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本报告严格保密。美地花园城二期价格报告谨呈美地房产开发有限公司世联地产美地花园城项目组2006年7月本报告严格保密。【二期项目概况】占地面积:3299.5m2商业面积：6599m2住宅面积:38121.35m2栋数：4栋层数：12层（一梯五户）（9，12栋）19层（二梯八户）（10、11栋）户数：356户实用率：82.5%9101112惠阳方向市区方向政府南拓的中心点产品概况东：临惠淡路，有噪音影响南：观小区园林视野开扬西：小区路、安静北：临南坛小学，视野开扬，白天噪音影响本报告严格保密。9101112产品亮点产品：均好性好户型创新：倒凸窗设计、户户带花园园林：地中海园林会所：2+1泛会所配套：拥有顶级幼儿园，小学公共空间：6米挑高空中花园本报告严格保密。产品形象周末活动推广广告拓展片区内，浪漫的精品社区本报告严格保密。房价走势项目片区市场走势220025002600200021002200230024002500260027002004年2005年2006年上半年2003年以后，惠州整体房价持续上涨！项目片区房价持续上涨！资料来源于惠州房地产报告资料来源于世联内部网本报告严格保密。规划利好2010年省运会选址毗邻；“两馆一场”将在10月、12月动工“两馆一场”的动工，提高片区形象，有利二期后期价格的提升；本报告严格保密。片区利好本项目惠泽南苑启明苑惠泽南苑去年入伙以来，入住率逐渐提高；项目一期7月份入伙；启明苑一期已经入伙，10月份二期入伙；南坛小学今年入读率提高；惠港中学9月份开学；16号地公开拍卖；南坛小学惠港中学小区周边生活氛围逐渐增强，有利于二期后期价格的提升；本报告严格保密。4核心均价形成5价格表的制作3核心策略1目标客户分析市场分析目标分析目标下的问题报告思路目标1目标目标2项目分析本报告严格保密。开发商目标实现利润最大化高价稳速开盘热销，销售30%；平均销售40套/月；挑战片区价格新高世联理解在保证稳速的前提下，实现利润最大化；本报告严格保密。5.30国15条7月8月新政影响时间示意图新政对客户影响调查年内继续升65%年内价格降低26%短调后升4%平稳5%资料来源于惠州西子论坛新政弱影响——新政余震期，影响部分客户购买行为本报告严格保密。本项目启明苑二、三期山水华府TCL翠园金城花园美林玉桂山金辉新苑二、三期金迪星苑七期金耀园二期龙丰上排片区周围配套成熟大社区麦地片区成熟片区，配套完善金山湖片区低密度住宅集中河南岸片区低价低素质项目片区内，客户把项目与江景资源盘与低价低素质盘进行对比；片区外，客户把项目与成熟片区项目的价格进行对比；背景——片区外同类楼盘价格博弈；东湖花园江景资源盘本报告严格保密。TCL翠园金辉新苑二期金城花园二期启明苑二期山水华府东湖花园七期金辉新苑三期金城花园三期启明苑三期美林玉桂山都心地王本项目6月7月8月9月10月11月背景——片区外同类楼盘价格博弈；2800290028002100280027002650未知320035002800本报告严格保密。0102030405060708090100朋友介绍路过报纸楼牌广告展场条幅认筹客户认知途径调查050100150200250朋友介绍路过广告展场条幅报纸上门客户认知途径调查010203040506070朋友介绍路过楼体条幅网络报纸广告牌电话咨询客户认知途径调查口碑传播效果明显本报告严格保密。时间主题点击率回复率2006.7.1关于美地花园城收楼及入伙费异议1685412006.7.7在美地花园城买房或有VIP卡的朋友进来交流交流750342006.7.9答美地业主的一封信29931222006.7.15美地房产快出来，世界排名第8位的设计公司作品是这样的么？19952006.7.17致美地花园城谭总的一封信607242006.7.18美地花园城小区绿化建设和渗水情况356132006.7.19力劝大伙：不要购买美地花园城二期13422006.7.22美地花园城渗水问题仍未解决52350一期入伙反馈差，影响二期销售；资料来源于：西子论坛美地花园城一期业主反馈入伙讨论重点：交楼标准及入伙费用房屋积水、渗水问题缓和矛盾矛盾综合1234已经有近30%的一期业主参与到此次网络维权的活动中了，一期工程质量问题已经引起部分二期客户关注；本报告严格保密。二期认筹客户心理承受价格调查2200-240090%2600-28004%2000-22002%2800-30000%2400-26004%客户心理预期价格低客户心理预计均价集中在2200-2400元/m2；本报告严格保密。目标下的问题基于对目标的理解，本报告回答核心问题：在新政的弱影响，工程问题对二期负面影响大，客户对价格期望低，与同期多个竞争楼盘的价格博弈的情况下：项目该卖多少钱？本报告严格保密。3核心策略4核心均价形成5价格表的制作2项目分析1报告思路目标目标产品分析客户分析客户分析竞争分析2目标项目分析本报告严格保密。二期结构趋同性表现突出户型结构产品分析厅厅厅主卧主卧主卧本报告严格保密。户型面积套数套数比套数套数比两房76m26418%8022%82m2164%三房103m2-106m24813%26072%114m2-120m218050%137m2329%四房142m2164%164%户型比例产品分析三房占项目主导地位本报告严格保密。南向园景单位占62%；代表色朝向比例东南23%南向8%西南23%南北通透8%北向38%户型朝向产品分析本报告严格保密。产品小结策略启示：减小户型在平面调差中的权重；二期结构趋同性表现突出；三房单位占主导；南向园景单位多本报告严格保密。客户样本客户分析选取7月23日前的认筹客户264批，做为本次客户研究的样本；本报告严格保密。020406080100120140160职员公务员私营业主本地居民客户职业调查02040608010012021-2526-3031-3536-4041-4545以上客户年龄调查客户描述客户分析0102030405060708090本科专科中专及以下客户职业调查二期认筹客户组成与一期相同，以年轻高学历白领客户为主本报告严格保密。一期二期一期二期一期二期020406080100120140一次置业二次置业多次置业客户置业次数调查020406080100120140160自住投资家人居住孩子上学客户置业目的调查置业特征客户分析二次置业比重增大以自住为主二期客户的置业特征与一期客户相似，以一次置业自住为主，对价格敏感；本报告严格保密。020406080100120140160两房三房四房客户意向户型面积调查100m2-115m2110m2-125m2户型意向客户分析小三房因其总价优势，需求最大本报告严格保密。栋号及朝向意向客户分析0204060801001201409栋10栋11栋12栋客户意向栋号调查第一意向栋号第二意向栋号9101112客户对户型的三大关注点：朝向、噪音、景观01020304050607080东南南向西南北向客户意向户型朝向调查噪音景观两房备注：80%的两房分布在项目北面南向东南西南北向》》》本报告严格保密。楼层意向客户分析051015202530353层4层5层6层7层8层9层10层11层12层9栋客户意向楼层调查02468103层4层5层6层7层8层9层10层11层12层12栋客户意向楼层调查024681012144层5层6层7层8层9层10层11层12层13层14层15层16层17层18层19层11栋客户意向楼层调查051015202530354层5层6层7层8层9层10层11层12层13层14层15层16层17层18层19层10栋客户意向楼层调查9，12栋热点楼层：6层10，11栋热点楼层：4层—9层低楼层单位需求大，客户选择原因主要因为其价格低本报告严格保密。客户小结客户分析二期主力客户（Who):26-30岁高学历首次置业白领客户与一期特征相似借鉴一期客户特征，导出二期客户购买行为；置业主要关注点(What):客户用途（Why）:自住•总价•朝向、噪音、景观价格敏感1、对小面积三房适当增加价格；2、加大朝向、噪音、景观在平面调差中的比重；客户特征•对价格敏感；•希望选择好品质低楼层单位合理减小楼层差；本报告严格保密。竞争分析金辉新苑三期8月中旬金城花园三期8月中旬启明苑三期9月都心地王9月末美林玉桂山10月山水华府7月中旬山水华府7月中旬低密度住宅区二次置业享受型140m2-160m2均价：2800元/m2剩余90套片区相近，但片区定位不同与美地花园城二期客户定位相异对美地花园城二期16套四房存在竞争影响美地花园城二期客户对价格判断预计在项目选房后2个月内销售完毕与美地花园城二期销售期重合较短竞争较小，与四房存在竞争四房定价参考此项目；我们的优势我们的劣势更临近市区密度高，户型通透性差东湖花园七期7月末本报告严格保密。竞争分析金辉新苑三期8月中旬金城花园三期8月中旬启明苑三期9月都心地王9月末美林玉桂山10月山水华府7月中旬成熟大社区安家型81m2-160m2均价：3100元/m2685套片区成熟度高于美地花园城片区客户群部分重合主力户型重合北向单位较低，威胁项目价格销售期重合竞争激烈，尤其北向单位的价格对项目威胁较大；我们的劣势片区不成熟，市场知名度小东湖花园七期7月末东湖花园七期7月末本报告严格保密。竞争分析山水华府7月中旬金辉新苑三期8月中旬金城花园三期8月中旬启明苑三期9月都心地王9月末美林玉桂山10月成熟片区首次置业安家型105m2-143m2预计均价：2900元/m2260套片区相近，存在一定竞争客户群与美地花园城二期相同户型方正，缺乏创新；有分流客户威胁销售期与美地花园城重合；与项目竞争激烈，直接分流项目客户，金辉新苑三期8月中旬我们的优势我们的劣势户型创新成熟度差，社区较小,景观资源少东湖花园七期7月末本报告严格保密。竞争分析金辉新苑三期8月中旬金城花园三期8月中旬启明苑三期9月都心地王9月末美林玉桂山10月山水华府7月中旬片区边缘，江景资源首次置业安家型77m2-110m296套预计均价：2650元/m2多层美地花园城交通及配套优于该项目美地花园城二期客户对比较多的项目美地花园城二期在建筑形式上有优势户型重合，存在竞争有分流客户威胁；与美地花园城销售期部分重合较短；面积重合度高，推售时间重合，竞争激烈；金城花园三期8月中旬我们的优势我们的劣势小高层，交通便利景观资源缺乏东湖花园七期7月末本报告严格保密。竞争分析金辉新苑三期8月中旬金城花园三期8月中旬启明苑三期9月末美林玉桂山10月山水华府7月中旬都心地王9月末在周边环境，尤其是项目素质方面相差甚远，竞争很弱；同片区，农民房包围首次置业安家型单体楼，无本体配套资料未公布近美地花园城，位置偏，环境差客户群重合美地花园城社区及本体配套优势明显未对美地花园城二期产生影响启明苑三期9月末我们的优势位置佳，小区环境好，户型设计佳，本体配套全东湖花园七期7月末本报告严格保密。竞争分析金辉新苑三期8月中旬金城花园三期8月中旬启明苑三期9月都心地王9月末美林玉桂山10月山水华府7月中旬都心地王9月末竞争较弱，但因销售期重合，其价格直接影响客户对二期价格判断商业中心多次置业，投资45m2-130m2278套3500元/m2地理差异大客户群相异主力户型与项目相差较远与美地花园城销售期部分重合；影响客户价格判断我们的优势我们的劣势户型创新地理位置较偏东湖花园七期7月末本报告严格保密。竞争分析金辉新苑三期8月中旬金城花园三期8月中旬启明苑三期9月都心地王9月末美林玉桂山10月山水华府7月中旬美林玉桂山10月美地花园城二期项目素质相对较低，其价格影响客户对价值判断；片区相近，资源配套优于项目客户群相异与美地花园城销售期部分重合较短；主力户型相似，创新元素较多后期价格重合；配套成熟片区，山景二次置业，片区居民81m2-142m2513套对外价格：3200元/m2我们的优势我们的劣势规划前景好景观资源不足，周边配套不佳东湖花园七期7月末