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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。君悦阁价格策略报告世联君悦阁项目组2005/01/10本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。产品分析本报告是严格保密的。项目基本情况占地面积：2625m2总建筑面积：22222.1m2容积率：7建筑覆盖率：35％26层共334个单位1-4层：大堂、商业5-26层：公寓、住宅停车位：70个（地面21、地下49）户型面积：29、42、44、49、55、80土地使用年限：70年产权，1993－2063年本报告是严格保密的。户型统计单房1房1厅1卫2房2厅1卫29m242---55m280m260套217套18套21%74%6%DA,C,C‘,E,FB以上单位为7-26层可销售户型合计295套本报告是严格保密的。D户型：单身公寓，60套建筑面积29m2特点：最小户型面积小，总价低空间方正实用市场需求高投资、过渡两相宜2空间方正、实用31厨房、洗手间不占使用空间项目主力户型分析3.3m开间本报告是严格保密的。C’、C户型：1房1厅，69套特点：户型尤为窄长单面采光进深过大，功能分区受限C’阳台为内阳台，计全面积，总价高适合办公、商用，客户面窄双阳台内阳台设计，算全面积11开间3m建筑面积41m2建筑面积43.2m2项目主力户型分析本报告是严格保密的。A户型：1房1厅，78套建筑面积43m2特点：优势资源户型卧室、客厅均有采光面明卫、明厨厅宽4.5m，居家尺度适合自住兼投资项目主力户型分析341房、厅均有采光，送窗台面积24.5米开间，采光良好1灵活空间间隔生活阳台经济实用5小户型中的大尺度卫生间本报告是严格保密的。E户型：1房1厅，61套建筑面积50m2特点：最优资源户型客厅、卧室大面积采光明卫、明厨大尺度生活阳台面积较大，适宜居住11双面采光33.7m开间4宽敞生活阳台22功能块分割自如，采光充足项目主力户型分析本报告是严格保密的。项目主力户型小结户型面积总价可满足客户群大小适用性D★★★★★★★★★★★★★★★投资、过渡C’/C★★★★★办公、自住A★★★★★★★★★自住、投资E★★★★★★自住、投资根据小户型的特点★越多表示该项目资源越有优势本报告是严格保密的。产品小结：本项目是典型的首次置业选择和投资物业。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。客户分析本报告是严格保密的。客户需求分析在现有登记的800个客户中，通过电话、面对面访谈及客户问卷调查，客户登记本记录已有客户进行统计分析。本报告是严格保密的。面积需求统计：D户型在小户型中的需求与户型数量比最大，因此D户型需要考虑溢价；C/c’户型在小户型中的需求与户型数量比最小，需要考虑降低劣势单位的水平差，突显价格优势。需求户型D户型（29m2）C/C’户型（41-43m²）A、E、F户型（44-59m²）户型数量60套71套146套需求数量290人110人400人需求与户型数量比4.841.552.74客户意向分析分析：本报告是严格保密的。购买用途：7-10层10-15层15-20层20-26层41%33%16%9%楼层：投资客户比重超过一半，自住客户还有20%为短期过渡，客户趋向购买低层，说明大部分客户承受力有限，因此垂直极差不宜过大，应降低高区价格压力，达到均衡销售的目标。客户意向分析自住投资短期过渡长期自用办公20%18%17%45%55%分析：本报告是严格保密的。投资客户是主流主流客户心理描述：倾向于选择尽可能低的楼层以减低资金投入；倾向于计算投资回报率和收益；对单位选择时对总价更加敏感，喜欢小面积户型；对楼层不敏感，不同楼层租金的差距太小；对朝向比较敏感，不同朝向租金差距比较悬殊；本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。核心均价确定本报告是严格保密的。核心均价范围确定方法决定核心价格的因素：片区因素、楼盘本体素质、楼盘附加因素3部分（共30项子因素）的影响；周边楼盘与本项目各因素的比较；通过各项因素的综合比较打分，确定本项目的均价（均价范围）。本项目选择市场比较法本报告是严格保密的。本区域项目情况项目名称推盘量户型组成（套数比）起价均价最高价蓄客时间销售期销售率金茂礼都780单房23m2：62％1房43m2：36％2房62m2：2％6580760085004个月6个月100%都市千千汇3041房53m2：23％2房70m2：59％3房100-126m2：13％复式220-230m2：5％6000780089004个月9个月100%燕南路88号(一、二期)2521房46-52m2：29％2房75-84m2：21％3房93-137m2：43％4房159m2：8％7600847096003个月2个月100%时代都会8701房47m2：20%2房70-81m2：60%3房120m2：20%6700830011000/10个月100%城市主场1328单房32-34m2：15％1房45m2：70％2房62-66m2：15％6400730079001个月2个月53％御景华城3576单房28-32m2：6％1房33-44m2：40％2房45-76m2：44％3房80-84m2：10％6300790094003个月2个月60%含500余套返迁户君悦阁（目标）29580003周1个月90％以上售价均为毛坯价格本报告是严格保密的。现场对比楼盘选取原则现有客户资源：内部登记期间上门客户数量920个（到12月7号为止），其中782个属于华强北周边居民和上班客户。认筹期间上门客户数量656个（到1月4号为止），其中562个属于华强北周边居民和上班客户。本项目可售套数：原可售单位295套（其中发展商预留4个整层套给关系客户，20层以上7个整层单位预留给发展商大客户）现预计可售单位仅未130余套项目体量小，可售单位仅百余套。而到目前为止，在没有进行正式推广的前提下，累计华强北客户资源已超过500位，主要为集中在华强北周边区域的居民和商业客户；另根据现场的统计，上门客户关注竞争项目主要集中在华强周边，故本项目主要考虑此类小户型楼盘作为对比楼盘。本报告是严格保密的。对比物业分布区域岗厦石厦中心区南山笋岗梅林八卦岭景田华强北城市主场御景华城金茂礼都燕南路88号玮鹏花园本报告是严格保密的。项目优劣分析项目自身优势户型：户型小巧精致，方正实用，1房为主，区域投资热点；交通：靠近公交车站，地铁口物业；入市时机：现楼销售，入伙等候期短。项目自身弱势道路：环绕项目的道路均有车行管制；建筑：设计方案较陈旧，产品形象不高，不带装修；配套：体量小，自身配套缺乏；土地年限：93年的70年产权。本报告是严格保密的。市场比较法确定比准价格按照毛坯价格对比打分，君悦阁毛坯市场比较价格为7995元/平方米；在未考虑溢价因素的前提下基本价格在7950-8100之间。项目名称均价修正系数折算均价权重权重均价带装修毛坯售罄项目玮鹏花园——84000.9898307.610%830.76（一房）燕南路88号——81150.9928050.115%1207.51（一房）金茂礼都810076000.9817455.630%2236.68在售项目御景华城850079001.0658413.530%2524.05城市主场780073001.0927971.615%1195.74小计100%7994.74本报告是严格保密的。我司对实现均价的考虑溢价可能性片区市场相对空白，华强北小户型唯一性；地铁正式开通，地下交通的实质性效果；大客户的出现，内部客户的消化；使得真正推出的房号不足200套，稀缺性；现楼销售，易于建立客户信心；为了实现项目利润最大化，结合市场情况和客户分析；综合考虑后我司认为实收均价应当在市场比准均价的基础上溢价200-300元；力求突破8300元/平方米贬损可能性年限问题严重影响项目价格提升；项目销售进度缓慢，市场反应负面；后续物业管理服务等因素也引起价值贬损；本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。价格表制作过程本报告是严格保密的。价格表策略目标实现手段均价提升：深入挖掘户型价值，提升优势户型价格均衡销售：根据客户意向合理调整极差速度保证：区域项目分析，价格分布有竞争优势本报告是严格保密的。市场借鉴一——玮鹏花园三期47m2占20%；77-81m2占60%；102m2占20%一房三房二房深南中路振中路上步路燕南路5号楼6号楼7号楼-500-580-500-400-650-930-650-600-950-700-680-580-500-400-700-930-680-650-950-700-650-150-5000-750-1030-650-600-1000-200ABCDEFGHIJABCDEFGHIJABCDEFGHIJ水平差借鉴点：同类户型南北向销售速度均衡，原因是水平差较合理，因为小户型客户对朝向敏感度不高。故小户型项目，朝向差不宜过大。本报告是严格保密的。垂直差借鉴点：中高区两房销售较为困难，主要由于垂直极差2140较大，市场接受度小。对小户型项目，高层销售压力大将成为销售主要障碍；5栋销售速度较6、7栋快，主要原因是5栋下大上小的层差分布降低了高区的销售压力，中区同比价格虽高，但仍能被市场接受。故小户型层差分布可考虑下大上小的分配方式。3001505020顶层31层－27层17层4层3层5栋1007层12层802005层3022层2001006040顶层31层19层5层4层6、7栋8层1501506层—24层18层1009层80垂直极差：2140市场借鉴一——玮鹏花园三期本报告是严格保密的。市场借鉴二——燕南路88号水平差借鉴点：一房选房当天售磬，主要由于未考虑市场需求，只根据现场打分制定了一房的平面差，实际一房供给量远小于需求量。所以小户型对面积小、总价低的单位可以根据市场需求溢价；劣势单位A2滞销，主要由于两房A2和C2户型优劣势非常明显，但水平差价仅130，劣势单位A2不足够便宜而滞销，所以小户型优劣势明显单位应适当拉大价差。11045088089050015053038024040054015010006001房2厅1卫46-52m24套/层2房2厅1卫74-82m23套/层3房2厅2卫92-136m26套/层4房2厅2卫172.34m21套/层本报告是严格保密的。市场借鉴二——燕南路88号垂直差借鉴点：高中低区销售较均衡，主要原因是层差小，高区价格不会过高。对小户型需考虑控制垂直极差，保证各区均衡销售。垂直极差：5808000－9600元垂直极差：4257500－8900元一期30顶层22层12层—21层4030二期5层—11层25顶层22层12层—24层25255层—10层5011层本报告是严格保密的。规模：6栋33-34层，3576户占地：26466.9（平方米）建面：209200（平方米）户型面积：27－82㎡价格区间：6800-10000左右（实收价）市场借鉴三——御景华城水平差借鉴点：同类户型，1栋A座（东北向）销售速度明显快过B座（西北向），主要由于优势资源东北向与劣势资源西北向水平差较小，在200元以下。故小户型需要考虑拉大同户型，资源优劣势非常明显单位的极差，保证劣势单位的价格优势。本报告是严格保密的。价格表制定策略项目主力户型分析市场借鉴客户意向分析价格表制定策略：1、水平极差不宜过大，价格分布均匀，以期均衡销售。2、缩小垂直极差，层差分配下大上小，降低高区销售压力，同时保证低区部分单位价格具有一定吸引力，主要价值实现集中在中区。本报告是严格保密的。水平调差因素及权重权重分配说明：根据对产品、市场、客户意向分析，考虑因素中总价即面积是影响客户购买的最大因素故权重最高；通过客户调查，朝向为第二考虑因素；再次为通风采光与景观，无论自住、投资客户均作为选择单位的考虑因素；由于本项目以小户型为主，户型格局较单一，故户型权重较小；项目四周噪音对各单位的影响较为均衡，故噪音考虑最弱。考虑因素面积朝向通风采光景观