20170401明园九龙湾别墅市场及价格报告（PPT39页)

1谨呈：江西明润投资有限公司南昌城区别墅调查及本案价格报告2016.32别墅市场调研A在制定项目价格前先对南昌城区重点别墅项目进行实地调研3南昌别墅分布主要以艾溪湖为核心的近郊一带；以湾里为核心的郊区板块别墅。城区别墅项目较少，主要分布在红谷滩版块、朝阳洲板块。中海朝阳郡正荣府君苑豪庭天沐君湖中央香榭万达九龙壹号明园九龙湾城区别墅郊区别墅近郊别墅别墅市场4别墅项目产品面积段均价可售去化速度补充中央香榭叠拼175-205㎡235--245㎡一期叠拼1.5-1.7万/㎡，联排1.9-2.1万元/㎡，双拼2.4-3.2万元/㎡二期待定93套（一期库存约10套，二期叠拼24套，联排20套，双拼14套，合院20套，类独栋5套）一期别墅剩余尾货在售，剩余约10套，月均去化2-3套左右,二期共83套，推出时间待定目前一期别墅剩余尾货主要是叠拼，联排和双拼仅剩1-3套；二期别墅仍有大量货源未推，未来将是本案强有力的竞争者；联排215-230㎡双拼260-280㎡合院220-240㎡类独栋约240㎡万达九龙壹号联排223-244㎡1.4-1.6万元/㎡约14套去年下半年推出联排148套，双拼108套，基本售罄，剩余少量双拼目前在别墅方面无动作双拼251-280㎡1.7-2万元/㎡君苑豪庭联排190-220㎡待定173套尚未入市正荣府合院182㎡-235㎡1.6-1.7万元/㎡65套首开27套，已去化20套左右正荣府，由正荣朝阳四个尾盘别墅，打包重新推广入市，5万抵20万，蓄客时间很短，已正常销售，首推27套，去化20套左右；均价16000-17000；中间户182㎡，赠送约300平；端户235㎡；赠送400-500平。中海朝阳郡联排209-241㎡1.6-1.7万元/㎡145套二期别墅在售，去化情况不佳目前2期别墅暂无动作，预计主推3期别墅双拼292-297㎡2-2.2万元/㎡天沐君湖壹墅联排197-285㎡1.4-1.9万元/㎡50套仅剩少量联排目前二期联排别墅在售合计约540套与本项目形成竞争的主要几个城市别墅案例分析；别墅市场5项目营销KPI：市政品牌+红谷滩核心区位+地铁口+周边大型商业配套（APM\沃尔玛山姆店、联泰大商业）+超大赠送+台地5.6米阳光首层项目解读总占地：280亩，总建面：50万㎡别墅套数：一期别墅262套容积率：1.63总户数：一期1137户车位配比：别墅为2:1销售情况：目前一期别墅剩余少量在售，其中叠拼价格1.5-1.7万/㎡，联排1.9-2.2万/㎡，双拼2.4-3.2万/㎡，二期别墅即将入市C一期高层和本案对比，同属核心区位，均存在地铁、商业和学区等优势，产品方面，均有超高地下室赠送中央香榭一期别墅二期别墅6户型优势：私家前后花园、6.6米超大面宽客厅和餐厅、超豪华主卧、次卧套房设计、南北双露台、独立储藏间主力户型建筑面积215-230㎡7产品实景88项目营销KPI：万达品牌+旅游主题大社区+项目自身超级配套+超大赠送项目解读总占地：300万㎡，总建面：450万别墅套数：256套容积率：1.6总户数：6000车位配比：别墅为1：1销售情况：目前仅有少量联排和双拼别墅在售，联排223-244㎡，均价1.4-1.6万元/㎡，双拼251-280㎡，均价1.7-2万元/㎡C万达九龙壹号和本案对比，开发商品牌更强，但项目区位相对偏远，庭院花园赠送较大，半地下室赠送较少99户型优势：南北双庭院+挑高客厅+顶层南北绰阳台主力户型负一层一层二层三层B1户型248㎡，赠送面积372㎡10产品实景1111项目营销KPI：绿地品牌+会展中心+项目自身超级配套+稀缺江景资源项目解读总占地：一期22万㎡，总建面：91万别墅套数：78套容积率：2.56总户数：4821车位配比：别墅为1：1销售情况：目前首批别墅已进行内部认购，价格约1.7-1.8万元/㎡C绿地卢塞恩小镇和本案对比，开发商品牌更强，且具备较好的江景资源，但区位相对偏远1212目前已拿预售共计78套别墅（四联排12栋，六联排3栋），户型面积180-210㎡，目前网上备案价格约1.7万元/㎡1313项目营销KPI：中海品牌、万达旁、一站式名校、实景现房项目解读总占地：264亩，总建面：50万㎡别墅总套数：248套(一期观园66套、二期铂宫142套，三期熙岸40套)容积率：2.0总户数：3000车位配比：别墅为2：1销售情况：二期联排、双拼别墅在售，联排别墅面积为208㎡、249㎡，均价16500-18000元/㎡；双拼别墅面积为297㎡，折后均价21000-22000元/㎡；购买别墅享受2万抵95折优惠C中海朝阳郡和本案对比，开发商品牌更强，但区域发展潜力相对九龙湖更弱，花园赠送大、均为双层地下室14户型优势：地下两层，7.2米面宽、4.1米层高客厅，6.4米双层挑空客厅、超大庭院面积、南北双向露台、独立豪华主卧。主力户型负二层一层二层三层产权面积208㎡，赠送面积192㎡负一层15产品实景1616项目营销KPI：正荣品牌+万达旁+一站式名校+实景现房+超大赠送项目解读别墅总套数：105套车位配比：端户2:1，中间1:1销售情况：由正荣朝阳四个尾盘别墅，打包重新推广入市，5万抵20万，蓄客时间很短，已正常销售，首推27套，去化20套左右；均价16000-17000；中间户182㎡，赠送约300平；端户235平，赠送400-500平C正荣府和本案对比，开发商品牌更强，但区域发展潜力相对九龙湖更弱，花园赠送大、地下空间较少1717户型优势：南北入户、前庭后院（108㎡）、客厅大挑空、内庭院设计、独立豪华主卧、超大露台主力户型建筑面积182㎡，赠送面积286㎡负一层一层二层三层18产品实景1919项目营销KPI：邻近红谷滩核心区位价值+环球公园天然氧吧+外立面全石材干挂+千万级法式园林+无边际泳池项目解读总占地：6.8万㎡，总建面：13.75万㎡，高层住宅8.47万㎡，联排别墅3.48万㎡（173套）容积率：1.7总户数：921户（别墅173）车位配比：别墅接近1：1销售情况：目前高层产品25#楼在售，别墅开始内部认购，预计6月份将公开入市，销售价格23000元/㎡C高层君苑豪庭别墅和本案对比，区位优势不足，交通、商业、学区等配套较弱，全石材干挂，但花园赠送小、未做地下空间20户型优势：南北入户、客厅挑空、独立豪华主卧、厨房和餐厅夹层设计、大面积赠送（花园庭院/露台/阳台/阁楼等）主力户型一层夹层二层三层顶层联排3房2厅5卫190㎡，赠送面积185㎡21产品实景22项目营销KPI：稀缺温泉度假+梅湖象湖双公园5A景区+户户私家泳池项目解读总占地：246亩，总建面：28万㎡，别墅4万方（215套）容积率：2.0总户数：1200户车位配比：别墅为1:1销售情况：目前二期联排别墅在售，面积为196㎡-226㎡,均价1.8-2.5万元/㎡，首付30万起，一套360万起，购别墅交付10万定金享总价减40万优惠；现一期联排别墅面积210-280㎡，专属墅88折限时发售C天沐君湖别墅和本案对比，区位相对偏远，交通、商业、学区等配套较弱，存在稀缺温泉资源，大面积花园赠送，私家泳池23户型优势：6.4米挑高客厅、独立私家花园、4.8米层高地下室、私家泳池主力户型建筑面积195㎡赠送面积186㎡24户型优势：6.4米挑高客厅、独立私家花园、4.8米层高地下室、私家泳池主力户型联排5房2厅4卫292㎡,赠送面积308㎡25产品实景26点对点对比对比指标本项目中央香榭万达九龙壹号绿地卢塞恩小镇中海朝阳郡正荣府君苑豪庭天沐君湖开发商品牌品牌待提高品牌度良好品牌度高品牌度高品牌度高品牌度高品牌待提升品牌度良好别墅总套数7626225678248105173215景观资源靠近赣江和国体中心靠近赣江和摩天轮靠近赣江赣江/靠近赣江环球公园梅湖、象湖户型规划首创6层别墅地下大赠送常规常规常规常规常规常规赠送面积待定372192286185308区位条件重点发展区域，核心地段核心地段重点发展区域，一般地段重点发展区域，一般地段优质地段优质地段一般地段偏远地段交通配套地铁、公交、西客站地铁、公交地铁、公交、西客站地铁、公交、西客站公交公交公交公交商业配套大型商业综合体大型商业大型娱乐、酒店会展靠近万达靠近万达较弱温泉酒店学区配套一站式名校一站式名校一站式名校一站式名校一站式名校一站式名校常规常规停车位2:12:11:12：1端户2:1中间1:11:11:1物业服务待定深圳万厦居业有限公司万达物业成都嘉诚新悦中海物业正荣物业深圳城投天沐物业27本项目竞争的价值评判体系配套产品区位形象景观发展商品牌中海朝阳郡九龙壹号南昌首创6层电梯别墅，产品户型及赠送优势性大九龙湖核心区，政府重点打造区域，发展潜力大大型商业综合体、紧邻省政府、一站式名校、少年宫、地铁二号线等配套本案为首个海派风格的项目，刚入市不久，属于形象塑造期。明园集团，源自上海，在南昌属于品牌打造期，与竞品相比，开发商品牌较弱。滨临赣江，背靠国体中央香榭正荣府君苑豪庭与竞品项目相比，本项目产品、区位及配套优势较大，而在开发商品牌、形象、景观资源等方面暂不及竞品。天沐君湖本项目绿地卢塞恩28整体核心均价的推导B先不考虑当前项目在售价格根据市场实际对项目价格体系重新客观制定29市场比较法产品内部类比法分类产品均价核心均价合成确定核心均价均价推导思路均价推导本案别墅产品类型为联排、双拼，根据市场上项目的可比性及自身内部体系，采取多种定价方法组合运用，保证价格体系的逻辑严谨。301、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2）和项目距离的远近2８项比准指标：片区优势：周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线/公交路线本体素质：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/园林效果/公共部分品质/售楼部、销售通道/建筑外观/样板房展示项目品牌：发展商和承建商品牌、前期推广形象物业管理：物业管理品牌/收费30市场比较法进行步骤市场比较31参考楼盘主要指数评分表市场比准打分市场比较权重本案中央香榭绿地卢塞恩小镇万达九龙壹号君苑豪庭正荣府中海朝阳郡天沐君湖地段价值30%92.710351.530.972.182.482.451.5规划设计15%91.35101.581.291.3560.981.281.281.2赠送面积15%81.281.281.2101.550.75101.581.281.2品质展示15%71.0581.271.0560.9101.591.35101.591.35开发商品牌5%70.3580.4100.5100.560.39.50.475100.560.3物业管理10%60.670.770.780.860.680.810160.6资源配套10%70.790.970.730.350.510110180.8总分7.958.96.856.256.658.7258.86.95对比系数1.000.891.161.271.200.910.901.1432原则：产品相似卖点类似客户类似静态市场比准价——在不考虑区域差异、市场动态增长率溢价的情况下，得出本项目静态市场比准均价为：市场比准均价：市场比准的测算市场比较楼盘在售均价对比系数折算价格权重价格比重中央香榭210000.891869040%7476绿地卢塞恩小镇180001.162088020%4176正荣府170000.911547010%1547中海朝阳郡170000.91530010%1530天沐君湖150001.141710010%1710君苑豪庭230001.2276005%1380万达九龙壹号160001.27203205%1016合成均价（联排）100%18835联排静态均价区间为：18000-19000元/㎡楼盘在售均