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天津公司研发中心精装管理流程2013.7.15一．总则1．为规范公司精装设计研发体系各个工作环节的操作程序，加强研发中心对精装设计工作中各环节的监控，达到有效控制开发成本、确保产品设计质量、有效完成项目经营计划的目的。2．适用于项目产品定位及成本分项控制、示范区及售楼处设计、家具配饰设计及招标、成品房及公共空间设计、材料及施工招标、设计变更及现场签证、结算管理的各项工作流程管理。二．项目产品定位及成本分项控制1.工作重点A.对销售产生影响的综合条件分析B.意向产品收集整理C.客户利益点及兴趣点的市场调查及分析D.多种意向产品强排性分析E.产品标准的梳理及制定F.开发计划及成本分项预估文本的制定2.工作及审批流程项目公司销售中心整理营销策划报告并确定售价及销售节奏精装设计师根据营销报告制定分析报告及精装标准项目公司成本部汇总各职能部门指标数据，编制项目目标成本项目公司设计总监审批项目公司总经理审批天津公司研发中心审批天津公司总经理审批天津公司成本中心审批天津公司财务中心审批三．示范区、售楼处设计管理1.工作重点A.在项目精装设计前期阶段进行项目定位分析，制作分析报告及精装标准。B.向成本部提供项目目标成本估算书中与精装工程相关的技术参数。C.在精装设计前期确定设计范围、梳理成本要求、制定时间计划，完善设计任务书。D.组织精装设计单位筛选工作，制作设计单位知会单。E.负责办理精装设计立项、合同与各阶段的付款手续。F.组织精装设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度,负责组织完成重要设计节点的汇报工作。G.对施工图进行复核，结合各相关部门提出建议，反馈相关部门，完成施工图审查单。H.根据精装施工图纸制作完整的材料清单，并完善材料封样。I.配合相关部门完成精装工程采购、招标工作。J.根据施工图进行消防、空调等设备专业图纸深化，并交由研发中心相关负责人审批。K.进行施工现场技术配合工作，组织施工单位进行施工，监控其施工质量及进度，有效管理施工过程以确保工程质量达到设计效果要求，监控成品保护执行。L.负责根据施工现场情况，进行设计调整并整理设计变更单、工程洽商单。M.配合建筑设计师及营销团队编写销售资料中精装设计方面的相关内容，负责向其它相关部门介绍精装设计方面的内容，配合销售培训。N.配合项目公司工程部、物业公司进行工程竣工验收、交接。O.负责硬装设计、施工的结算工作。2.工作及审批流程项目定位分析报告设计任务书进行设计单位选择设计单位知会单立项合同签订天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理审批审批审核审批审批审批概念设计方案审批审批审批目标成本策划报告审批审核审批审核深化设计方案审批审核概算审核施工图设计施工图图纸审核施工图图纸审核审批审批天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理设计材料样板二次配合图纸设计审核审批审核审批成本核算审核审核施工图纸及材料样板进行施工招标招标文件施工合同造价清单评标原则施工单位审查表施工单位考察记录表招标小组成员名单施工图图审表材料样板封样单立项合同签订招标定标审核审批审批审批审批审批审批天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理施工设计变更洽商巡查巡查审批监督巡查巡查验收与交接设计与施工结算审批审核审批审批审批审批审批审批审批审批审批审批审批审批销售培训营销体系形成四、家具配饰设计及招标管理1.工作重点A.在项目软装设计前期阶段进行项目定位分析，制作分析报告及家具配饰标准。B.在软装设计前期确定设计范围、梳理成本要求、制定时间计划，制定设计任务书。C.汇集及筛选软装设计单位资源，完善招标文件，配合有关部门完成软装招标工作。D.负责组织完成在招标阶段重要设计节点的汇报工作，推进软装方案招标工作。E.负责办理软装设计招标立项、合同与各阶段的付款手续。F.组织软装设计单位家具部品的定制及采购，监控其部品质量及进度。G.对施工现场进行预设预留工作，有效管理施工过程以确保软装饰品达到设计效果要求。H.负责组织单价为五万元以下的室内零部品的直接采购，确保开盘卖场的整体环境效果。I.负责根据软装现场摆场情况，进行设计调整并整理设计变更。J.配合建筑设计师及营销团队编写销售资料中软装设计方面的相关内容，负责向其它相关部门介绍软装设计方面的内容，配合销售培训。K.负责配合物业公司进行工程竣工验收、交接，制作固定资产管理台账。L.负责根据软装摆场变更，完成造价确认流程。M.负责软装家具配饰结算工作。2.工作及审批流程项目定位分析报告设计任务书天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理审批审批审核审批目标成本策划报告家具配饰设计及代采买进行方案招标招标文件家具配饰设计及代采买安装合同评标原则家具配饰单位审查表家具配饰单位考察记录表招标小组成员名单委托设计及代采买范围家具配饰摆场及完工时间计划成本限价要求招标立项审核审批审批审批审批审批审批审批审批天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理初步设计方案回标审核审核审核扩初设计方案回标审批审核审核家具配饰清单回标审核审核、技术评定审核、商务评定审批审批合同签订定标审批审批审批审批跟踪家具饰品定制家具饰品摆场巡查并提出修改意见巡查并提出修改意见监督天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理根据意见进行调整设计变更巡查巡查审批监督巡查巡查验收与交接造价确认审批审核审批审批审批审批审批审批审批审批审批审批审批审批销售培训营销体系形成结算审批审核审批审批审批五．成品房、公共空间设计管理1.工作重点A.在项目精装设计前期阶段进行项目定位分析，制作分析报告及精装标准。B.向成本部提供项目目标成本估算书中与精装工程相关的技术参数，根据目标成本，配合成本部对各分项工程进行操作分类，制定分项目标成本估算书。C.在精装设计前期确定设计范围、梳理分项成本要求、制定时间计划，完善设计任务书。D.组织精装设计单位筛选工作，制作设计单位知会单。E.负责办理精装设计立项、合同与各阶段的付款手续。F.组织精装设计单位进行户型平面优化，确定设备选型，协调各设备专业进行二次深化设计，以确保精装成品化标准的制定及实施，有效控制成本，避免土建变更。G.在深化设计过程中，强调材料选择及施工节点，组织设计单位提供过程设计成果及材料选型，对材料进行市场调研及资源汇集，有效控制材料招标，优化施工细节，减免交付风险。H.组织设计单位提交施工图纸，并完成施工图图审。I.根据精装施工图纸制作完整的材料清单，并完善材料封样。J.根据分项工程操作形式，配合相关部门对材料进行翻版，并组织设计单位确认招标封样，完成精装各类材料的招标工作以及施工招标工作。K.进行施工现场技术配合工作，组织施工单位进行施工，监控其施工质量及进度，有效管理施工过程以确保工程质量达到设计效果要求，监控成品保护的执行。L.负责根据施工现场情况，进行设计调整并整理设计变更单、工程洽商单。M.根据竣工效果对精装施工图进行调整，优化最终交付结果。N.配合建筑设计师及营销团队编写销售资料中精装设计方面的相关内容，负责向其它相关部门介绍精装设计方面的内容，配合销售培训。O.配合项目公司工程部、物业公司进行工程竣工验收、交接。P.负责硬装设计、施工的结算工作。2.工作及审批流程设计任务书进行设计单位选择设计单位知会单立项合同签订天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理参与审批审核审批审批审批户型平面方案优化审批审批审批目标成本营销策划报告项目定位分析报告审批审核审批审核审批审批参与分项成本审批审批参与审批审批审批天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理各设备专业深化图纸概念设计方案审批审批审批审核审批审核深化设计方案审批审核概算审核扩初、材料样本提案审核扩初、施工细部提案材料调研、节点分析参与参与及审批审批审核测算审核审批审核测算审核施工图设计施工图图纸审核施工图图纸审核审批审批天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理设计材料样板材料翻板设计确认审核审批审核审批成本核算审核审核施工材料根据分项形式进行招标招标文件采购合同造价清单评标原则材料单位审查表材料生产单位考察记录表招标小组成员名单设计材料样板封样单审核审批审批审核审核审批审批立项合同签订招标定标审批审批审批审批天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理根据材料定标对施工图纸进行二次深化审核审批成本核算审核审核施工图纸及已招标的材料样板对精装样板间进行施工招标招标文件施工合同造价清单评标原则施工单位审查表施工单位考察记录表招标小组成员名单施工图图审表材料样板封样单立项合同签订招标定标审核审批审批审批审批审批审批施工巡查巡查监督巡查巡查设计变更洽商审批验收与交接设计与施工结算审批审核审批审批审批审批审批审批审批审批审批审批审批审批销售培训营销体系形成天津公司总经理天津公司成本中心天津公司研发中心精装部项目公司成本项目公司销售项目公司总经理施工图优化施工图图纸审核施工图图纸审核六、设计变更及现场签证、结算管理1.设计变更分类管理A.由于设计单位的施工图出现错、漏、碰、缺等情况，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；B.由于发包单位设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；C.由于工程管理部、项目部、监理单位、承包单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；D.由于销售部、客户服务中心提出变更，经公司审批同意而导致做法变更、材料代换或其他变更事项。2.设计变更审批管理A.项目公司设计部提出变更要求，以及估算变更成本，填写制作《设计变更审批表》，上报研发中心审核,判断必要性。B.如涉及结构、水暖电等专业设计变更，或因某专业变更导致其他专业变更，须由工程部对口结构专业、项目部（专业工程师）对水暖电专业给予技术审核，并在审批表上签署意见。C.主办人填写《设计变更审批表》，填写过程中应注意写明发生的部位或范围、变更的内容做法及原因说明，其中原因在以下选项中进行选择：•“现场变化”•“营销调整”•“设计错误”——原图纸的不足，如错、漏、碰、缺造成变更•“施工错误”——现场施工做法有误，或因原图叙述不清导致施工有误，引起的变更•“设计深度不足”•“增项工程”•“其他调整——其他部门或公司外单位提出，需明确注明D.正常的设计变更和现场签证，必须先审批后实施。E.特殊情况下，样板示范区以及特急类（指如果不立即实施将造成更大损失的）设计变更和现场签证，提出部门与成本、设计、项目等部门经理以邮件或其他书面形式沟通后，可以先通知承包单位实施，但必须在实施10天内，填写审批单交到项目成本部，并履行有关手续。THEENDTHANKS2012.2.15