成都高端公寓竞品分析

成都高端公寓竞品分析01竞品分布及研究对象02分项目竞品分析03市场分析总结01竞品分布及研究对象竞品分布阿玛尼艺术公寓面积：61-197㎡均价：40000元/㎡精装：10000元/㎡类型：70年住宅产权望江名门公寓面积：294-663㎡均价：40000-100000元/㎡精装：10000元/㎡类型：SOHO花漾锦江公寓面积：120-700㎡均价：27000元/㎡精装：10000元/㎡类型：SOHO银泰华悦居公寓面积：77-251㎡均价：30000-36000元/㎡精装：10000元/㎡类型：SOHOM5公寓面积：78-129㎡均价：26000-32000元/㎡精装：10000元/㎡类型：SOHO湾流汇公寓面积：58-110㎡均价：26800元/㎡精装：7000元/㎡类型：SOHO兰博基尼公寓面积：80-600㎡均价：预计45000元/㎡精装：18000元/㎡类型：SOHO本案以城中、城南高端公寓为选择标准，对竞品的规划、户型、客群、精装标准、配套服务、销售及营销等方面进行分析分类面积项目特征代表项目高端公寓90-700㎡精装水平：10000元/㎡目标客群：作为第二居所使用或作为身份地位的象征品销售情况：小面积偏重走量，大面积拔升品质银泰华悦居、花漾锦江、望江名门、M5高端服务式公寓（70年产权）60-300㎡精装水平：10000元/㎡目标客群：涉外企业高管、港澳台企业高管、外籍政客销售情况：品质标杆，受众较小，去化缓慢阿玛尼02分项目竞品分析银泰华悦居银泰中心定位顶级城市综合体，规划住宅、商业、公寓、写字楼、酒店五大业态。精装公寓华悦居，总体量约3万㎡，共337户。华尔道夫酒店（33-52F）华悦居（10-31F）华悦府超甲写字楼购物中心项目基本信息开发商成都银城置业有限公司项目地址高新区锦泰路28号占地面积7万平方米建筑面积72万平方米总户数住宅480户，公寓337户梯户比住宅3梯2户、公寓5梯13户和5梯11户物业规划公寓、写字楼、商业、住宅、酒店装修状况精装（公寓、住宅），8000元/㎡绿化率15%物业费公寓：11.8元/㎡/月；住宅：7元/㎡/月；写字楼：26元/㎡/月物业管理仲量联行交房时间2016年5月车位住宅1：3，商业1:2酒店：33-51F为自持酒店，体量2.7万方，引进世界知名酒店集团希尔顿旗下的顶级酒店品牌华尔道夫酒店公寓：1#楼的10-31层为华悦居，总体量约3万㎡；10-20层为低区，5梯17户；22-31层为高区，5梯15户。产品为76-251㎡，层高3.5米；银泰华悦居产品面积段广，主力户型77-85㎡标间，其次121-212㎡套一、套二产品面积段分布及去化情况套型面积段（㎡）供应量（套）占比去化已推存量（套）存量占比月均销量(套）均价（元/㎡）标间77-8517050%33710+2.97%330000-36000套一121-1297322%套二161-2128425%套三249-251103%合计-337100%----银泰华悦居面积：77-85㎡户型功能：标准间户型分析：优势酒店标准间设计东向拥有阔景采光、观景面静享奢侈品购物中心屋顶花园景观劣势卫生间无窗，透气性差厨房空间较小主力户型分析C型，80㎡标准间B型120㎡一室一厅一卫银泰华悦居主力户型分析面积：120㎡户型功能：一室一厅一卫户型分析：优势经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景客厅与餐厅自然相连，空间开阔劣势卫生间无窗，透气性差主卧3米开间较小气A1型162-172㎡两室两厅两卫银泰华悦居主力户型分析面积：160-172㎡户型功能：两室两厅两卫户型分析：优势经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景双主卧分开设定，有效避免相互干扰；客厅与餐厅自然相连，使得空间开阔劣势卫生间无窗，透气性差衣帽间较小气D型210㎡两室两厅两卫银泰华悦居主力户型分析面积：210㎡户型功能：两室两厅两卫户型分析：优势独特弧形空间，270°阔景客厅、餐厅开阔大气双卧分区私密性强劣势卫生间无窗，透气性差F型250㎡三室两厅三卫银泰华悦居主力户型分析面积：250㎡户型功能：三室两厅三卫户型分析：优势独特弧形空间，270°阔景客厅、餐厅开阔大气客卧分区而设，私密性更强劣势卫生间无窗，透气性差次卧开间较小气银泰华悦居成交客户分析35%16%11%23%8%3%4%成交客户区域北京香港江苏成都客户主要来源于北京和成都，以中年人居多，集中银行、金融、地产行业，客户看重项目的品牌认可点银泰品牌、地段价值、华尔道夫酒店品牌年龄客户年龄主要集中在40岁以上，客户从年龄上看均是由一定阅历和社会经历的中年人居多居住区域最主要是北京及成都地区客户，占比分别达35%和23%，北京客群主要来自银泰的品牌追随者行业银行和金融及地产业是客户相对集中的行业57%22%21%购买动机投资自住投资兼自住35%47%18%客户年龄20-3536-5556以上银泰华悦居精装情况具体装修情况浴缸科勒、TOTO洁具科勒、TOTO龙头科勒、高仪、TOTO、布鲁克斯开关面板施耐德、西门子由纽约华尔道夫酒店御用设计——美国CHAMPALIMAUD的大师进行室内精装设计，精装风格和标准与华尔道夫酒店一致。精装标准10000元/㎡。开发商门里集团物业规划1F：会所、健身中心2-29F\31-62F：住宅（82-230㎡）63-65F：顶跃(300㎡）66F：天际会所占地面积（亩）27建面（万㎡）15容积率5.98绿化率20%总户数1379车位数930建筑高度（米）220标准层面积（㎡）1300住宅层高（米）3.15交房标准三档装修标准：传奇版（含固定家具、厨卫）、魅影版（含固定家具、厨卫、活动家具）荣耀版（固定家具、厨卫、活动家具、软装）订制服务销售政策认购期按揭伏惠7%，一次性11%物管公司/物管费用12元/㎡（“8+4”）模式仲量联行提供意大利式全管服务项目定位全球第二座/大中华地区首个阿玛尼高端奢华住宅产品，规划有高端会所、天际泳池以及高端商务酒店，仲量联行提供意大利式全管服务。阿玛尼艺术公寓1号楼阿玛尼艺术公寓2号楼范思哲公寓文化东方酒店（六星级）业态：酒店楼栋低区服务式公寓、高区酒店办公（SOHO、甲级写字楼）锦江水上国际艺术中心阿玛尼项目基本信息产品面积段分布及去化情况阿玛尼物业类型精装（元/㎡）梯户比面积段供应量占比去化存量存量占比月均销量均价（元/㎡）70年住宅60008T38T48T116150036%4445633.07%5411337180027%4675454.68%3707477-8427%160609%8523.78%53941192-197192%6130.94%67339合计—1379100%104127592.46%37008项目目前已售100套，存量1279套，月均去化5套，价格区间3.2万/㎡—4.1万/㎡，均价3.7万元/㎡。阿玛尼主力户型分析户型：翡翠玺套房面积：61㎡功能：一卧二厅一卫一厨户型分析：优势：户型方正，装修奢华，设计感强。劣势：南北不通透，厨房也无对外窗户，不利于采光或者通风，白天也需要开灯补光，比较费电。半赠送全赠送产品多样化，面积段广，主力户型：61-84㎡套一、套二为主力户型阿玛尼主力户型分析户型：琥珀钻套房面积：71㎡功能：一卧二厅一卫一厨户型分析：优势：整体户型方正，活动区域开阔，居住舒适度高。劣势：卫生间门朝向主要活动区域，使用不便。厨房太小，很多器具装配不下，体验感不佳。半赠送全赠送阿玛尼主力户型分析户型：琉璃银套房面积：77-84㎡功能：二卧二厅二卫一厨户型分析：优势：卧室弧形窗户观景效果好动静分区明显劣势：长厅采光较弱阿玛尼户型分析户型：黑曜金套房面积：160㎡功能：三卧二厅三卫一厨户型分析：优势：大面积大尺度社交客厅餐厅主卧空间大，居住舒适劣势：次卧面积较小阿玛尼户型分析户型：天青玉套房面积：192-197㎡功能：四卧二厅四卫二厨户型分析：优势：大面积大尺度开放式社交客厅餐厅主卧大衣帽间，最大满足生活需求设置影音室和多功能厅劣势：次卧卫生间无窗，通风较差阿玛尼成交客户分析60%10%20%10%客户区域分析港澳台北上广深成都本地其他城市客户主要来源于港澳台，以自然到访为主，职业目的多为投资兼自住，认可阿玛尼品牌。认可点奢侈品牌、地段价值、圈层居住区域主要来源于港澳台或拥有留学经历的人为主，占比60%左右，以及部分成都白领精英，占比20%；途径以自然到访为主，渠道客户占比约10%置业原因置业原因多为投资兼自住；认可市中心这种高端公寓式的时尚生活方式及阿玛尼、门里的品牌，且投资回报价值巨大精装情况阿玛尼精装标准分为：传奇版、魅影版、荣耀版，精装延续着阿玛尼优雅精致的设计风格，品牌上使用德国美诺、霍尼韦尔安防系统等世界名牌，在确保精装品质的同时保障房屋的安全性。三种精装标准，传奇版、魅影版、荣耀版配置智能化系统、用料使用德国美诺等世界名牌，搭配霍尼韦尔安防系统项目基本信息望江名门7-25F占地面积5356.74平方米建筑面积53499.4平方米容积率6.0楼层状况29层建筑形态高层、塔楼配置配置一座1000㎡业主私人会所，会所内设置酒吧、健身房、娱乐室和天际泳池车位291总户数58装修状况精装12000/平方米物业顾问仲量联行物业费12元/平米.月1-4层商业配套，商业前期不出售，可给业主优先考虑，后期统一招商5层现作为售楼中心，后期规划为私人会所，提供健身、会客、娱乐等功能项目共1栋2个单元，楼面采用全玻璃立面分别为25层和29层，3.9米层高，每层3部电梯。26-29层一梯一户，共58套豪宅“望江名门”作为2016全国十大影响力项目之一，占地6亩，体量小，仅58户。于2016年5月入市，主打660㎡一层一户诉求。望江名门产品面积段分布及去化情况物业类型精装（元/㎡）梯户比面积段供应量占比去化存量存量占比月均销量均价（元/㎡）SOHO全装全配12000元/㎡5T32941833%31525.86%2376753201833%81017.24%384874441833%71118.97%3687266341%046.90%/合计58100%184068.97%/37702项目目前已售18套，存量40套，月均去化2套价格区间3.69万/㎡—3.85万/㎡，均价3.77万元/㎡望江名门主力户型分析公寓主力户型：294—444套四；户型：A3面积：294㎡功能：二卧三厅二卫一厨户型分析：优势：大面积景观落地窗，采光及视野良好，公共空间开阔，居住舒适度高。劣势：次卧面积较小望江名门主力户型分析户型：A3面积：294㎡功能：二卧三厅二卫一厨户型分析：优势：大面积景观落地窗，采光及视野良好，公共空间开阔，居住舒适度高。劣势：入口处设置卧室可能有一定噪音影响。望江名门主力户型分析户型：A1面积：320㎡功能：二卧二厅二卫一厨户型分析：优势：阔适主卧，居住舒适度高半开放式书房增加空间社交功能性。劣势：卧室较分散望江名门成交客户分析客户以北上广深一线城市客户与成都本土富二代为主、省内二线城市企业家老板认可点开发商品牌、地段价值居住区域省外一线城市（60%）、省内二线城市（15%-20%）、成都本土（20%-30%）行业外企高管、成都本土富二代、企业家老板（二级城市在蓉置业）置业原因高奢俱乐部（漾-CLUB），亚洲高端圈层俱乐部（香港Kee-CLUB）、花样年品牌粉丝区域价值、配套成熟60%20%15%5%成交客户区域北上广深一线城市成都本土省内二级城市其他精装情况望江名门类别品牌国家水槽佛兰卡瑞士灶具博世德国电视机LG\三星韩国冰箱博世德国洗衣机美诺德国干衣机美诺德国洗碗机美诺德国烤箱美诺德国咖啡机美诺德国垃圾处理器爱洁易美国智能座便器科勒美国浴缸劳芬瑞士淋浴器科勒美国顶级精装配套，除床和沙发外，全部配套齐全，精装修标准10000元/㎡。复地湾流汇项目基本信息28-40F58-110㎡18-28F75-85㎡3-17F辉盛庭公寓地块位置高新区裕民片区（锦城大道与科华南路交汇处、银泰