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苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究2009年11月27日谨呈：天地源集团本报告是严格保密的。项目本体分析2本报告是严格保密的。高新区相城区吴中区古城区工业园区本报告是严格保密的。1※苏州东进，金鸡湖CBD规划已被确认，经济中心地位不可撼动※独墅湖，城市中的生态景观资源，豪宅片区已见雏形※新机场路独墅湖湖底隧道的通车，意味着双湖板块的都市中心化指日可待※双湖板块拥有高等教育区的产业依托，后势发展被市场看好※金鸡湖&独墅湖亲水商圈的建成，将大大提高双湖板块居住功能独墅湖&金鸡湖高尚CLD发展前景发展中的苏州CBD金鸡湖板块独墅湖板块高等教育区两湖板块——苏州正在崛起的CBD&CLD城市发展方向本报告是严格保密的。2双湖板块整体启动时机已成熟，众多高端项目开发将奠定双湖板块高尚人居住区的形象城市资源：CBD毗邻，环湖商圈自然资源：双湖生态&景观都市内涵生态内涵金鸡湖大酒店、高尔夫独墅湖景&湖底隧道蓝图描绘李公堤资源价值决定项目地位双湖——苏州唯一城市资源与自然资源的完美结合本报告是严格保密的。尹山湖独墅湖苏嘉杭高速公路郭新东路尹山湖北路尹山湖地块郭巷北路独墅湖地块通达路地块周边缺乏配套，远离城市中心3地块印象——独墅湖地块和尹山湖地块独墅湖地块：地块四至：西至通达路，南至东方大道，东边为待建规划道路；技术经济指标：占地面积17万㎡，容积率2.0。地块印象：位于传统的独墅湖板块区域，北侧沿通达路两侧中高端公寓和别墅项目众多，生活氛围相对成熟，东侧为中海和保利在建项目，南侧东方大道沿线相对陌生。独墅湖地块：地块四至：郭巷东路以西，郭新东路以南，望湖路以东，尹山湖北路以北；技术经济指标：占地面积22万㎡，容积率别墅0.65，公寓1.40。地块印象：位于尹山湖西北侧，与独墅湖相距6Km左右，不属于传统的两湖板块，地块周边相对陌生，无在建or在售商品房项目，周边配套匮乏，南侧紧邻尹山湖市民广场，环境资源相对较好。本报告是严格保密的。西侧湖岸名家通达路农民房西南角工地围墙北侧成熟社区东方大道东侧墅浦塘东侧中海在建项目南侧商业配套北侧成熟小区独墅湖本报告是严格保密的。西侧湖岸名家西侧大片空地尹山湖南侧尹山湖市民广场郭巷北路郭新东路与郭巷北路北侧大片空地南侧尹山湖市民广场本报告是严格保密的。独墅湖板块市场概述9本报告是严格保密的。中海地块保利地块本地块双冠地块中锐地块鑫苑·湖岸名家星岛·仁恒中房·澜泊湾香槟水岸中房·寓上湖星屿·仁恒中新置地悦湖本报告是严格保密的。项目规模容积率产品类型均价开盘时间星岛·仁恒占地17.2万平米，总建面10.58万平米，共350户0.56联排别墅230-290平米联排23000-25000元/平米2007-05星屿·仁恒占地7.83万平米，总建面10.03万平米，共706户1.276-11层普通公寓，公寓95-180平米公寓13700元/平米2008-04中房·寓上湖占地1.7万平米，总建面2万平米1.154栋7层电梯洋房，户型面积70-170平米7000-10000元/平米2009-02中房·澜泊湾占地面积11万平米，总建面13万平米，共958户1.153层联排别墅，7-18层电梯公寓，高层96－150平米，别墅200－440平米公寓9000-13000元/平米，别墅20000元/平米2009-10鑫苑·湖岸名家占地面积13万平米，总建面积22.6万平米，共2000余户1.7037幢5-6层多层和12幢11-16层小高层高层公寓，公寓7300-7500元/平米2007-06香槟水岸占地面积8.5万平米，总建面14.9万平米，共577户1.15288-110平米二房、112-128平米三房、160平米四房公寓11000-14000元/平米2008-09公寓+联排项目为主，价格区间9000-14000元/㎡，别墅2.0-2.5万元/㎡独墅湖核心区域，规划力度大，后续开发规模大客户来源主要以本地客户为主，改善型自住需求优美的环境、区域规划和地段未来价值潜力是客户置业主要因素板块特征本报告是严格保密的。吴中区独墅湖地块项目经济测算及可行性分析土地价值评估经济测算本报告是严格保密的。进行土地价值评估的前提条件和假设报告中各评估方法测算依据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和《房地产估计规范》，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。本报告是严格保密的。市场比较法——原理和公式原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数本报告是严格保密的。市场比较法——技术思路选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域步骤1建立各地块比较因素条件说明表：交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）步骤2确定各地块比较因素条件指数表步骤3计算各地块比较因素修正系数表步骤4取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值步骤5本报告是严格保密的。地块名称出让面积(㎡)容积率土地用途建筑面积(㎡)成交总价(万元)成交单价(万元/亩)楼面地价(元/㎡)出让时间双冠地块4529962城镇住宅用地86012754360806322006仁恒地块3751040.9城镇住宅用地33759421630038464072007-06中锐地块550002城镇住宅用地1000003920047539202007-12中海地块3450000.8城镇住宅用地27600015616130256582008-01保利地块2929000.9城镇住宅用地26361019899945375492009-08绿城地块(06号)369500——城镇住宅用地2528003600001100280572009-10绿城地块(07号)——城镇住宅用地250000200752009-10步骤一：地块的选取，苏州市06-09年独墅湖西岸周边土地招、拍、挂情况资料来源：苏州市国土资源局网本报告是严格保密的。步骤一：地块的选取选取原则估价时点原则：近三年内成交用途一致原则：地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内选取地块案例一案例二案例三案例四地块名称仁恒地块中锐地块中海地块保利地块出让面积(㎡)37510455000345000292900容积率0.920.80.9土地用途城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地建筑面积(㎡)337594100000276000263610成交总价(万元)21630039200156161198999成交单价(万元/亩)384475302453楼面地价(元/㎡)6407392056587549出让时间2007-062007-122008-012009-08本报告是严格保密的。中海地块保利地块本地块双冠地块中锐地块仁恒地块绿城地块绿城地块步骤一：地块的选取案例说明1、可比案例均为目标地块周边区域，苏州市市场上07-09年土地“招、拍、挂”成交地块；2、共选择四个案例，其中仁恒、中海和保利三个地块位于滨湖一线区域，紧邻独墅湖，资源条件较好，中锐和本地块位于滨湖二线区域，近湖而不临湖，资源条件稍逊于前三幅地块；3、绿城地块由于地价远远超过周边其他项目，且至今土地款未缴清，并传出退地传闻。而双冠地块由于拍卖时间较早，且价格较低，可比性较差。为保证测算的准确性，将以上两个案例剔除。本报告是严格保密的。地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表地块比较因素条件比较因素宗地面积(万㎡)1737.55.534.529.3宗地形状较规整规整较规整规整规整区域生活配套东方大道南侧少量生活配套西侧通达路生活配套好西侧通达路生活配套较好无生活配套无生活配套地块周边环境东侧临近墅浦塘东侧紧邻独墅湖资源条件一般位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖临路状况西至通达路、南至东方大道、东侧为待规划道路西至通达路、南至独墅湖大道东至通达路西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连本项目案例一仁恒地块案例二中锐地块案例三中海地块案例四保利地块本报告是严格保密的。估价对象与比较案例估计对象案例一案例二案例三案例四比较因素地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块交易日期10080858595交易情况100100100100100交易方式100100100100100土地使用年限100100100100100土地用途100100100100100地块环境因素区域规划因素1001001009898基础设施状况100110979390资源环境条件100115102115115区域配套成熟度1001151058885区域道路通达度1001001058580公共交通便利度1001101059595地块自身因素宗地面积10011585113110宗地形状1001031059393相邻土地利用状况1001101059598临路状况100105988583宗地拆迁状况100110105110110步骤三：制作地块比较因素条件指数表本报告是严格保密的。估价对象与比较案例估计对象案例一案例二案例三案例四比较因素地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块成交价格（万元/亩）——384.00475.00302.00453.00交易日期1001.251.181.181.05交易情况1001.001.001.001.00交易方式1001.001.001.001.00土地使用年限1001.001.001.001.00土地用途1001.001.001.001.00地块环境因素区域规划因素1001.001.001.021.02基础设施状况1000.911.031.081.11资源环境条件1000.870.980.870.87区域配套成熟度1000.870.951.141.18区域道路通达度1001.000.951.181.25公共交通便利度1000.910.951.051.05地块自身因素宗地面积1000.871.180.880.91宗地形状1000.970.951.081.08相邻土地利用状况1000.910.951.051.02临路状况1000.951.021.181.20宗地拆迁状况1000.910.950.910.91修正系数合计——0.521.071.691.76比准价值（万元/亩）——199.32505.97511.05795.07步骤四：制作地块比较因素修正系数表本报告是严格保密的。步骤五：地块价值加权评估•比准价格=实际交易单价×比准系数•修正后的评估单价=比准价格×权重系数•最终评估单价=各修正后的评估单价之和•对四个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据案例与本项目地块的临近程度，