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本报告是严格保密的2005年1月15日谨呈：大连长鹭房地产开发有限公司快打快销，实现价值晶品枫林价格报告精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的项目概况2007年9月5月8月10月11月12月一期产品说明会1月2月3月5月2008年房展会、开始蓄客现场具备售楼处使用条件二期开盘一期开盘综合技术经济指标项目地块东临东北路，西、南恻均为规划道路，地块中间有规划道路穿过。东北路与本项目地块临近处无出口，同时地块西侧与华东路相隔一段距离，车行进入性较差。本项目地处于大连城市北部，中心城区与开发区、金洲区的连通带上。处于城市“西进北拓”的发展区域。房展会摇号活动精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的项目背景•进入2006年甘井子区热度逐渐增强，本项目的竞争主要集中在片区内部。•目前片区内在售楼盘为华东人家、福佳绿都、幸福里、动力院景三期；其中幸福里以其大规模、大配套、低价格在片区内具有明显优势，虽产品定位与本项目存在一定差异，但因片区客户对价格承受能力较低，将会造成客户分流。•目前片区内价格在5500-7500元/㎡左右，月均销售速度平均为70套左右。•项目入市时，包括同区项目预计有两个楼盘推出，将对项目客户产生分流。•项目现状：目前项目工程进行还未出地面；项目从2007.5月开始进行推广，接受购房意向登记，截至2007.8.25日共累计有效客户316组。其中意向购买二期的2组。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的本项目的开发目标为——追求经营目标与品牌目标的双重实现•目标排序：快速销售，实现资金快速回笼；2007年10月底一期开盘实现销售套数80%以上。保证合理的利润率，预期销售均价5900元/平方米左右。刷新并提升“晶品”产品系品牌价值，带动“长鹭地产”企业品牌更新，增强企业在大连及省内的行业影响力。品牌目标提升产品系品牌价值，带动企业品牌更新，增强行业影响力速度目标快速销售2008年10月底实现销售套数80%以上价格目标实现销售均价5900元/平方米左右项目开发目标体系财务目标资金快速回笼精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的目标下的问题本项目入市时该卖多少钱，整体实收多少钱？在房号全部放开的条件下如何推售确保80%销售率？Q1:Q2:基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题：答案：整体实收均价5800-6000元/平米答案：扩展客户群，价值兑现，一步到位低开高走精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的价格报告思路1项目背景分析2定价策略及方法3核心均价的推导4价目表形成及验证5销售安排精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的1.项目背景分析1.1市场竞争分析1.2客户分析1.3项目分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的1.1竞争楼盘调查剩余41套小高层（2栋）150户多层（2栋）；小高层（7栋）；654户剩余小高层2栋100户共21栋，一期开盘多层（3栋）小高层（4栋）产品形式2007年10月28日2007年5月2007年2月2007年10月底上市时间即将开盘120套/月20套/月即将开盘销售速度65-75万30-65万60-90万50-70万总价区间剩余少量三居及95、88平方两居约100套95、88平方两居7100(均价)福佳华东人家蓄客160组88-95两居7500均价福佳绿都一期剩余50-107平方5750均价动力院景三期正在蓄客80-90两居120-130三居5300(均价)幸福里一期销售情况主力户型价格项目名称趋势一：总体上看项目所在周边项目整体价位已经提升至5500-7500/平米，产品形式均为小高层、多层，同质化趋势明显精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的品牌形象产品地段品牌企业引起市场高度关注限价房，主打“未来居住区”形象规模大品质不高泉水片区市场热点幸福里品牌形象产品地段本地域企业市场评价一般传统高档形象大型社区柏涛园林华南板块配套成熟动力院景品牌形象产品地段福佳品牌片区高尚社区价格标杆项目低密度山林公园景观学区房市场热点福佳绿都长鹭品牌集团强势品牌延续“全品质居住社区”形象品牌形象产品地段产品创新舒适尺度取胜华东片区市场热点晶品枫林项目核心竞争力模型品牌形象产品地段福佳品牌密度高现房相对出众华东路成熟地段华东人家精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的华东人家福佳绿都晶品枫林动力院景幸福里项目核心竞争力排序品牌形象产品地段福佳绿都华东人家晶品枫林动力院景三期幸福里项目核心竞争力模型精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的1.1市场分析小结1.甘井子区改造地域为各区之最，比较大的有红旗街道的乐百年项目，张家村改造二期，机场新区南山村改造，柳树村改造等二十多块旧区改造项目。甘井子区生活、工作、学习以及交通、道路等综合环境的大幅提升，加上该区域楼盘价格相对较低，吸引了一大批的购房者。2.甘井子区房价上涨较快，由三四年前的1800—2200元／平方米价格上升到现在的6000—7500元／平方米左右，但相对于市内其它三区而言，其房价还是便宜一些，因而也吸引了众多外地人的目光。3.目前，甘区房价高的在7500元／平方米，低的在5500元／平方米上下（不包括经济适用房和限价房）。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的1.2本项目客户积累情况本项目推广时间为2007年5月,截止到2007年10月8日:一期、二期会员客户共计：360组.其中一期319组：*前期积累客户主要来源于周边区域，价格承接力有限。客户积累数量上，按照大连经验值40%解筹率估算，客户积累重点：快速提升三室诚意客户量？一室二室三室目标假设109439有效客户量2523598认卡人数6823120差值+43-4-78精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的1.2客户来源主要集中在甘井子区内，客户获知渠道以房展和网络、路过为主88%的客户多选择70-90平米两居或者40-60平米一居，仅有12%客户意向需求三居户型，能接受110平米以上户型的客户仅占7%；客户的家庭结构主要集中在2、3人之间，占85%客户主要来源为甘井子区域，仅有两个客户表示可以接受6000元的价位；总体上看价格承受能力较低；沙河口、西岗、中山区的客户总共占到26%；但是需求面积普遍在100平米以下，仅有6个客户等级需要120平米三居；沙河口区的客户对价格承受能力也较高，部分客户表示可以承受6000-6200价格范围69%13%7%6%3%2%甘井子沙河口西岗中山区外地其他33%49%11%7%70以下70-9090-110110以上23%65%12%一居两居三居55%10%14%3%9%3%6%房展网络路过电视介绍路牌其他精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的第一季度第二季度第三季度第四季度精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的1.2客户分析小结关注因素：位置＞价格＞户型——购买力较低——客户辐射面不足——追求品质，改善居住环境——重叠度较高——置业经验不足精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的商业设施：华南商业区（沃尔玛、小义乌商品城等）山东路商业区（餐饮、娱乐设施等）教育设施：华南中学、博雅中学、23中、20高中博伦小学、南华小学、六一小学医疗机构：三院、新世纪医院、千山路医院、儿童医院、大化烧伤医院1.3项目分析：项目所在区域发展成熟，交通便利，配套设施完善，具有良好的居住氛围精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的项目地块东临东北路，西、南恻均为规划道路，地块中间有规划道路穿过。东北路与本项目地块临近处无出口，同时地块西侧与华东路相隔一段距离，车行进入性较差。本项目售楼处设于华东路沿线上，与项目地块的距离较远。同时该售楼处属于华南电子城底商，不具备设立样板间的条件。1.3项目分析：本项目地块的车行进入性较差。目前售楼处位于华东路沿线，与地块距离较远，且不具备设立样板间的条件本项目售楼处东北快速路(轻轨)华东路精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的1.3项目分析：本项目所在的华东板块，是距离城市核心区最近的区域，城市中心人口外溢的第一站•华东板块在外围板块中，距离城市核心区最近。已经逐渐成为了城市中心人口外溢的首要承载区域。•山东路商业区、华南广场及医疗、教育等完善的基础设施是该板块的最大优势。•东北快速路、城市轻轨，华南路等交通主干线构成了该板块便捷的交通网络。•属于老城区，长住居民较多，具备良好的居住氛围。板块华南板块资源无优势资源交通东北快速路、华东路、山东路配套成熟度配套设施十分成熟，居住氛围良好代表项目动力院景、加洲洋房、福佳华东人家板块气质生活便利、高性价比主要客户来源地源客户、中心城区外溢客户、外埠客户（少量）产品特征类型多层、小高层、高层、洋房（少量）用途自用为主未来趋势依靠完善的配套设施和居住氛围，本板块已成为大连市购房人群的主要选择区域。同时区域内供应量将持续增加，供需两旺。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的1.3本项目的可利用资源区位资源项目周边商业、教育、医疗等基础配套设施完善，居住氛围成熟。靠近东北快速路、华东路、华南路等城市主干道，交通出行便利。公司资源长鹭公司具有园林、绿化、生物园等产业背景，对于打造社区园林景观具有优势条件。公司前期在大连市已开发多个楼盘，具有一定的市场知名度和老客户资源，“长鹭·晶品”系产品已逐渐建立起了良好的口碑效应。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的1.3项目分析小结资源：成熟配套、交通干道产品：高附加值、高舒适度符号：高低错落、独享园林——全品质生活保障资源——入户花园，生活标签——市场稀缺产品要素项目描述：新区域、新族群、新产品精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的价格报告思路1项目背景分析2定价策略及方法3核心均价的推导4价目表形成及验证5销售安排精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的2.定价策略及方法2.1目标回顾02.2价格策略推导2.2定价策略精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的2.1目标回顾Q1：本项目入市该卖多少钱，实收均价多少钱？Q2：房号全部放开如何推售以确保80%销售率？理性利润、保证速度实收均价5800-6000元/m2且有风险控制的实现目标精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的2.2价格策略：产品细分，分类比准，动态合成均价具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。明星产品现金牛产品婴儿产品瘦狗产品。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份