37号文件做好调整住房供应结构稳定住房价格工作的意见

河南省人民政府办公厅关于贯彻国办发〔2006〕37号文件做好调整住房供应结构稳定住房价格工作的意见豫政办〔2006〕113号各市、县人民政府,省人民政府各部门:为认真贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号,以下简称《通知》)精神,加强市场引导和调控,防止房价过快上涨,切实解决住房供应结构不合理问题,适应广大群众的基本住房需求,促进我省房地产业持续健康发展,结合我省实际,提出如下意见。一、切实调整住房供应结构(一)认真实施住房建设规划。各市、县(市、区)人民政府要认真落实住房建设规划,重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。在努力完成2006年、2007年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设目标的基础上,全面完成住房建设“十一五”规划。(二)落实新建住房结构比例。各城市(包括县城,下同)年度新审批、新开工的商品住房,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。套型面积是指单套住房的建筑面积,由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目,凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。各城市要根据住房建设总量与项目相结合的原则,充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通、教育、文化和社区服务设施等基本居住条件的要求,合理安排普通商品住房的区位布局,方便居民生活和工作。要统筹安排新建住房供应结构比例,在土地供应、规划、设计、施工、商品房预售等环节抓好落实。二、充分发挥政策调节作用(三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。已购公有住房首次上市交易,免征营业税和个人所得税。个人购买住房的时间以房屋买卖合同生效之日起计算。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35%和其他贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要加强风险控制,按照审慎经营原则,从严控制展期或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。(六)优先保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各市、县(市、区)人民政府要编制年度用地计划,科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地供应应在限套型、限房价的基础上采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。(七)继续加大盘活、挖潜存量建设土地的力度。国土资源、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工日期满1年未开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,依法无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1燉3或已投资额不足1燉4且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度(八)严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔2004〕46号)要求,加强拆迁计划管理,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下不得实施拆迁,维护群众合法权益。四、进一步规范房地产市场秩序(九)加强房地产市场监管。严格房地产市场准入、清出制度,运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任和社会义务的企业清出房地产行业。加强对房地产开发建设、交易、物业管理等环节的全过程监管。全面建立房地产企业和执(从)业人员信用档案体系,强化社会监督。对擅自改变设计、变更项目、套型结构超出规定建设的住房要依法予以处理。(十)规范房地产交易行为。房管、工商部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为,严禁以内部认购等方式擅自收取定金、预付款等违法预售行为。对不符合条件擅自预售和恶意炒作、哄抬房价的房地产企业,要加大整治查处力度,责令停止并依法依规予以经济处罚。加强商品房预售许可管理和合同管理,全面推行商品房预售合同网上备案,加强房地产经纪管理,规范房地产交易展会,依法实行房地产广告审批制度,整治虚假广告和虚假信息。(十一)发展和规范物业管理。坚持物业管理的市场化方向,建立健全质价相符的物业管理价格机制,引导和监督各方履行物业服务合同。规范住房专项维修资金的归集、管理和使用,保障住房维修和正常使用。加大旧有住宅小区整治力度,逐步实施专业化、社会化物业管理,改善小区居住环境。(十二)做优做强房地产产业。引导有资信和品牌优势的开发企业,通过兼并、收购、重组等形式形成竞争力较强的大型企业和企业集团。拓宽房地产开发融资渠道,支持企业通过股权融资、投资信托、企业债券等形式直接融资。引导企业从房地产开发向房地产投资管理、从经营项目向经营企业方向转型。鼓励房地产企业规模化开发和集团化运作,推行跨区域、多元化和品牌经营,积极参与公益性事业和社会福利事业。鼓励企业使用先进适用的建筑成套技术和产品,积极推广使用新型墙体材料,建设节能省地型住宅,加快住宅产业化发展。五、切实解决低收入家庭的住房困难(十三)建立健全城镇廉租住房制度。将城镇廉租住房制度建设纳入省政府对各市政府工作的考核体系。省建设行政主管部门要会同发展改革、财政、国土资源、监察等部门加强对廉租住房工作的指导和督查,各市、县(市、区)政府要认真落实廉租住房的政策措施。尚未建立廉租住房制度的城市必须按要求尽快建立;已建立廉租住房制度的城市要根据廉租住房需求情况建立保障对象档案,多渠道落实保障资金,逐步扩大廉租住房制度覆盖面。各市、县(市、区)财政每年在预算安排时,应根据当地城镇最低收入家庭住房需求状况和财政承受能力,安排一定资金用于保障城镇廉租住房建设。土地出让净收益中用于廉租住房建设的资金应按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5%以上核定。住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用后的余额用于城镇廉租住房保障补充资金。廉租住房保障方式以发放租赁补贴为主,以实物配租、租金核减为辅。实物配租主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。住房租赁市场发育滞后、可租房源供应不足的市、县(市、区)可以收购部分现有旧住房作为廉租住房房源。(十四)规范发展经济适用住房。各市、县(市、区)政府应按照国务院的要求,优先保证土地供应,统一组织经济适用住房建设,年竣工面积不低于当年商品房竣工面积的10%。切实落实国家和省有关优惠政策,实行项目招投标制度,降低开发建设成本,把建设单位利润控制在3%以内。经济适用住房建设面积标准要严格按中小套型控制,严格控制销售对象,实行购买经济适用住房申请、审批和公示制度,坚决制止违规建设和谋取不正当利益的行为,使优惠政策真正落实到低收入的住房困难家庭。鼓励房地产开发企业建设部分用于出租的经济适用住房,按照政府核定的租金标准,向既不符合廉租住房保障条件又无力购买经济适用住房的进城务工人员、大中专新毕业生、低收入家庭等定向出租,解决其住房困难。积极探索经济适用住房与廉租住房制度相结合的住房保障形式,形成“租售并举、以租为主”的低收入家庭住房保障制度。(十五)严格规范集资合作建房。各级党政机关和其他财政全额供给事业单位要认真落实住房货币化分配政策,不得以任何名义和方式搞集资合作建房,严禁以委托代建、定向开发等方式变相搞集资合作建房和公务员小区建设。积极探索建立财政投入、产权国有、有限期租赁的公务员公寓和现有危旧住房改造政策。城镇居民自建住房必须符合城市总体规划和土地利用总体规划,严禁新建单门独院的住房。城中村改造项目应以城市总体规划为依据,以整合土地资源、集约利用土地为核心,统筹安排、综合开发,严格执行土地变更及招标拍卖挂牌等法定程序,禁止私自出让土地和村集体违规自行开发,正确处理好国家、集体和村民的关系。六、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场(十六)加快房产证和土地使用证发放进度。各地建设、房管、规划、国土资源、工商、税务等部门要本着“尊重历史、实事求是、手续从简、服务群众”的原则,结合当地实际,抓紧研究解决历史遗留问题,尽快补办有关手续,加快房产证确权和土地使用证发放进度,切实保护人民群众合法权益。2007年年底前房产证和土地使用证发放率达到90%以上。(十七)完善房地产交易服务体系。全面推行房地产交易与权属登记规范化管理,规范程序、简化手续,明确办理时限,清理不必要的收件。建立健全房地产信息系统和房地产权属登记信息查询制度,方便当事人查询交易。鼓励开展置业担保、房屋租赁代理、房地产评估、房屋置换等中介服务。健全房地产中介服务规则,完善房地产经纪人职业资格制度,建立存量住房交易资金监管制度,维护交易安全,创造良好的住房消费服务环境。(十八)积极发展房屋租赁市场。多渠道增加中低价位、中小套型住房供应,引导居民通过换购、租赁等方式合理改善居住条件。各地房管、公安、工商、税务等部门应建立有效的协管机制,加强对房屋租赁市场的管理,简化程序,提供“一站式”服务,统一发放租赁证书,一次性收取相关税费。积极探索私有房屋出租按综合征收率征收的税收征管方式。七、加大住房公积金归集和使用力度(十九)加强住房公积金归集工作。依法强化住房公积金归集力度,提高归集率,进一步扩大住房公积金制度覆盖面。合理确定缴存比例和核定缴存基数。尽快完成住房公积金管理机构调整,完善住房公积金管理体制。(二十)提高住房公积金贷款使用效率。在保证资金安全的前提下,简化手续,降低费用,改进服务。对住房公积金管理机构开展绩效考核,加快发展住房公积金个人贷款业务,提高住房公积金使用效率。(二十一)加强住房公积金风险防范。各级住房公积金管理机构要强化风险防范意识,加强风险管理,保证资金安全,实现住房公积金的保值增值。建立完善内部控制制度,规范基础管理工作,实现住房公积金管理规范运作。省住房公积金监管部门要加快住房公积金监管网络建设,加强业务指导和监督管理。(二十二)建立健全房地产市场信息发布制度。完善市场监测分析工作机制。统计、房管、发展改革、国土资源等部门要定期公布市场供求和土地供应、房价变动情况,全面、及时、准确地发布市场供求信息。各级政府在电子政务建设中要统筹考虑房地产信息系统的配套建设。(二十三)正确引导住房消费。加强房地产市场调控政策宣传,引导媒体客观、公正报道房地产市场情况,引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为要坚决予以制止;情节严重的,要依法严肃处理。河南省人民政府办公厅二○○六年十二月二十九日