ID165-开发商预期对土地价格的影响机制_基于北京市土地市场的研究

1开发商预期对土地价格的影响机制：基于北京市土地市场的研究甄怀攀11甄怀攀（1987-），男，清华大学建设管理系硕士研究生。研究方向：房地产经济学。E-mail：杨赞1（1.清华大学房地产研究所，北京，100084）摘要：土地在房地产市场中发挥着极其重要的作用，土地不仅是住房建设的生产要素，而且扮演着重要的投资品角色。从需求角度来看，由于房地产市场的不确定性，开发商的预期对其做出购地决策产生深刻影响。基于北京市2006-2009年土地出让数据与宏观经济发展预期，引入特征价格模型，测定了开发商的预期对土地价格的影响。实证研究表明，土地价格基于房价和城市增长的预期反映出显著的溢价，通货膨胀预期对土地成交价格产生显著影响。从土地需求者的角度，探索开发商的各种预期指标对把握土地价格形成机制具有重要的作用。关键词：土地市场；土地价格；预期；开发商ImpactofDeveloper’sExpectationonLandPrice:EvidencefromBeijingZHENHuai-pan,YANGZan（1.InstituteofRealEstateStudies,TsinghuaUniversity,Beijing100084,China）Abstract：Landplaysanimportantroleinrealestatemarket.Landisnotonlyahousingproductionelement,butalsoanimportantinvestmentobject.Fromthedemandperspective,developer’sexpectationcoulddeeplyimpacttheirdecisionoflandgrantintheuncertainrealestatemarket.Basedonthelandleasingdataandmacroeconomicdevelopmentexpectationfrom2006to2009inBeijing,thepaperappliesahedonicmodeltoexaminetheimpactofdeveloper’sexpectationonlandprice.Thestudyindicatesthatlandpricereflectssignificantpremiumcausedfromexpectationofhousingpriceandurbangrowth.Expectationofinflationalsosignificantlyimpactsonlandprice.Exploringdeveloper’sexpectationfromlanddemander’sperspectiveiscriticaltounderstandthemechanismoflandpriceformation.Keywords:landmarket,landprice,expectation,[e-mail]。杨赞（1968-），女，清华大学建设管理系副教授。研究方向：房地产金融和城市经济学。E-mail:[e-mail]。21.引言自2005年全面实行土地招拍挂制度改革以来，北京市土地市场化程度逐步提高，土地交易更具公开性和透明性，“价高者得”成为土地获取的重要原则。但随着近几年北京市房地产市场的较快发展，开发企业对未来房地产市场发展的乐观预期往往产生土地竞买过程中的较高溢价，以致市场中“地王”现象频出，地价快速上涨甚至出现“面粉比面包贵”的现象。由于房地产市场的不确定性，开发商在竞买土地过程中，不仅考虑房价的预期增长率，还考虑城市区域的预期增长率以及未来宏观经济的发展方向。预期在土地价格的形成中发挥着重要的作用，房价的波动、城市增长、社会经济发展状况等可能影响投资者的预期而导致土地价格的波动。因此，从土地需求者的角度，探索开发商的各种预期指标对把握土地价格形成机制具有重要的作用。开发商预期对土地价格影响方面的研究在国内仍然缺乏。在国外，学者针对未开发土地从预期的角度进行了讨论。Dunford等（1985）认为主观预期通过影响预测的未来净收益成为土地价格重要的影响因素，并实证分析了未来通货膨胀和开发强度对土地价格的影响[1]。Capozza和Helsley（1989）认为快速发展城市中的土地价格基于对未来增长的预期反映出显著的溢价，预期增长率被资本化到土地价值中[2]。Guntermann（1997）通过细分土地市场研究城市增长的预期和地块开发情况的预期两个方面对亚利桑那州未开发土地价格的影响，研究表明城市未来增长的预期和地块相关的微观地理因素可以解释城市土地价格[3]。但是，这些研究中没有考虑开发商对未来房价增长率的预期对土地交易价格产生的影响，理论上，未来房价变动的预期是影响开发商购地决策的重要因素之一。本文首先引入土地供需方程，土地需求价格方程中考虑房价变动预期的影响，假设市场出清供需均衡的条件下，分析房价变动预期对土地短期价格和长期价格的影响。然后，利用北京市2006-2009年公开出让住宅与商业用地的样本数据，基于Hedonic模型构建地价决定方程，深入分析开发商预期对土地价格的影响机制。研究结果对于理解开发商的投资决策，为政府制定合理的土地出让政策提供参考。2.预期影响土地价格的理论基础32.1房价预期对土地价格的影响从土地供需方程出发，将开发商预期加入到土地需求价格方程中，使土地需求量不仅受土地价格的影响，还受开发商对未来住房价格预期的影响；在对土地供给弹性假设的条件下，建立土地短期价格和长期均衡价格影响的模型，分析影响土地价格的因素，特别是推导和分析开发商预期的作用以及相关的假设，为进一步的实证分析提供理论支持。土地需求价格方程如（式1）所示，土地供给方程如（式2）所示。（式1）Dt为t时期土地的需求量，Pt为t时期土地价格，为t时期开发商对t+1期住房的预期价格，HPt为t时期住房价格。（式2）St为t时期土地供给量，St-1为t-1时期期初的土地供给量，Ct-1为t-1时期土地新增供给量。（式3）S*为土地均衡供给量，为土地供给调整系数，，，即房价预期增长率越高，土地供给调整系数越大，以稳定房价增长的预期。（3）带入（2）式得到一阶差分方程（式4）假设市场出清，土地供需均衡，（1）=（4）得（式5）从土地价格方程（5）中可以看出，无论从长期，还是短期，房价增长的预期都对土地价格产生正向影响。短期内，土地供给调整系数对地价有负效应，长期而言，土地价格不受土地供给调整系数的影响。当住房价格达到均衡状态时，开发商对房价的预期与当期住房价格持平，此时，土地价格达到均衡，均衡价格如（6）所示。4（式6）2.2城市增长预期对土地价格的影响Capozza和Helsley（1989）基于城市增长模型，理论证明城市土地价格由农业地租价值、转换成本、可达性价值和预期未来租金增长价值四部分组成，快速发展城市中的土地价格基于对区域未来增长的预期反映出显著的溢价。国内学者在Capozza和Helsey（1989）等人研究的基础上，对城市增长与土地市场之间的关系展开了深入的研究，很多学者认为城市增长可以引致土地增值（陈顺清，1999；丁成日，2002）[4-5]。丁成日（2002）从城市经济动态理论模型出发，推导出城市土地价值中含有可预见的未来地租增值所带来的价值，即城市增长土地价值溢价，这部分土地价值是由于城市发展（人口和经济）的原因产生的，城市发展越快，土地地租增值得也越快，进而城市增长土地价值溢价占土地价值的比重越大。2.3宏观经济预期对土地价格的影响黄晓宇（2006）应用三部门经济增长模型，分析了需求拉动的经济增长对土地市场的影响以及土地供应量加大对经济增长的影响，在理论分析的基础上，通过Granger因果检验，得出土地市场的发展和宏观经济的增长互为因果关系的结论[6]。土地市场与宏观经济存在如此紧密的关系，开发商对未来宏观经济的预期理应成为其制定土地购买价格时的重要影响因素。除GDP可以反映宏观经济的发展情况外，通货膨胀水平也能深刻地反映未来经济的发展状况。Dunford等（1985）证实了未来通膨膨胀预期对土地价格产生的影响。根据Goldberg（1990）提出的存量-流量模型可知，经济增长会带动租金上涨，进而使得土地价格上涨，更多的农业用地和其他用地会转化为建设用地，形成市场的土地供给。因此，经济增长的预期会被资本化到土地价格中。3.实证研究基于北京市2006-2009年公开出让住宅与商业用地的参数和房价特征，以及人口经济变量，运用Hedonic模型从微观层面分析影响土地价格的主要因素，测5试土地特征、竞买者属性、开发商对未来房价的预期、城市增长及通货膨胀预期对土地价格的作用机制。由于我国房地产市场发展的时间很短，大部分人没有经历过大幅的周期波动，面对房价普遍上涨的趋势，市场参与者往往根据过去房价的走势预测未来，即采取一种近视预期[7]。文章假定开发商的预期为近视预期，以土地交易发生时前两年的房价增长率、常住人口增长率、居民消费价格指数增长率的平均值分别来确定未来预期房价的增长率、预期城市增长率和预期通货膨胀率，即（式7）3.1样本选择与数据基础本文选取2006-2009年北京市公开出让的地块作为研究样本，应用Hedonic模型，分析开发商预期对土地成交价格的影响因素。但是，由于土地出让方式的不同，可能会使土地价格产生显著差异。因此，文章运用土地出让方式虚拟变量控制出让方式对土地价格产生的影响。研究使用的基础数据来源于北京市土地储备中心网站的2006-2009年招标和挂牌出让的全部住宅用地与商业用地数据。全部样本364个，其中挂牌出让地块255个，招标出让地块109个。全部交易宗地的平均楼面地价为4107元/m2，交易地块的平均规模为10.76万m2。从出让宗地的空间分布可以看出，2006年到2009年，北京市出让土地呈现向外围扩张的趋势，五环以外出让地块比例从2006年的64%上升到2009年的75%。北京市住房价格和土地价格区域差异较大，区域房价变动的预期比北京市整体房价变化趋势对土地成交价格的影响更加显著。因此，在测试房价预期对土地价格的影响时，从细分市场的角度，把北京市住房市场按照环线划分为六个子市场，分别为二环内的子市场、二三环之间的子市场、三四环之间的子市场、四五环之间的子市场、五六环之间的子市场、六环以外的子市场，测试每个子市场内的房价预期对同一子市场内的地价产生的影响。城市人口的增长，会增加居住土地的竞争性需求。常住人口数量变化可以在某种程度上反映城市增长的预期，选择常住人口变量测试城市增长预期对土地价格产生的影响。居民消费价格指数可以反映通货膨胀预期的大小，选择居民消费价格指数作为通货膨胀预期的指标测6试通胀预期是否影响土地交易价格。在竞拍土地过程中，由于企业性质不同，开发商对房价增长率、城市增长和宏观经济发展的预期存在差异。宗地所处的区位、环境和用途不同，土地交易价格也会明显不同。因此，在测试开发商预期对土地价格产生的影响时，控制土地属性和开发商属性。在实证Hedonic模型中引入宗地到市中心的距离、宗地到最近地铁站的距离、土地用途作为宗地特征属性，竞拍企业是否为上市公司、是否为投标联合体作为土地竞买者的属性，并通过测试时间变量对土地价格的影响分析地价增长率。变量的描述性统计见表1。表1变量的描述性统计变量名称变量意义ObsMeanStd.Dev.MinMaxp_land楼面地价（元/m2）*3644107.033800.79188.6329859.39d_tam到CBD的距离（km）**36424.6717.601.2498.18d_subway到最近地铁站的距离（Km）**36413.3915.200.1284.25listing出让方式：挂牌为1，招标为0*3640.700.4601use1土地用途：住