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1成品房设计管理流程及设计细则（讨论稿）2目录（一）成品房设计流程...........................................................................................3一、流程图.........................................................................................................3二、流程概述.....................................................................................................4三、流程说明.....................................................................................................51、设计前期准备.........................................................................................52、方案设计管理.........................................................................................63、施工图设计管理.....................................................................................64、图纸会审.................................................................................................65、流程关键点成果表.................................................................................7四、设计后续工作.............................................................................................7（二）成品房设计细则...........................................................................................8一、设计图纸过程要点.....................................................................................8二、成品房住宅的设计原理.............................................................................81、成品房住宅设计考虑的十个系统.........................................................82、成品房住宅的设计要点.......................................................................10三、成品房住宅的深化设计梳理及审核要点...............................................15四、优化方案以海南观悦C户型优化为实例..............................................151、户型介绍.............................................................................................172、整体户型优化.......................................................................................173、局部对比图...........................................................................................18五、成品房精装修标准化分级体系...............................................................193（一）成品房设计流程一、流程图精装修项目定位精装修方案设计成本估算水电定位图建筑户型设计装修设计参与材料/部品清单施工图初步设计施工图设计参与样板房施工图设计YN根据装修方案调整样板房施工单位选择材料/部品招标样板房施工材料/部品定样、签订合同施工图设计变更批量精装修招标精装修施工精装修/土建交接土建整改精装修初步整改业主开放日精装修初步验收精装修竣工验收移交物业/精保洁YYN小业主验房Y施工图设计,详见相关流程问题分类/整改N前期准备阶段项目实施阶段后期维修阶段N材料/部品供货/施工整改验收批量精装修施工图绘制现场检查、验收、考评精装修交楼标准的确定土建/装修交接标准的确定交房精装修成品房总结4二、流程概述流程目的规范项目成品房设计管理程序，加强外部监控和内部沟通，确保装修设计及施工的质量、进度、成本满足要求适用范围适用于公司各项目的成品房、会所、公建室内、公共区域的装修设计管理。定义成品房设计：对建筑内部环境的装修、装饰的设计。流程要素描述三、流程说明1、设计前期准备1)技术中心在建筑单体方案设计阶段开始室内户型优化工作2)技术中心部根据产品定位主要结论、与营销部、品牌推广部和项目发展部进行沟通支持文件1.成品房设计任务书流程CP点1.建筑设计和成品房设计单位交底责任部门1.主导部门：技术中心2.参与部门：成本合约部、项目/片区公司、工程管理部、营销部、品牌推广部、招标采购部、成本预算部、客户服务物业部等流程KPI1.设计评价及对销售业绩的影响2.产品认同度输入条件1.成品房目标成本2.建筑设计施工图3.产品营销定位输出结果1.成品房设计方案2.成品房施工图成品房设计管理流程5讨论，提出成品房设计的设计定位、功能要求、风格取向、实施要点等，并组织品牌推广部、营销部、项目发展部、客户服务部参与确认和完善。3)技术中心编写精装修设计任务书4)成本合约部依据确定的目标成本，与技术中心研究提出成品房设计的设计限额指标及成本指导意见。5)技术中心负责收集上述设计前期所需的全部资料，为下一步设计工作的开展做好准备2、方案设计管理1）设计过程交流：设计单位完成精装修概念方案，优化户型平面图，确定机电点位图。技术中心负责设计过程监控及设计信息沟通。2）设计单位提交精装修概念方案汇报，技术中心先进行内部审核，技术中心对成品房设计单位提供的成果进行初步预审（尤其是对室内与机电专业接口进行评审），并组织建筑设计单位与成品房设计单位进行技术方案交流，形成统一意见。3）技术中心组织精装修方案设计初稿评审，评审参与部门及人员包括：造价采购部、营销部、品牌推广部、工程管理部、客服物业部、总经理并必出相应意见。4）技术中心根据领导层意见，要求设计单位进行精装修设计初稿调整，并将经技术中心内部审核调整后的精装修成品房设计方案文件文本，由公司审核确认备案。3、施工图设计管理1）技术中心负责对设计过程的监控，定期及时沟通，既要考虑深度，又要考虑可实施性2）确定初步设计成果3）设计单位提交精装修初步施工图初稿，技术中心先进行内部审核4）成本预算部部根据需要对精装修初步设计进行成本测算。5）确定施工图设计成果：技术中心继续组织设计单位进行精装修施工图设计，相关成果评审程序同精装修设计（营销部不需要参与）。调整后的精装修施工图设计文件，报总工程师审批确定，抄送总经理。6）确定材料选型清单：精装修施工图设计审批通过后，技术中心组织确定材料设备及软装物品清单及配置标准，所有材料需在精装施工图设计评审通过前完成封样，家俬配置清单需在精装施工单位进场施工前完成。64、图纸会审1）施工图交底会审：项目工程部组织设计单位将精装修施工图设计成果向工程部/项目部、监理单位和施工单位进行技术交底，解答有关设计问题。工程部/项目部、施工单位、监理公司进行施工图会审。5、流程关键点成果表流程关键点前置条件（输入）成果（输出）输出成果责任部门备注或时限确定产品定位/方案设计任务书项目定位报告、规划设计成果、精装修定位、成本目标成品房设计任务书技术中心组织概念/方案设计成果评审精装修设计合同、成品房设计任务书概念/方案设计成果、成本测算结果、精装修主要材料设备选型建议技术中心、成本合约部、采购部确定施工图成品房设计方案确认施工图深化技术中心组织施工图（含初设）设计成果评审施工图完成，内审完毕施工图（含初设）设计成果、精装修材料设备选型清单技术中心、成本部、采购部施工图交底会审施工图（含初设）设计成果会议纪要、《设计交底记录单》技术中心四、设计后续工作1、项目/片区公司组织成品房设计单位和监理单位、总包单位等相关施工单位进行成品房设计交底，技术中心组织成品房设计单位、建筑施工图设计单位参与，项目/片区公司配合，如必要可邀请建筑施工图设计单位人员参与。2、因成品房设计引发的其他专业的设计变更，由技术中心统一按照《设计变更管理流程》完成相关的设计变更审批。3、成品房需样板先行，项目部组织验收样板间，技术中心，营销部、成本部、片区公司，项目总经理及集团公司领导层参与验收并检验装饰效果，提出相应意见整改，技术中心根据相应意见优化批量成品房施工图，形成文件下发。4、技术中心总结成品房产品，形成标准化成品房资料，参照业内标杆企业，建立成品房产品库，根据产品定位划分不同阶段成品房标准，逐渐成熟完善产品库，以供后续项目循环参考使用。7（二）设计细则一、设计图纸过程要点建筑方案/设计精装方案精装方案机电点位图深化设计图/施工图初步设计建筑四个专业施工图建筑专业建筑专业建筑专业互动关注机电点位图关注隔墙及管井图各专业审图叠图选材节点作法新工艺作法互动1、关注设计中新的工艺是否能在施工中实现2、关注容易引起质量问题地方是否采用新的工艺处理1、关注节点作法图纸是否齐全。2、关注节点作法是否合理。1、关注选材是否能满足工期。2、关注所选材料实效性。1、土建、机电设计及工程师共同审图，审核相互配合及界面交接是否存在问题。注：黄色为工程部精装组关注点整体出图计划是全过程控制的重要关注点二、.成品房住宅的设计原理1、成品房住宅设计考虑的十个系统1)公共空间系统（地下入户大堂、地面入户大堂、轿厢、公共楼梯间走道）从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。2)玄关系统（普通收纳玄式关、装饰性玄关、入口礼仪式玄关）玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，8也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。3)餐厅客厅系统（普通餐厅、正餐厅、早餐厅、客厅、家庭厅、起居室）厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设