上海颂唐地产中春路9988号大都会高尔夫2楼Tel:021-50103599苏州颂唐地产苏州姑苏区南环东路935号5楼Tel:0512-68788423无锡颂唐地产滨湖区五湖大道蠡湖科创中心南楼1617Tel:0510-886665000南京颂唐地产汉中路1号南京国际金融中心19FTel:025-84327391合肥颂唐地产马鞍山南路绿地赢海国际大厦c座601Tel:025-84327391内蒙古颂唐地产呼市中山西路1号海亮广场A座2205Tel:0471-46755772015年10月江阴西大街商业项目市场定价报告本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息1PART.1周边竞品价格分析万达广场万达广场在售均价1.3-1.5万元/㎡的金铺以及1.8万元/㎡的沿街商铺,由于地段和交通的劣势,项目整体竞争力落后于本案本案项目步行街金铺:万达广场沿街金铺为1托2形式销售,层高均为5.1米,主力面积在80-100㎡,销售均价1.3-1.5万元/㎡,目前为尾铺在售,整体剩余不足10套住宅底商:主力面积60-80㎡,均价1.8万元/㎡,上市较晚目前尚有40套在售竞争分析:虽然项目为知名品牌开发商——万达集团,但项目在地段、交通及规划发展上的先天劣势,导致其在整体竞争力上稍逊于本案物业类型面积段(㎡)单价(元/㎡)主力总价段(万元)销售方式沿街金铺80-10013000-15000200万以下一托二住宅底商60-8018000销售优惠电商:5万抵40万注:沿街金铺面积为1、2层面积总和兴澄银座项目为尾盘在售,2-4楼销售均价1.8万元/㎡,沿街底商销售均价4万元/㎡,项目处于成熟阶段,其整体竞争力强于本案本案项目人民路2-4楼商铺:在售商铺主力面积在套80-200㎡之间,层高5米,目前商铺入住率超过80%,销售均价为1.8万元/㎡沿街底商:剩余1套,多数已经出租营业,层高5.3米,销售均价为4万元/平米(唯一一套)竞争分析:与本案相似,项目岁虽处人民路商圈末端,但是周边成熟的小区和配套,以及接近80%以上的商铺入住率,让其整体竞争力均高于本案物业类型面积段(㎡)单价(元/㎡)主力总价段(万元)销售方式2-4楼商铺80-20018000200-300单一层沿街底商200-30040000800-1000一拖二销售优惠电商:5万抵20万,再享9折优惠注:项目为尾盘在售,剩余一套底商位置较好,因此价格较贵鹦鹉之城项目整体销售均价为1.5万元/㎡,但项目在地段、发展前景等方面劣势明显,与本案相比缺乏核心竞争优势本案芙蓉大道项目沿街商铺:在售主力面积为40-100㎡左右,销售均价2.2-2.5万元/㎡内铺:销售面积段为60-250㎡,整体销售均价为1.2-1.4万元/㎡销售现状:项目为尾盘在售,剩余28套房源,销售均价为1.5万元/㎡竞争分析:项目当前商铺入住率较高,但整体商业氛围冷清,人流较少,未处市中心板块范围内,整体竞争力弱于本案物业类型面积段(㎡)单价(元/㎡)主力总价段(万元)销售方式沿街商铺40-10022000-25000100-200一托二内铺60-25012000-14000300以下单一层销售优惠暂无优惠信息销售价格总结:周边竞品销售价格均价在1.6-2.0万元/㎡(一拖二)之间,总价控制为200万以下(符合区域投资客的投资喜好——小面积、低总价)销售形式总结:周边竞品销售为单一层或一拖二形式,外铺价格为2.0-4.0万元/㎡之间,内铺价格为1.2-1.5万元/㎡之间竞争关系总结:本案在地段、交通和未来发展前景上优势明显,但周边竞品都已为成熟的商铺现房,招租和入住率较高,商业规模较本案成熟本案竞品成交面积段为60-200㎡之间,多数为1托2销售均价1.6-2.0万/㎡,相对于15年上半年价格下降明显,与竞品相比,本案在地段、交通和未来发展前景上优势明显,但周边竞品都已为成熟的现房商铺,整体招租和入住率较高,商业规模较为成熟竞品价格总结2PART.2项目销售价格定价定价测算策略————多种方法测算·客观市场参考·多种因素推导————多种方法比较策略:通过多重定价方法相比较,结合各测算方法,相衡测算方法的利弊,统筹得出本案商业的具体销售价格区域个案价格参考策略:通过与市场上项目进行横向和纵向数据比较,结合本案自身商业特点,从侧面反应本案的市场客观价格多种因素推导策略:项目为本司包销项目,除了考虑本案在市场上的客观静态价格之外,还应根据市场环境、各方利益,对产品价格在测算的基础上进行理性调整123定价测算原则原则1/从本案自身角度定价——项目为周边“仅存”的商业综合体,具有稀缺性——保证项目具有合理的销售速度和资金回笼速度原则2/从客观市场角度定价——江阴市中心商铺均价范围在17000-25000元/㎡之间(一拖二)——江阴商业供求矛盾加剧,考虑销售回款,应适当下调均价——江阴市场客户投资意向较差,处于观望状态,市场反应冷淡原则3/周边环境因素——本案周边环境整体氛围成熟,但业态落后,和步行街发展有较大差距——目前本案周边为住宅回迁区,人流量较少,客户导入难度较大本体市场环境定价方法一比较对象比较因素选取市场上在售项目:兴澄银座、万达广场、鹦鹉国际作为类比楼盘进行参考针对商业定价,所对比因素主要有以下几方面:地段因素、规划与配套、物业形态、规划、规模状况、建筑档次、车位数量、物业管理等它是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的价格做适当的修正,以此确定客观合理价格的方法本案商业部分选取市场上主要在售商业,运用市场比较法对项目进行价格测算与发展商的成本直接发生关系,而与市场竞争项目不直接相关,定价不利于竞争市场比较法成本法收益法假设开发法我司将以周边商业的价格作为定价基础,采取市场比较法对本项目商业销售产品进行客观定价价格参考系数项目指标本项目兴澄银座万达广场鹦鹉之城地理位置(正负0)+5(距离步行街较近)-10(城西新区,离市中心较远)-15(南部新城,离步行街3KM)交通情况(正负0)-5(公共交通枢纽少)+5(西城公交枢纽、毗邻人民路)+0(多条公交线路,主路交汇处)商业氛围(正负0)+5(内部商业业态成熟)-10(商铺空置率高)-5(商圈逐渐热闹)人流量情况(正负0)+5(成熟商业带来的人流)-15(远离城区,周中人流较少)-10(远离市中心)车流量情况(正负0)+0(和本案相差不大)-10(人流量少,导致车流量不多)+0(主干道旁)建筑外观(正负0)-5(公建化无特色)-5(公建化无特色)-10(无特色)项目规模(正负0)-10(尾盘)+5(未来新铺推出)-5(尾盘)停车位(正负0)+5(已营业停车位规划较好)+0(整体建设中)-10(与住宅相接,占用严重)经营管理(正负0)+15(租售并举商铺入驻率高)+5(空置率高,但有万达管理团队)+0(15年招商和入驻有所改善)经营商实力信誉(正负0)+10(江阴品牌开发商)+10(全国品牌开发商)-5(住宅部分口碑不好)未来发展(正负0)+5(成熟的业态和区域规划)-5(未处市中心)-10(离市中心较远、配套不足)透过对竞品参数参考得出,本案在地段、交通、未来发展和人车流量上具有较强的竞争优势测试均价选取(首层)——兴澄银座,二楼销售均价为1.8万元/㎡,可推算其首层均价在3.2万元/㎡左右(单价4万元仅为个例)——万达广场,根据其一拖二均价为1.6万元/㎡,可推导其首层均价在2.1万元/㎡左右——鹦鹉之城,根据其在售均价,推算出其首层的销售均价为1.7万元/㎡注:一二层价格测算根据首层和二层1:0.55的比例进行推算比较法定价参照区域内商业项目售价,得出当前市场情况下,本案未来首层销售均价为25220元/㎡项目指标权重本项目兴澄银座万达广场鹦鹉之城地理位置12%1001059085交通情况9%10095105100商业氛围14%1001059095人流量情况11%1001058590车流量情况7%10010090100建筑外观6%100959590项目规模6%1009010595停车位6%10010510090经营管理8%100115105100经营商实力信誉8%10011011095未来发展13%1001059590系数累加100%100103.4596.0593.2项目权重145%35%20%项目单价(元/㎡)320002100017000修正单价(元/㎡)25220.130932.8177921863.612718240.34335市场比较法/测算本案商业首层商业——根据与市场竞争个案进行比较得出本案商业部分首层价格为25220元/㎡定价方法二它是将需要定价的对象以预估收益率作为定价标准,通过目前项目或周边租金反向推导商铺售价针对本案周边商业租金,结合日鑫商业前期租赁市场数据,进行分析,通过收益还原定价本项目以使用权转让形式销售,以收益还原的方法定价更具有科学性市场比较法成本法收益法假设开发法我司将以周边商业租赁价格作为定价基础,采取价格收益法对本项目销售产品进行定价每月租金12月-空置月份预估收益率*÷租金参考澄江福地——江阴老城区最具客流的大型商业项目,客流较大,运营较好,首层铺面租金为5.2元/㎡·天项目介绍地理位置人民中路118号物业类型商业街区开发商江阴时代置业有限公司开盘时间2009年9月开业时间2010年5月占地面积(㎡)24690总建筑面积(㎡)42685总套数(间)243主力面积(㎡)20-90售价(元/平米)35000-68000租金(元/平米/天)1.1-5.2时尚101虹桥南路澄江福地华联商厦华地百货海澜商厦江阴国际购物中心198765432101211澄江福地是江阴政府重点扶持的大型商业项目,共有十二栋融合明清风貌的特色建筑,集观光旅游与商业于一体的商业街区项目澄江福地杂乱的布局规划致各商铺租金、售价差异明显;项目出租部分整体租金为4.5元/㎡·天,首层铺面租金在5.2元/㎡·天租金参考华地百货——江阴最大现代百货商场,客流密集,运营情况良好,整体租金为7.5元/㎡·天,首层租金为10.5元/㎡·天华地百货作为华地集团旗下全资子公司,依托集团资源平台,在品牌招商、规划、营销方面具有较强的市场竞争优势华地百货已成为江阴中高端消费的主要场所,目前项目整体租金为7.5元/㎡·天,首层租金为10.5元/㎡·天项目介绍地理位置江阴市人民路18号物业类型百货商厦开发商香港华地国际企业集团开业时间2005年9月总建筑面积(㎡)54000营业面积(㎡)35000首层租金(元/天·㎡)10.5-2F停车场、美车堂-1F大统华超市1F肯德基、味千拉面、Tata、星期六、百思图、天美意、周生生、面包新语等2FTeenieWeenie、CK、ELAND、vgrass等3FINSTAIN、TIMEROAD、欧时力、法文箱子、百家好、UGIZ、马斯菲尔素、ENIED、DGVI等4F海螺、金利来、沙驰、皮尔卡丹等5FADIDAS、HAZZYS、NIKE、LEE、NewBalance、匡威、pone等6F罗莱家纺、梦洁、松下、三菱等7FVIP服务中心、行政办公室时尚101虹桥南路澄江福地华联商厦华地百货海澜商厦江阴国际购物中心租金参考万达广场——区域内辐射力度最大的单体项目,大体量商业及品牌优势保证消费客流数量,首层租金为4.0元/㎡·天江阴万达是万达集团在华东地区最大的城市综合体,万达百货、大歌星KTV、大玩家、江阴首个IMAX巨幕影厅、万达国际影城、优衣库、麦当劳、中华老字号品牌同庆楼等主力店同期开业项目介绍地理位置人民西路307-317号物业类型综合体开发商江阴万达广场投资有限公司开业时间2012年9月规划用地面积(㎡)121500总建筑面积(㎡)525000首层租金(元/㎡·天)4.0地上建筑面积(㎡)425000地下建筑面积(㎡)100000住宅总建筑面积(㎡)171500商办总建筑面积(㎡)3535