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目录一、市场综述...............................................................................................................................21、2012年上半年土地市场分析....................................................................................22、2012年上半年南昌新建商品房供应分析................................................................43、2012年上半年南昌新建商品成交分析....................................................................64、2012年上半年南昌商品住房供求关系分析............................................................7二、2012年上半年南昌房地产综合价格指数...........................................................9三、2012年上半年南昌市各物业价格指数走势.....................................................121、普通住宅价格指数走势...........................................................................................122、商业用房价格指数...................................................................................................133、写字楼价格指数.......................................................................................................144、别墅价格指数...........................................................................................................15四、样本板块价格指数运行走势.........................................................................................161、2012年上半年南昌中心区板块房价格指数运行..................................................162、2011年上半年青山湖板块商品房价格指数运行..................................................193、2012年上半年红谷滩板块商品房价格指数运行..................................................224、2012年上半年红角洲板块房商品房价格指数运行..............................................255、2012年上半年朝阳洲板块商品房价格指数运行..................................................286、2012年上半年京东板块商品房价格指数运行......................................................337、2012年上半年昌南板块价格指数运行..................................................................368、2012年上半年经济开发区板块商品房价格指数运行..........................................39一、市场综述1、2012年上半年土地市场分析数据统计显示，2012年上半年，南昌市（包括南昌四县委托市国土资源局拍卖）共有63宗（因故终止交易地块除外）国有建设用地入市，入市面积4671.8654亩。其中，共有55宗建设用地在上半年进行公开拍卖，拍卖面积4373.5674亩。在55宗国有用地拍卖中，共有50宗土地成功交易，交易面积3992.8114亩；另有5宗土地流拍，流拍率为9.1%，流拍面积为380.756亩。图：2012年上半年南昌商品房用地成交走势图数据显示：房管局从2011年~2012年南昌土地市场成交走势来看，2012年上半年（1月-6月）土地市场表现持续低迷，不过5、6月份土地市场稍有起色，成交宗数和成交面积有所回升。其中5月份土地共成交781.2455亩，环比上升100.65%；6月份土地共成交1104.2074亩，环比上升41.34%。图：2012年上半年南昌建设用地土地出让金走势图数据统计：房管局在土地出让金额方面，由于整个上半年土地市场均以工业用地为主，商业、居住用地等呈现直线下降趋势，此外，上半年市场大部分均以底价成交，直接导致土地出让金额大幅下滑。数据统计显示，2012年上半年，南昌市土地总出让金为373407.868万元，与去年同期相比下滑22.94%，对比去年下半年下滑63.56%。2012年1-6月南昌土地市场用地性质分布0500100015002000250030003500商住用地商业用地居住用地工业用地其他用地051015202530354045出让面积（亩）成交面积（亩）出让宗数（宗）成交宗数（宗）数据统计：房管局从上半年入市地块用地性质来看，工业用地依然占据整个南昌市土地市场的半壁江山。2012年上半年，工业用地累计出让41宗之多，出让面积2928.716亩；其次为商住用地，累计出让11宗，出让面积1055.6505亩。此外，累计出让商业用地6宗、居住用地3宗，交通设施用地和仓储用地各1宗。2、2012年上半年南昌新建商品房供应分析据房管局数据统计显示，2012年上半年南昌新建商品房供应224.82万㎡，相比2011年下半年缩减91.94万㎡，减幅达29.03%；同比2011年上半年则增加98.43万㎡，增幅达77.87%。2月底存款准备金率下调后，一系列利好楼市微调政策的陆续出台，刺激刚性需求不断释放，成交量也在不断刷新记录。利好政策让开发商对楼市预期转好，成交量从回暖到升温则让开发商看到了曙光，开发商推盘意愿在不断加强，上半年入市的纯新盘就有近30个。图：2010年上半年—2012年上半年南昌楼市新增供应量走势050000010000001500000200000025000003000000350000005000100001500020000250003000035000面积1429032.52052220.151263906.873167579.392248167.03套数12752190091205731892221192010上半年2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年数据统计：房管局新建商品住宅供应量走势数据显示，2012年上半年南昌新建商品住宅供应面积173.69万㎡，相比2011年下半年缩减16.23万㎡，减幅为8.55%；同比2011年上半年增加80.18万㎡，增幅达85.75%。1、2月份，受季节性及春节长假的影响，新建住房供应面积仅持续下降。3月，开发商集中以价换量，供应量有所增加。3月不少楼盘以价换量效用明显，成交量陡增，南昌楼市有所回暖，4月起新建住房供应量持续增加。5月住房成交量暴增，南昌楼市急速升温，加之6月央行降息影响，6月新建住房较5月明显增加。图：2012年上半年南昌楼市住宅新增供应量月度走势0500001000001500002000002500003000003500004000004500005000000500100015002000250030003500400045005000面积68104.4871240.38415934.2463904.8295606.5422079.1套数78162938104381277840001月2月3月4月5月6月数据统计：房管局新建非住宅供应量走势数据显示，2012年上半年南昌新建商品非住宅供应面积51.04万㎡，相比2011年下半年缩减75.14万㎡，减幅达59.55%；同比2011年上半年增加18.16万㎡，增幅达55.22%。图：2012年上半年南昌楼市非住宅新增供应量月度走势0200004000060000800001000001200001400001600001800002000000200400600800100012001400160018002000面积3082.1210680.0817781968750.6499001.94151101.2套数281661872757122316941月2月3月4月5月6月数据统计：房管局普通住宅独占鳌头，别墅同比大幅缩减数据显示，2012年上半年各物业类别供应量中，以普通住宅为最，其供应面积达165.20万㎡，在整体供应面积中占比达73%，同比2011年上半年增长了倍余。写字楼和商业供应量同比2011年上半年表现为增加，其中写字楼供应面积同比增长近1.1倍，商业供应面积同比增加10.65%，而别墅供应面积同比缩减28.55%。图：2012年上半年南昌楼市各物业类别新增供应量情况020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000020004000600080001000012000140001600018000面积1652012.1184857.35198213.72313083.85套数1604533410474693普通住宅别墅商业写字楼数据统计：房管局3、2012年上半年南昌新建商品成交分析数据统计显示，2012年上半年南昌新建商品房成交面积为220.57万㎡，同比上涨35.26%。其中，新建住宅成交面积为171.51万㎡，环比上涨35.74%，同比上涨57.90%。上半年住宅成交来上涨最为明显，2012年上半年南昌新建住宅成交量占2011年全年成交量（20172套）的79.88%。2012年上半年在部分楼盘大幅度优惠促销、新盘低价入市和购房预期转变引发刚需释放下，住房成交量出现大幅度回升。图：2012年上半年南昌新建商品住房成交走势数据统计：房管局图表显示，2012年上半年南昌新建商品住宅呈现“先抑后扬”态势，南昌楼市从成交低谷逐渐转向强势回暖。1-2月份，在购房预期低落、开发区硬撑和春节假期影响下，正处于楼市低谷期；年后，进入3、4月份，受季节时令和全国楼市政策频频微调影响，极大程度改变市民购房预期，增强市民购房意愿，楼市成家较快回暖，南昌楼市呈现“金三银四”景象；而5-6月份，南昌楼市则从回暖期向快速升温期转变，成交量大幅上升，3、4月份新建商品住宅共成交5108套，而5、6月商品住宅成交则达7413套，相比攀升45%。这既是存款准备金率下调、央行降息等宽松货币政策致使的结果，也是经济稳增长、楼市政策频调以及供应量激增、新盘不断入市所致。图：新建商品房非住宅成交走势数据统计：房管局与新建商品住宅相比，商品房非住宅成交相对逊色不少。在2012年上半年中，新建商品房非住宅共成交5894套，成交面积49.06万㎡。就上半年非住宅市场看，其月度成交量变化并不太明显，受季节变化影响，回春的3月份意愿购房人群再次进入市场，非住宅成交有初步的回升，而随着购房人群增幅的减弱，商品房