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时间：2016年05月御景花园2016年度营销推广方案年度策略总纲第一步：2016年度营销目标及任务分解第二步：产品价值梳理第四步：产品优化升级建议第三步：营销策略及执行PART1/年度营销目标两大营销目标以快销为主要目标，年度总销售额约7千万前期快速提升项目形象，提高市场关注度及美誉度。销售目标形象目标总销7千万任务2.9万㎡按照均价2400元/㎡约264套按照110㎡/套2016营销任务去化总房源70%按照1个亿的总案量直面市场，2016上半年，虽然全国楼市总体回暖，一、二线城市异常火爆，但是县城楼市依然疲软，淡旺季分明，就宁陵的整体市场需求量和供应量来说，库存量偏大，亟需抓住现有需求客群和政府救市时机，快速去化！对于宁陵市场来说，主要以准现房销售为主，目前周边竞品个案如美林郡、昌隆御园、第一城、文慧园，现房基本销售完毕，后续房源正施工建设中，出现了一个绝佳的现房空档期，故本案要抓住5/6月份黄金销售期，全力去化。但是，本案除了现房最大优势外，同竞品个案相比，形象、品质、价格、口碑均无优势，且停滞多日……面对外部环境和内部因素的多重压力如何突出重围顺利完成任务？寻求项目差异化、稀缺性达到本案价值最大化、选择最优化是推动本案成功的关键整体推广思路PART2/项目核心价值提炼本案价值点梳理核心地段：新城主脉建设路旁，宁陵北移西扩前沿阵地，距高速口不远，升值潜力巨大。优越环境：西靠宁陵唯一市政公园，沙河蜿蜒而过，生态资源优越。全城名校：实验小学、县初中、宁陵一高等优质学区资源环绕四周。醇熟配套：近邻县政府，咫尺商业街、人民医院，行政、商业、医疗、金融5分钟生活圈。景观升级：社区景观全面升级，5重立体坡地园林，户户见景，悠然诗意。城熟现房：实力开发先建后售，纯现房销售，超宽楼间距，一楼送超大花园。精工品质：外墙隔热保护层、天然真石漆、双层中空玻璃……户型方正实用，南北通透。五星配套：人车分流、风情商业街、各色娱乐休闲餐饮配套相对完善。贴心物管：可视对讲、园区巡逻等智能安防，专业化贴心物业服务。本案核心价值点品质现房优质学区市政公园主推广语：住御景花园上宁陵一高本案景观虽然全面升级，但因为前面已经有美林郡以景观致胜深入人心，故本案景观只能加分，不能作为推广的主题，本案的核心价值点主要集中在以下几个方面：辅助推广语：市政公园旁优质学区+现房PART3/营销策略及执行2016年9月-2016年10月1#认筹开盘（中央楼王，强势占领市场）营销阶段及重要节点2016年11月-2016年12月2#认筹开盘2016年5月-2016年8月3~6#推出认购（二批房源，拉开全面推广序幕）余房特价促销2017年5月-重塑形象热销期拔高形象热销期项目主体完工项目二次结构完成塔楼砌体部分竣工（9月25日第二次开盘）（清盘特惠）实效媒体策略根据县城实际情况，精准投放以活动和渠道为主线上线下精选媒体辅助主干道跨街户外、条幅陆续开始询价投放。县城、乡镇围墙广告投放周边城乡中巴车体广告覆盖宣传车下乡巡游4月小试牛刀，重在修炼内功，配合小范围派报拓客及暖场活动聚客，为现场销售创造条件。营销推广策略策略一：派单拓客时间：贯穿执行执行方式：组建拓客部队，穿项目T恤，针对周边重点区域工厂、学校家属院、公园、老社区等人潮集中场所，深度挖掘老客户，同时配合派发现金红包活动。客户到访售楼部可再获赠现金红包或者小礼品一份！（金额1-10元随机派发）手举牌派单除了常规的手举牌派单，还可做主题创意手举牌派单，增强现场的关注度和轰动效应，制造噱头。策略二：组建微信红包群执行方式：考虑到县城对微信的利用尚不广泛，但抢红包活动却深入人心。故建议在4月份组建“御景花园红包群”，每天定时派发红包，从看房客户、到员工，到对外拓展客户，添加微信红包名片加入群，即可领取红包；然后通过原始粉丝，拉自己的亲朋好友进群，不断扩大粉丝数量和项目的影响力。群内每天派发红包和项目信息，吸引更多的客户进入和关注项目，促进销售。现场扫码送红包活动方式：现场设置扫码抢红包易拉宝和红包墙，扫微信现场抽红包。凡是到售楼部看房，扫微信即可抽取1——100元不等的红包。活动目的：增粉，促进到访。策略三：摇钱树送红包时间：4月中旬执行方式：在第一城商业街，租赁场地，设置站台，摆放一棵摇钱树，上面悬挂红包，内装现金兑换券（金额1-10元），客户登记或扫码加入本案微信红包群，即可从摇钱树上取下红包一个，并根据红包金额至售楼部现场兑换等额的现金。借助本活动，将商业街旺盛人潮带到售楼部，同时在市场上形成话题，引发客户关注。策略四：到访送大礼目的：用直接利益吸引到访执行：1.可凭单页到售房部领取小礼品。2.可在派单上印制刮刮卡。根据刮出礼品到现场领取。实用礼品建议：大米、油、水果礼盒等。策略五：现场举办暖场活动时间：4月每周末执行方式：借助项目周边学校众多的特点，举办周末DIY系列暖场活动，吸引家长和小朋友参加，提升现场人气，为销售创造条件。1、风筝DIY2、水粉DIY3、绿植DIY等策略六：五一亲子嘉年华活动活动策略：热闹丰富的亲子活动配合领礼品活动，性价比高，叫好又卖座。五一期间，举办以亲子为主题的嘉年华活动，结合样板间开放和刮刮卡发放持续保持现场热络气氛，促进成交。活动宣传：全媒体宣传，注重中小学门口派单宣传。活动内容：售楼部：1.T恤、风车、彩陶、绿植等，优选两项组织DIY。2.到访扫码抽红包。（1—10元红包现场抽）3.欢乐小丑花样气球表演，并赠送孩子。外广场及活动包装：1.气球迎宾拱门。2.活动桁架展板。3.门口各种游乐设施吸引到访。如充气城堡、愤怒的小鸟、投篮机、套圈、捞鱼大赛等。4.亲子总动员。设置多项游戏，根据最终成绩领取相应小礼品。客户来到现场，最终促使客户成交的，除了产品外，更多依靠销售人员的讲解和引导，故建议从4月份起，针对销售团队进行全面升级！销售团队升级建议配备统一服装。销售人员着统一正装，款式以简单大方为主，女生统一挽发髻，化淡妆。男生衣服平整，干净。配备统一的销售道具。销售员配备统一的销讲薄。注重销售礼仪。销售人员进行销售礼仪培训，规范接待流程，给客户专业的形象，增加信赖感。第一步：销售人员形象提升知己知彼才能百战不殆，竞争对手的优势在哪里？有哪些值得学习和借鉴的地方?这些需要每一个销售人员都很清晰和了解。故建议从4月份起，现场销售人员每天轮流去调研竞争楼盘，以更精准的把握到访客户，提高成交率。第二步：深入了解市场及对手内容/时间4.134.144.154.164.174.184.194.204.214.224.234.244.254.264.274.284.294.305.15.25.3基础物料手提袋、水杯、名片、纸抽设计完成派单设计完成户型结算单设计完成售楼部、广场整改包装4块展板设计完成吊旗、腰线、橱窗单透广场桁架喷绘、楼体条幅设计完成道旗、门口绿化带围挡、北丁字路口喷绘（待定）设计完成售楼部内外花卉摆放及绿化升级完成门口水池喷水维修及金鱼放养完成门头LED灯安装完成售楼部LOGO墙整改（待定）完成社区内整改包装围挡设计完成看房通道包装设计完成样板间或清水打造（待定）完成4月13日——5月3日工作计划进度表内容/时间4.134.144.154.164.174.184.194.204.214.224.234.244.254.264.274.284.294.305.15.25.3媒体推广刮刮卡派单拓客15人团队商圈、公园等执行宣传活动和项目主干道跨街户外资源确定画面完成，陆续出街县城、乡镇围墙资源确定广告陆续出街城乡中巴车车体持续广告车下乡巡街宣传活动和项目微信红包群搭建，内部开始吸粉拓客摇钱树吸粉，固定时间发红包现场活动到访有礼到访送小礼品，刮刮卡领奖扫码抽红包持续样板间开放清水开放暖场活动DIY暖场亲子嘉年华4月13日——5月3日工作计划进度表Thanks谢谢聆听！•11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。•12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。•13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。•14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。•15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!•16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。•17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。•18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。•19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。•20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。•1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。•2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。•3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。•4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。•5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。•6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。•7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。•8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。•9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。•10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。•11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。•12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。•13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。•14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过......但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。•15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。•16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。•17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。•18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。•19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。•20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人