中信红树湾_价格方案_价格报告－4第四章-价目表的验证

中心红树湾一期·价格策略报告WORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13层A信籍13/F,ShenzhenDevelopmentBankBuilding,No.5047,ShennanDongRoad,Shenzhen.电话Tel：[phone]传真Fax：82080900邮编P.C.：518001网址第四章价目表的验证一、单价敏感性验证二、总价敏感性验证三、点对点价格对比验证中心红树湾一期·价格策略报告WORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13层A信籍13/F,ShenzhenDevelopmentBankBuilding,No.5047,ShennanDongRoad,Shenzhen.电话Tel：[phone]传真Fax：82080900邮编P.C.：518001网址一、单价敏感性分析单价敏感性分析16.5%17.7%13.7%17.9%34.2%0.0%0.2%27.7%14.2%15.6%20.8%21.5%0.0%0.2%36.3%14.5%19.1%16.6%13.3%0.0%0.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%85008501-90009001-95009501-1000010001-1500015001-2000020000以上990096009300从单价分析来看，均价9300时，单价低于8500的单位占36.3％，项目价格在市场上优势明显，但过低的价格不利于项目形象的提升，反而会对项目造成负面的影响。均价9600时，单价低于8500元的单位占27.7％，将成为市场的吸引点，单价8500-10000元的单位达50.6%，是目前市场上豪宅的主要价格区间，而10000元以上的单位所占比例在21.5％，由此可以分析得出两端单位作为销售主体，在市场上具有较强的竞争力，也有提价上扬空间。均价9900时，单价敏感性不高，销售主体成为10001-15000元区间，达到34.2%，市场竞争加大，项目竞争优势不明显，销售速度放缓。二、总价敏感性分析中心红树湾一期·价格策略报告WORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13层A信籍13/F,ShenzhenDevelopmentBankBuilding,No.5047,ShennanDongRoad,Shenzhen.电话Tel：[phone]传真Fax：82080900邮编P.C.：518001网址以上990096009300从上图可以看出，无论从哪一类总价看来，低于200万的总价占销售主体，最小的也占到了73.5%；由此可见三套价格表总价都不敏感，是属可接受的价格弹性范围。三、重点房号点对点的分析1、当均价9300元时对比，价格普遍较低；最好单位表五项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期2栋1单元1户型24437535西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景16106352811125天鹅堡二期二区T栋B户型23129906西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景16111362811906香蜜山6栋A户型184410600正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观13120002415000中心红树湾一期·价格策略报告WORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13层A信籍13/F,ShenzhenDevelopmentBankBuilding,No.5047,ShennanDongRoad,Shenzhen.电话Tel：[phone]传真Fax：82080900邮编P.C.：518001网址西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景1095001712000熙园5栋C单位216912000西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区G栋A单位192211112南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观246109713（已售）1811351最差单位表六项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期4栋1单元1单位15527315西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素167635318215天鹅堡二期二区R栋D户型16428406南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观168396288846兰溪谷9栋B单位16027200南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观108100179000雅颂居9栋A单位174310624西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观15125472915467天鹅堡二期一区G栋C单位15528654南北朝向，通风较好，对视，光线一般10970720131872、当均价9600元时对比，较具竞争力；最好单位项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期2栋1单元1户型24437835西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景16109352811425中心红树湾一期·价格策略报告WORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13层A信籍13/F,ShenzhenDevelopmentBankBuilding,No.5047,ShennanDongRoad,Shenzhen.电话Tel：[phone]传真Fax：82080900邮编P.C.：518001网址西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景16111362811906香蜜山6栋A户型184410600正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观13120002415000兰溪谷13栋A座19328300西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景1095001712000熙园5栋C单位216912000西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区G栋A单位192211112南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观2461097131811351最差单位项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期4栋1单元1单位15527615西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素167935318515天鹅堡二期二区R栋D户型16428406南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观168396288846兰溪谷9栋B单位16027200南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观108100179000雅颂居9栋A单位174310624西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观15125472915467天鹅堡二期一区G栋C单位15528654南北朝向，通风较好，对视，光线一般10970720131873、当均价9900元时对比，与市场持平；最好单位表三项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾2栋1单元124438135西南和西北朝向，采光充足，中心红树湾一期·价格策略报告WORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13层A信籍13/F,ShenzhenDevelopmentBankBuilding,No.5047,ShennanDongRoad,Shenzhen.电话Tel：[phone]传真Fax：82080900邮编P.C.：518001网址视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景2811725天鹅堡二期二区T栋B户型23129906西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景16111362811906香蜜山6栋A户型184410600正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观13120002415000兰溪谷13栋A座19328300西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景1095001712000熙园5栋C单位216912000西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区G栋A单位192211112南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观2461097131811351最差单位表四项目名称栋号面积（m2）楼层价格（元/m2）特征中信红树湾一期4栋1单元1单位15527915西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素168235318815天鹅堡二期二区R栋D户型16428406南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观168396288846兰溪谷9栋B单位16027200南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观108100179000天鹅堡二期一区G栋C单位15528654南北朝向，通风较好，对视，光线一般1097072013187选择9600元的价格表与之对比：高价格单位：与天鹅堡二期II区开盘实收价格表比：低层单位虽然价格有优势，但由于受遮挡严重，又没有很好的景观，因此不具备竞争优势；中、高层单位，较具竞争优势。与香蜜山比：低层、高层相差较远，中层接近，本项目低层单位受遮挡严重，没有竞争优势，而高层视野开阔，虽然噪音较大，但较有竞争力。与兰溪谷比：低层和高层竞争优势比较明显。中心红树湾一期·价格策略报告WORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13层A信籍13/F,ShenzhenDevelopmentBankBuilding,No.5047,ShennanDongRoad,Shenzhen.电话Tel：[phone]传真Fax：82080900邮编P.C.：518001网址与熙园比：中层低接近800元。与天鹅堡二期一区比：低层少2000多元，中层因已售，可比性不强，高层高400元左右；从对比中，可看出高价单位在市场中有一定的竞争力。最差单位：与天鹅堡二期II区比：低层低500，中层低160，高层基本持平与兰溪谷比：低层低700，中层低100，高层低200与雅颂居比：低层低2700，中层低4300，高层低6600与天鹅堡二期一区比：低层低700，中层低1500，高层低4300可以看出，最差单位在市场中具有较强的竞争力。点对点选择单位附图：中信红树湾一期天鹅堡二期Ⅱ区中心红树湾一期·价格策略报告WORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD.深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13层A信籍13/F,ShenzhenDevelopmentBankBui