外招牌保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1D无违规私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。2E区内没有堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品。1F区内道路及区外商铺前人行区域通畅、平坦，无明显障碍物。2区内路面及区外商铺前人行路面无破损，计1分。每发现一处明显破损扣0.5分，扣完为止。1G建立完善的维修管理档案。1小计143共用设备设施的日常维修养护3区内共用设备、设施的日常维修养护考核内容：小区内共用设备、设施（供配电、给排水、雷电防护、公共照明、加压泵房、门窗、锁、便池及阀门、水龙头、排风机等）的日常维修养护情况。考核方式：现场检查有关共用设备、设施的运行状况及维修保养情况，查阅有关保养维修资料及档案。计分标准：A所有共用设备设施的图纸(排水排污图纸除外)、档案资料齐全，管理完善。1B所有设备设施性能良好，运行正常，计2分，每发现一处异常或损坏的，扣0.5分，扣完为止。2无安全隐患。1保养检修制度完备。1C运行人员严格遵守操作规程及保养规范。1D供电运行建立24小时值班制度。1E建立完备的设备设施维修管理档案。16/9F零修及时率90%以上（报障后30分钟到场处理）。2零修合格率100%。1抢修、急修及时率90%以上（报障后不超过15分钟到位处理）。1一般故障排除不过夜。1小计134消防系统管理4区内消防制度的执行及消防系统的管理考核内容：区内消防制度的执行及消防系统管理状况。考核方式：现场检查及查阅有关制度资料及档案记录。计分标准：A消防系统设备完好率100%，可随时启用。2B确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。1最近一次年度消防检测符合消防要求。1C区内无火灾安全隐患。1D楼内设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻，计2分；示意图或标志破损或指示不清晰，照明设施工作状态异常的，扣1分。2E区内消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并每年至少一次消防演练。1.5制定消防疏散预案，并每年至少一次组织区内租户进行消防疏散逃生演习。1.5F建立完备的消防管理档案。1G无发生重大火灾事故。2小计135环境卫生管理5小区环境卫生管理考核内容：区内环卫设施设置情况及公共卫生维护状况。考核方式：现场检查，并查阅相关保洁记录计分标准：A小区内环卫设施完备，确保每栋楼有1名专职保洁员。27/9设有足量的垃圾果皮箱并分布合理。1B建立完备的保洁管理档案。1C小区内实行标准化清扫保洁，各栋楼每天上、下午各清扫一次并保证效果，计3分；每发现一处明显废物或污渍扣1分，扣完为止。3D定时收集垃圾，并负责清运到垃圾收集站。1垃圾日产日清。1无随意堆放杂物和占用现象。1E小区内不得违反规定饲养家禽、家畜或宠物。1F临街商铺管理有序，商铺前人行道无明显垃圾、污水，计3分；每发现一处明显废物或污渍扣1分，扣完为止。3小计146绿化养护管理6小区绿化养护管理考核内容：小区的绿化养护管理情况考核方式：现场检查并查阅有关养护记录资料计分标准：A小区绿化经过园艺师设计，布局合理。1B小区绿地管理及养护措施落实到位。2无破坏践踏及随意占用的情况。1C建立完备的绿化管理档案。1D无明显大片的枯枝死枝（季节因素除外）和病虫害现象，计2分。每发现一处不符合扣1分，扣完为止。2小计77安全防范、秩序维护管理7小区安全保卫、秩序维护管理考核内容：区内安全保卫、秩序维护状况考核方式：现场检查并查阅相关文件资料及档案记录。计分标准：A对所建立的安全保卫、秩序维护制度切实执行，措施落实到位，计2分；不实施或者不完全实施的，计1分。2B确保配备足量的保安人员并合理安排巡逻班次（最低标准：三班/天，2人/班，全区域巡查2次/班）。28/9C保安人员上岗时穿着统一制服，佩带统一标志，器械佩带规范。1工作规范，作风严谨。1D实行24小时保安巡逻制度，并有完善的签到记录。2E对进出配套区的人员、车辆、物品进行查验放行制度。2F区内实行交通管理，地面划有明显标志，在有关地方设有交通标志，指定车辆的停放区域，车辆停放有序。1.5G配备足量的视像监控设备并24小时全面运行。1监控室内实行24小时值班制度。1监控室内电话接通后要及时接听。1.5H监控室接到险情或异常信号后应及时安排人员在接警后7分钟内到场处理。2I建立完备的保安管理、秩序维护管理档案。1小计188服务监督及投诉管理8小区的服务监督及投诉处理工作考核内容：区内的服务监督及投诉处理情况考核方式：查阅相关文件资料及档案记录，并与租户管理员约谈。计分标准：A以走访、座谈会、问卷调查的形式，每年至少一次与90%以上的物业使用人沟通。1.5对所反映的问题处理率达到100%。1.5B对外公布监督电话，投诉信箱。1C受理、处置业主或物业使用人的投诉应保持记录。1.5对于直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。1.5投诉属于物业管理责任的，应立即纠正，并承担相应责任，属于无效投诉的应做好解释工作。1.5D对上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作。1.59/9小计109精神文明建设9小区的的精神文明建设工作考核内容：区内的精神文明建设状况考核方式：查阅相关制度文件，现场检查区内的精神文明建设设施，与居住用户接触了解。计分标准：A设有学习宣传园地，宣传配套区管理、卫生、治安、消防等方面的知识。2B制定完备的园区职工文化活动中心管理制度并严格执行1园区职工文化活动中心已设立的娱乐休闲项目向住户开放率不低于90%。1小计4考核人（盖章）：被考核人（盖章）：代表：代表：日期：年月日日期：年月日