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上海市房产市场半年度数据报告上海市房产市场半年度数据报告2011年06月2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月05101520253035404550上海二手房静态投资回收期住宅公寓商住写字楼商铺时间静态投资回收期(年)本报告样本数据出售：429,798套出租：222,231套购房：2,156,106人次租房：932,109人次内容目录1各行政区房价租金排行榜2二手房市场行情3租赁市场行情4二手房市场投资风险分析5房产市场规律6房产市场概况1/22北京禧泰房产数据研究中心审核郝凤英编制朱鸿雪上海市房产市场半年度数据报告术语解释二手房是指在二手房市场流通的各类房产的总称。住宅所有用于居住的房产产品通称，包括普通住宅、公寓和别墅等。公寓是指物业及销售价格高于普通住宅或区域整体水平的住宅物业，是一种特殊公寓产品。商住两用房是指既能用于办公又能用于居住的一种房地产产品。写字楼是指专用于办公的商业地产。商铺用于各种零售、批发、服务等经营用途的商业地产。供给单价是指房产买卖交易时卖方提供的平均报价。供给单价的单位为【元/㎡】。需求单价是指房产买卖交易时买方需求的平均报价。需求单价的单位为【元/㎡】。出租单价是指房产租赁时出租方提供的平均报价。出租单价的单位为【元/月/㎡】。承租单价是指房产租赁时承租方提供的平均报价。承租单价的单位为【元/月/㎡】。新增供给是在指定时间周期内，新上市交易房产的总数量，可以用套数和建筑面积表示。默认出售的供给量的周期为6个月。默认出租的供给量的周期为3个月。关注度在同一时间周期内需求者对某类信息访问的频次，本报告计算关注度时已经排除非真实需求者的行为。静态投资回收期在同一时间周期内，可比房产的房价与租金的比值，静态投资回收期的单位是【年】。同比与上一年度同周期数据相比的涨跌幅度（%）。环比本月与上月相比的涨跌幅度（%）。2/22北京禧泰房产数据研究中心房价排行上海市各行政区二手住宅房价排行时间：2011年06月行政区环比同比浦东新区28,914+9.35%+22.28%杨浦区25,190+2.86%+21.11%虹口区27,564+1.46%+16.54%闸北区23,745+1.17%+14.75%普陀区25,784+2.61%+14.64%静安区44,993+1.98%+12.21%长宁区38,510+2.29%+11.91%宝山区18,670+1.20%+11.78%奉贤区12,048+5.20%+11.43%松江区16,457-1.95%+10.45%闵行区21,281+1.13%+10.21%黄浦区35,458-3.88%+8.29%徐汇区32,360+0.52%+4.65%嘉定区14,412-5.27%+0.05%青浦区24,130-0.22%-10.82%卢湾区42,233+0.38%-1.73%供给单价(元/㎡)市内行政区或部分区块在市内1.浦东新区等14个行政区住宅供给单价同比均上涨。其中，浦东新区等7个市内行政区供给单价同比涨幅超过10%。2.2011年6月，市内行政区除黄浦区之外，其他行政区住宅供给单价环比均上涨。3.松江、嘉定两个远郊区县供给单价环比下降。3/22北京禧泰房产数据研究中心租金排行上海市各行政区住宅租金排行时间：2011年06月行政区环比同比卢湾区83.01+6.02%+22.56%奉贤区19.32-14.06%+20.15%静安区83.41+3.68%+19.98%宝山区31.52+2.87%+19.03%松江区25.54+3.11%+18.02%长宁区74.70+5.75%+17.42%杨浦区43.95+3.14%+17.14%浦东新区48.04+5.81%+14.76%普陀区48.30+3.76%+14.54%黄浦区63.09+3.65%+14.11%闵行区40.34+3.81%+13.22%闸北区45.83+4.66%+12.85%嘉定区26.45+0.92%+11.60%虹口区49.20+1.59%+10.99%徐汇区56.57+1.53%+5.13%青浦区48.09-0.99%-8.28%出租单价（元/月/㎡）市内行政区或部分区块在市内1.卢湾区等15个行政区住宅出租单价同比上涨，其中，卢湾区涨幅最大。受区域写字楼租金大幅上涨、新商务坐标投入使用影响，卢湾区住宅平均租金环比大幅上涨。2.青浦区出租单价无论环比，还是同比均下跌。4/22北京禧泰房产数据研究中心上海住宅供需总价市场行情供给需求时间总价(万元)近半年来，住宅供需总价均呈上涨趋势。其中，供给总价涨幅大于需求总价涨幅，供需总价价差不断扩大。2011年6月，住宅供需总价价差大致为80万元/套。010020030040050060070080090010000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%上海住宅供需总价市场占比供给需求总价(万元)市场占比(%)总价100-200万元/套的住宅是市场的供给主流产品，该部分住宅的供给占比为37.5%，需求关注比例为39.6%，需求占比稍高于供给占比。5/22北京禧泰房产数据研究中心上海住宅月度新增供给量行情时间新增供给量(套)近半年来，住宅月度新增供给量呈增多趋势。6/22北京禧泰房产数据研究中心上海住宅供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)近半年来，上海住宅供需单价微幅上涨，需求单价涨幅大于供给单价，供需单价价差不断缩小。2011年6月，住宅的供需单价价差大致为4000元/㎡。01500030000450006000075000900000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%上海住宅供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价15000-25000元/㎡的住宅是市场的供给主流产品，该部分住宅的供给占比为64.6%，需求关注比例大致为58.6%，供给占比稍高于需求占比。与上月相比，本月无论是住宅的供需总价，还是供需单价均出现上涨迹象。这主要是由于供需单价高于25000元/㎡的住宅供需增多所致。7/22北京禧泰房产数据研究中心㎡、90㎡住宅市场行情2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月150001700019000210002300025000270002900031000上海住宅户型面积与供给单价的关系70㎡70-90㎡90㎡时间市场单价(元/㎡)近半年来，三种户型住宅均呈现不同程度的上涨态势，90㎡以上的住宅供给单价涨幅最大，且供给单价最高；70-90㎡户型住宅供给单价涨幅最小，供给单价最低。90㎡以上户型住宅和70-90㎡户型住宅供给单价价差高达7700元/㎡。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%上海住宅户型面积供给市场占比70㎡70-90㎡90㎡时间市场占比(%)90㎡以上户型的住宅供给占比最大，接近60%；70㎡以下户型住宅供给占比大致为25%；70-90㎡户型住宅供给占比超过15%。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%上海住宅户型面积与需求关注度70㎡70-90㎡90㎡时间市场占比(%)近半年来，购房者对90㎡以上户型的住宅需求关注度在下降，原因有二：①供给单价上涨，②供给量下降。2010年11月，当上海市住宅供给平均单价超过25000元/㎡时，与70㎡以下住宅相比，70-90㎡户型的住宅供给单价上涨速度趋缓，且供给单价最低，导致部分关注70㎡以下户型住宅的购房者转到70-90㎡户型住宅的市场。8/22北京禧泰房产数据研究中心上海公寓供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)公寓的供给单价仅比住宅高出300元/㎡，但其需求单价却比住宅低出1000元/㎡。与住宅相比，消费者对公寓的品质高端化的认可不明显。近半年来，公寓供给单价几乎保持不变，而需求单价微涨，供需单价价差微呈缩小趋势。2011年6月，公寓供需单价价差大致为6000元/㎡。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0200040006000800010000120001400016000上海公寓月度新增供给量行情时间新增供给量(套)近半年来，公寓月度新增供给量呈增多趋势。01500030000450006000075000900000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%上海公寓供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价15000-25000元/㎡的公寓是市场供给主流产品，该部分公寓供给占比为41%，需求关注比例为39%，供需占比基本相当。单价2万元/㎡以下的公寓供需结构矛盾突出，需求占比远高于供给占比。25000元/㎡以上的公寓供给比例均高于需求比例，且超过比例较大，公寓供给单价高端化趋势较明显。9/22北京禧泰房产数据研究中心上海商住两用房供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)商住两用房供需单价低于住宅、公寓和写字楼，这说明市场对商住两用房的认可度相对较低。近半年来，商住两用房供需单价均呈上涨趋势，需求单价涨幅高于供给单价，供需单价价差不断缩小。2011年6月，商住两用房供需单价价差大致为3000元/㎡。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0100200300400500600700800上海商住两用房月度新增供给量行情时间新增供给量(套)近半年来，商住两用房月度新增供给量总体呈增多趋势。01500030000450006000075000900000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%上海商住两用房供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)商住两用房市场供给的主流单价市场价位区间，是15000-30000元/㎡。该部分商铺的供给占比为65%，但