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北京市房产市场半年度数据报告北京市房产市场半年度数据报告2011年06月2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月050001000015000200002500030000北京住宅供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)本报告样本数据出售：741,363套出租：275,313套购房：8,929,197人次租房：2,932,635人次内容目录1各行政区房价租金排行榜2二手房市场行情3租赁市场行情4二手房市场投资风险分析5房产市场规律6房产市场概况1/21北京市房地产交易所编制：朱鸿雪审核：郝凤英批准：谢朝纲北京市房产市场半年度数据报告术语解释二手房是指在二手房市场流通的各类房产的总称。住宅所有用于居住的房产产品通称，包括普通住宅、公寓和别墅等。公寓是指物业及销售价格高于普通住宅或区域整体水平的住宅物业，是一种特殊公寓产品。商住两用房是指既能用于办公又能用于居住的一种房地产产品。写字楼是指专用于办公的商业地产。商铺用于各种零售、批发、服务等经营用途的商业地产。供给单价是指房产买卖交易时卖方提供的平均报价。供给单价的单位为【元/㎡】。需求单价是指房产买卖交易时买方需求的平均报价。需求单价的单位为【元/㎡】。出租单价是指房产租赁时出租方提供的平均报价。出租单价的单位为【元/月/㎡】。承租单价是指房产租赁时承租方提供的平均报价。承租单价的单位为【元/月/㎡】。新增供给是在指定时间周期内，新上市交易房产的总数量，可以用套数和建筑面积表示。默认出售的供给量的周期为6个月。默认出租的供给量的周期为3个月。关注度在同一时间周期内需求者对某类信息访问的频次，本报告计算关注度时已经排除非真实需求者的行为。静态投资回收期在同一时间周期内，可比房产的房价与租金的比值，静态投资回收期的单位是【年】。同比与上一年度同周期数据相比的涨跌幅度（%）。环比本月与上月相比的涨跌幅度（%）。2/21北京市房地产交易所房价排行北京市各行政区二手住宅房价排行时间：2011年06月行政区环比同比平谷区10,495-0.46%34.60%门头沟区17,487-11.27%25.49%密云县9,7110.44%18.98%石景山区23,6991.75%16.90%朝阳区28,4181.16%15.44%西城区41,375-3.24%15.37%崇文区34,0580.76%14.45%东城区37,682-2.59%11.91%宣武区31,9650.91%10.15%海淀区31,082-1.55%9.55%房山区10,862-4.66%9.37%丰台区23,851-0.58%8.89%昌平区16,3151.55%6.03%燕郊8,143-0.10%4.90%大兴区16,744-0.42%3.58%通州区14,956-1.42%0.58%供给单价(元/㎡)1．平谷、门头沟等10个行政区二手住宅供给单价环比下降，门头沟环比降幅最大，达11.27%。2．16个行政区二手住宅供给单价同比均上涨，平谷区同比涨幅最高，达34.60%。3/21北京市房地产交易所租金排行北京市各行政区住宅租金排行时间：2011年06月行政区环比同比门头沟区30.74-6.48%34.88%怀柔区23.110.43%24.92%崇文区57.800.35%23.93%西城区69.514.75%22.14%宣武区54.033.01%19.48%大兴区31.741.44%15.92%石景山区39.910.00%15.88%海淀区55.552.57%15.83%东城区71.283.30%15.27%朝阳区56.952.95%15.24%丰台区43.063.36%14.55%房山区19.46-6.08%12.29%昌平区32.264.30%10.78%通州区26.781.44%5.98%出租单价(元/月/㎡)1．14个行政区中，仅有门头沟区和房山区出租单价环比下降。4/21北京市房地产交易所北京住宅供需总价市场行情供给需求时间总价(万元)近半年来，北京住宅供给总价呈下降趋势，而需求总价呈上趋势，供需总价价差不断缩小。2011年6月，北京供需总价价差约为20万元/套。010020030040050060070080090010000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%北京住宅供需总价市场占比供给需求总价(万元)市场占比(%)总价100-250万元/套的住宅是市场供给的主流产品，供给占比为55.6%，而需求关注占比为50.9%，供给占比高于需求关注占比。100万元/套以下的住宅供需结构矛盾较大。5/21北京市房地产交易所北京住宅月度新增供给量行情时间新增供给量(套)2010年年末-2011年年初，住宅月度新增供给量放量，而年中月度新增供给量最少。近半年来，住宅月度新增供给量呈减少趋势。6/21北京市房地产交易所北京住宅供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)近一年来，北京住宅供需单价总体呈上涨态势，住宅供给单价涨幅大于需求单价涨幅。近半年来，在地产调控政策的持续执行、央行数次上调存款准备金率和存贷款利率、以及市场刚性需求支付能力有限等多种因素共同作用下，二手住宅的供给单价于2011年4月进入下行通道。01500030000450006000075000900000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%北京住宅供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价10000-25000元/㎡范围内的住宅是市场供给的主流产品，这部分住宅供给量约占全市二手住宅供给比例的60%。与上月相比，10000-25000元/㎡的住宅供需占比均比较稳固，而25000-45000元/㎡的高单价住宅供需占比几乎都出现减少迹象，且供给占比减少幅度大多超过需求。可以推测，拥有该部分住宅的房主受需求减少影响，正逐步降低出售单价预期。7/21北京市房地产交易所㎡、90㎡住宅市场行情2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月050001000015000200002500030000北京住宅户型面积与供给单价的关系70㎡70-90㎡90㎡时间市场单价(元/㎡)近半年来，三种户型住宅供给单价呈微幅下降趋势。供给单价最高的90㎡以上户型住宅供给单价比供给最低的70-90㎡户型住宅供给单价高近3000元/㎡。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%北京住宅户型面积供给市场占比70㎡70-90㎡90㎡时间市场占比(%)90㎡以上户型住宅供给占比微降，而90㎡以下户型住宅供给占比微升。90㎡以上户型住宅供给占比在50%以上，70-90㎡户型住宅供给占比在23%以上，70㎡户型住宅供给占比约为20%。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%北京住宅户型面积与需求关注度70㎡70-90㎡90㎡时间市场占比(%)购房者对90㎡以上户型住宅需求关注在下降，对70㎡以下户型住宅关注程度几乎不变，而70-90㎡以下户型住宅需求关注在上升。90㎡以上户型的住宅供给单价较高，部分客群分流到70-90㎡户型的市场。8/21北京市房地产交易所北京公寓供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)近一年来，公寓的供需单价总体均呈上涨态势。近半年来，公寓的供给单价维稳，而需求单价略呈下降趋势，但仍和供给单价相接近。2011年上半年以来，公寓供给单价高出住宅近7000元/㎡，且公寓的需求行情要好于住宅，说明市场对公寓产品较认可。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月050001000015000200002500030000北京公寓月度新增供给量行情时间新增供给量(套)近一年来，公寓月度新增供给量先增多后减少，在2010年年底和2011年年初新增供给量较大。01500030000450006000075000900000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%北京公寓供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)40000元/㎡以上的公寓需求占比高于供给占比，市场对高价位公寓需求较好。25000-35000元/㎡的公寓是市场供给的主流，然而这部分公寓的需求占比远低于供给占比。市场对低价位公寓也有一定的需求，但需求的程度要差很多。9/21北京市房地产交易所北京商住两用房供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)近一年来，商住两用房的供给单价总体呈微幅上涨行情，而需求单价总体呈下降态势，供需单价价差呈扩大趋势，市场对商住两用房的认可度在下降。近半年来，写字楼供给单价呈现上涨趋势。在写字楼供给单价上涨行情的带动下，最近三个月内商住两用房亦呈现微涨行情。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月020040060080010001200北京商住两用房月度新增供给量行情时间新增供给量(套)近半年来，北京商住两用房月度新增供给量呈减少趋势。01500030000450006000075000900000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%北京商住两用房供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价15000-30000元/㎡的商住两用房是市场的供给主流，供给占比为72%，需求关注占比为约51%，供给占比远高于需求占比。10/21北京市房地产交易所北京写字楼供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)近半年来，写字楼的供需单价均呈上涨行情，需求单价上涨幅度高于供给单价。写字楼需求单价上涨是由于住宅限