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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。北京奥林匹克花园——C地块东部601、603、609楼座价格报告谨呈：北京奥林匹克置业投资有限公司本报告是严格保密的。2007下半年奥园销售目标：主要推货楼座：601#、603#、609#下半年4个亿销售额整体均价13000元/平米本报告是严格保密的。601603605607609C地块601#、603#、609#楼座情况统计26631087.29合计14411637.973/89A5、A6609#326097.78177D2603#9013351.61139C2601#套数面积套型面积户型楼号本报告是严格保密的。601#楼座产品分析601#楼座C2户型为项目的明星产品，市场新积累客户接受度较高，销售进度稳定。C2户型本报告是严格保密的。603#楼座产品分析603#楼座作为项目的标杆型产品，未来具有很强的市场竞争力,价格上涨空间较大；同时，D2户型为四室两厅两卫，面积偏大，总价较高，因此，603#楼座的销售速度相对较慢。D2户型本报告是严格保密的。609#楼座产品分析A5户型A6户型609#楼座的A5、A6户型为两居室，面积为73平米到89平米，为项目的走量产品，具有总价优势。在开盘期间销售完成此户型大部分单元。本报告是严格保密的。总结：1、609#楼座（速度型楼座）价格小幅上调，促进小户型销售，为项目开盘热销造势，避开区域内未来的小户型竞争矛盾。2、601#楼座（持续型楼座）作为持续型楼座，价格适中上调，有利于延续项目销售。3、603#楼座（标杆型楼座）价格上浮较高，一方面可刺激609#、601#快速销售，另一方面，有利于提升项目的整体形象。本报告是严格保密的。601、603、609楼座价格排序价格0200040006000800010000120001400016000楼座601楼座603楼座609价格603#楼座价格601#楼座价格609#楼座价格本报告是严格保密的。601、603、609楼座均价建议从供给看，受90/70政策影响的造成上半年未推或推迟上市的货量包括老项目后期和大量新项目将会抢在下半年大批量的进入市场，造成区域市场竞争剧烈。本报告是严格保密的。在售竞争项目后续货量持续供应情况：70-100平米一、二居，160-170平米的三居、260平米的跃层75086116北纬40度2708374256小计74平米一居、87平米两居、139平米三居33128863北京新天地89平米二居、160平米三居、193平米四居23130738富力又一城80-140平米二居16319459柏林爱乐160平米三居13126823万象新天160平米三居264230合生橄榄季110平米两居、160-190平米三居、250－360平米复式、叠拼产品34253162天鹅湾139-163平米三居、181平米四居24535985华纺易城122平米二居、165平米三居、234平米四居48988880润枫水尚主力户型已推可售套数（套）已推可售面积（m2）项目红色标识为主要竞争项目本报告是严格保密的。区域市场近期新入市竞争项目充足：41——公寓朝阳区青年路与朝阳北路的东北角银帆国际105.9小计26——住宅红领巾公园东侧公园18725.52007年10月住宅石佛营华业玫瑰郡102007年10月住宅四惠金地四惠项目23.42007年9月底住宅管庄远洋一方（一期）（万平米）未上市面积预计上市时间物业类型物业地址物业名称本报告是严格保密的。从竞争产品类型看，区域产品存在同质化现象明显，竞争愈发激烈，对C地块三栋楼座的销售存在较强压力。本报告是严格保密的。远洋一方9月下旬即将开盘的管庄项目远洋一方，与本项目推货产品类型相近。5、6、11、18层带电梯板楼，户型面积60-70平方米一居、70-90平方米两居、90、120-130平方米三居、180-220平方米跃层。均价拟定为10000元/平米——13000元/平米。项目一期由41栋住宅楼，1个幼儿园，3栋集健身娱乐休闲于一体的公建组成。9、10月区域内同质产品竞争激烈！！！本报告是严格保密的。北纬40°北纬40°一期于今年7月份开盘，类型为27层板式高层和4-9层花园洋房，主力户型为160-170平米的三居及260平米的跃层。该项目7月成交350套，成交面积36596平米，成交均价9941元/平米。其中薄板公寓9200元/平方米，9层花园洋房11600元/平方米，4层花园洋房14000元/平方米。本报告是严格保密的。北纬40°15000元/平米169平米200三居224平米86、93、95、98、100平米70平米面积16000元/平米12000元/平米12000元/平米销售均价3440060套数四居、五居（四层花园洋房）两居一居产品类型10月二期开盘套数一居二居三居四居价格05000100001500020000一居二居三居四居价格主力户型两居与三居，放量较大本报告是严格保密的。润枫水尚2007年上半年主要销售东区德式组团，共4栋：1、2、3、4号楼。预计2008年3月份入住，户型为120平方米—160平方米的二、三居产品为主，少量234平米四居，目前整体销售均价18000元/平方米。数据来源：北京房地产交易管理网此数据为目前市场报价本报告是严格保密的。20000元/平米17000元/平米——销售均价239平米171平米123平米面积46738可推套数4居3居2居产品类型3号楼（共123套）——17000元/平米——销售均价——191平米120平米面积无7933可推套数4居3居2居产品类型4号楼（共145套）套数二居三居四居套数二居三居目前正在推货楼座本报告是严格保密的。20000元/平米17000元/平米——销售均价236平米173平米——面积24108无可推套数4居3居2居产品类型——17000元/平米17000元/平米销售均价——184平米110平米面积无9460可推套数4居3居2居产品类型7号楼（共132套）8号楼（共154套）套数三居四居套数二居三居即将入市楼座本报告是严格保密的。套数二居三居四居498合计80287131套数四居三居二居1、主力户型二、三居，户型面积较大，总价较高。2、三居未来放量较大。润枫水尚总货量分布本报告是严格保密的。富力又一城板楼均价11600元/平方米二期三期一期富力又一城B19号楼2007年5月19日开盘，均价11000元/平米；B20号楼2007年7月21日开盘，为18层板楼，户型面积80平方米两居至150平方米三居，均价11600元/平方米，2008年年底入住。塔楼均价10400元/平方米塔楼均价11000元/平方米本报告是严格保密的。套数二居三居四居1836无603090160平米三居、193平米四居B15（9月1日开）117279可购3居782949可购2居21931128可购套数无22125287-92平米两居B19合计B2018305524——无5418290平米两居，160平米三居可购4居已售套数总套数主力户型面积各楼座货量分布主力户型两居与三居，放量较大本报告是严格保密的。北京新天地目前在售18、19、20、23号楼情况10000元/平米10500元/平米——销售均价136、139平米87、89、91、94平米74平米面积2348售完可推套数3居2居1居产品类型10月底四期开盘10500元/平米11000元/平米销售均价87、89、91平米67、74平米面积18080可推套数2居1居产品类型主力户型两居，放量较大本报告是严格保密的。华纺易城华纺易城三期乙2号楼07年9月8日开盘销售。乙2号楼为12层板楼，户型面积150平方米三居至290平方米跃层，2008年9月入住。乙4号楼还剩下部分129平方米三居，均价138000元/平方米，2008年9月入住。本报告是严格保密的。目前在售楼座情况14000元/平米————销售均价139、145、149、152、163平米——59.5、74.5平米面积55无10可推套数3居2居1居产品类型乙2楼座9月下旬开盘13800元/平米14000元/平米————销售均价181平米139、145、149、152、163平米————面积15165无无可推套数4居3居2居1居产品类型套数一居三居套数四居三居本报告是严格保密的。139、145、149、152、163平米2203居14000元/平米————销售均价181平米——59.5、74.5平米面积15010可推套数4居2居1居产品类型总套数套数一居二居三居四居主力户型三居，放量较大本报告是严格保密的。主要竞争对手现存货量分布情况：802871310润枫水尚02322880北京新天地15220010华纺易城18117780富力又一城3420040060北纬40度四居三居二居一居由此可见，二居、三居市场竞争激烈！！！050100150200250300350400450北纬40度润枫水尚富力又一城北京新天地华纺易城一居二居三居四居本报告是严格保密的。87-94北京新天地无87-9212086-100两居面积华纺易城富力又一城润枫水尚北纬40度本项目的两居面积为73平米、88平米，与上述竞争项目具备面积小、总价低的优势。同时，北纬40度与北京新天地两居10月才入市，建议609#楼座在当前小户型两居空档期中快速销售，实现价值的最大化。两居小户型面积比较本报告是严格保密的。07年上半年北京奥园在价格拉升后销售速度明显减缓，因此C地块在制定价格时应尽量保证销售速度与利润最大化的平衡点。下面通过竞争项目点对点分析，分析本项目各种户型所在楼座的价格区间。本报告是严格保密的。2008年12月2009年9月交房情况毛坯精装修9441元/平米（一期成交均价）12000元/平米（二期报价）？单价景观公寓F5（G5）609#1单元单位户型方正户型方正，南北通透——77.93平米套内面积93平米88.73平米建筑面积1116000元——总价北纬40°奥林匹克花园户型两梯三户东西小区园林两居一梯四户南北小区园林两居A6户型特点朝向景观两居北纬40°本报告是严格保密的。2008年底2009年9月交房情况精装修（1000元/平米标准）精装修11800元/平米？单价B20#1单元609#1单元单位户型方正，南北通透户型方正，南北通透69.94平米77.93平米套内面积87.43平米88.73平米建筑面积1031674元——总价富力又一城奥林匹克花园户型两梯三户南北小区园林两居一梯四户南北小区园林两居A6户型特点朝向景观富力又一城两居本报告是严格保密的。2008年10月30日2009年9月交房情况毛坯精装修10400元/平米？单价23A-A反609#1单元单位户型方正户型方正，南北通透69.13平米77.93平米套内面积87.35平米88.73平米建筑面积908440元——总价奥林匹克花园户型两梯四户西北小区园林两居一梯四户南北小区园林两居A6户型特点朝向景观北京新天地两居本报告是严格保密的。根据上述点对点分析，可以清晰看出，与本项目二居户型相近的竞争项目均价在10400元/平米——12000元/平米之间，其中富力又一城为精装修产品，精装标准1000元/平米；北纬40度周边配套较本项目较成熟，因此价格略高；北京新天地为25层高板产品较本项目9层花园洋房缺乏竞争力。609#楼座A5、A6户型均价区间：10400元/平米——12000元/平米本报告是严格保密的。2008年12月2009年9月交房情况毛坯精装修11737元/平米（一期成交均价）15000元/平米（二期报价）？单价9层花园洋房601#1单元单位户型方正户型方正，南北通透——124.39平米套内面积169平米138.64平米建筑面积2535000元——总价北纬40°奥林匹克花园户型一梯两户南北小区园林三居一梯两户南北小区园林三居C2户型特点朝向景观北纬40°三居本报告是严格保密的。2008年底2009年9月交房情况精装修（1000元/平米标准）精装修11300元/平米？单价B20二单元601#1单元单