搜索
第十七章土地价格理论及应用第一节土地价格理论第二节土地价格的评估第三节土地价格的管理第一节土地价格理论一、地价基本原理二、土地价格的内涵及特点三、影响土地价格变动的因素四、土地价格变动趋势及规律性一、地价基本原理（二）西方经济学地价理论（一）马克思主义地价理论马克思主义地价理论土地不是劳动产品，没有价值。但土地有使用价值，并存在价格。土地价格的实质是地租的资本化。土地价格是出租土地的资本化收入。土地价格=地租/土地还原利率4000=200/5%以土地收益理论和土地供求理论为代表。1.土地收益理论土地收益理论认为:土地价格是土地收益即地租的资本化。土地收益指：正常情况下的土地收益；处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益。土地价格公式：ar西方经济学地价理论V=2.土地供求理论张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求”。马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：土地这一生产要素的价格完全由其需求决定。西方经济学地价理论E2E1P2P1PSLSD1D2E2E0P2P1PLD1D2P0E1S1S2二、土地价格的内涵及特点1.土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。2.土地价格的特点土地价格是土地的权益价格.土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价.土地价格主要是土地需求所决定的.土地价格呈总体上升趋势.土地价格具有强烈的地域性.三、影响土地价格变动的因素1.一般因素2.区域因素3.个别因素一般因素指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响。包括：经济发展状况、财税体制、相关政策、城市规划、土地利用计划、城镇化发展速度、土地资源禀赋、土地产权状况、社会安定状况。区域因素对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量。个别因素宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等。四、土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势土地价格变动呈现周期性特征土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高人口数量及家庭户数增加土地投机土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响。土地价格变动受政府调节的影响。第二节土地价格的评估地价评估指专业人员按照一定的地价评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。一、地价评估的目的与作用二、地价评估的原则三、地价评估的基本方法一、土地价格评估的目的与作用土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场管理二、土地价格评估的原则公平原则最有效利用原则替代原则预期收益原则供需原则最有效利用的几种特殊情况基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用。企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用。农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用。三、土地价格评估的基本方法（一）市场比较法（二）收益还原法（三）成本逼近法（四）剩余法（五）基准地价系数修正法（六）农地宗地价格评估方法市场比较法1.基本原理市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。VD=VB×A×B×D×FVD：待估宗地价格VB：比较实例宗地价格A：待估宗地情况指数修正B：待估宗地日期指数修正D：待估宗地区域因素指数修正F：待估宗地个别因素指数修正2.基本公式A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件修正指数计算基本公式在具体运用中可表示为：VD=VB××××100100100100（）（）（）（）区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度道路通达度公交便捷度对外交通环境质量景观城市基础建设社会公共设施规划限制治安状况1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912总分值10097106103收益还原法1.基本原理收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。V=a/rＶ：土地收益价格a：土地纯收益r：土地还原利率2.基本公式１.基本原理成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法。成本逼近法地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增殖收益＝土地成本价格＋土地增殖收益２.基本公式１.基本原理剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）Ｖ：待估土地的价格Ａ：总开发价值Ｂ：整个土地项目的开发成本Ｃ：开发商合理利润２.基本公式基准地价系数修正法1.基准地价基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。特点：基准地价是一种区域性的价格.基准地价是一种分用途的价格.基准地价是一种平均价格.基准地价具有时效性.基准地价是一种控制性的价格.基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。2.基本原理土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）×TＫi：估价对象第i个影响因素的修正系数T：交易时间修正系数∑Ｋi：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和3.基本公式i＝1nni＝1农地价格的最低限应能保障农民的基本生活。农地价格因其权利内涵不同，其价格内涵也不同。农地估价要特别重视农地区位、国家投资和公共投资的影响。农地宗地价格评估方法农地使用权价格可以是农民承包地在其承包期内的使用权价格，也可以是非承包地的集体土地使用权价格。农地使用权价格中不体现农地对农民的保障价值，而只有农地纯收益。农地所有权价格主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定。在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况下，农地的社会保障价值在农地价格中应得到较高的体现。农地所有权价格＝农地纯收益的资本化＋农地社会保障值第三节土地价格的管理一、中国土地价格体系二、中国土地价格管理制度三、西方发达国家的土地价格管理一、中国土地价格体系（一）基准地价（二）标定地价（三）交易地价（四）其他价格形式基准地价城镇土地基准地价在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。农地基准地价农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：土地使用权出让价格土地使用权转让价格租赁价格地役权价格交易地价二、中国土地价格管理制度土地估价制度估价机构和估价人员的资格认证制度基准地价和标定地价定期公布制度地价监测体系土地供应计划制度和土地储备制度土地交易最低限价制度土地增值税制度三、西方发达国家的土地价格管理1.美国建立土地估价制度对地价进行控制2.日本建立地价公示制度建立不动产估价制度建立土地交易许可制度和申报劝告制度制定《国土利用计划证》3.德国成立土地估价委员会政府具有土地的征购权和优先购买权建立农地转用控制制度1、土地价格的内涵及特点。2、土地价格的影响因素。3、土地价格评估的原则和方法。4、中国的土地价格体系。5、中国的土地价格管理制度。思考题