中国房地产价格地区差异的实证研究

浙江工商大学硕士学位论文中国房地产价格地区差异的实证研究姓名：李美丹申请学位级别：硕士专业：产业经济学指导教师：张宗和20080101中国房地产价格地区差异的实证研究作者：李美丹学位授予单位：浙江工商大学相似文献(10条)1.学位论文项鹏中国城市房地产价格的区域差异与地方公共服务2009房地产业是国家的支柱产业，房地产业的发展影响着整个国民经济的正常运行。住房问题事关百姓的切身利益，关系着和谐社会的建设。但近几年我国住宅价格上涨过快，其涨幅甚至超出了居民收入的增幅，从而使得居民对住宅的购买能力呈相对下降趋势。在房价上涨比较快的地方，伴随着商品房结构的不合理，中低价位、中小户型房屋严重供不应求，房价上涨与投机性购房相互推动等许多问题。这些问题带来了生产资料的价格上涨，关系到普通居民居住权益的保障，既影响国民经济的健康发展，也涉及到社会的稳定。在房价高涨的同时，不同城市所处区域的房价差异也越来越明显。尤其表现为东部的一线城市，如北京、上海等城市的平均房价已经达到一万元以上，是广大中西部城市房价的两倍甚至更多。国内外很多文献已经证实了房价与经济发展程度的正相关性，中国区域经济发展的差别是显著存在的，然而不同城市经济发展程度的差异是否直接造成如此巨大的房价差别，除了基本的经济原因还有哪些因素在影响着城市的房价，是本文研究的主要内容。因此本文首先阐述了当前我国城市房地产业的发展现状，具体分析比较不同城市之间的房地产投资、价格、信贷规模等方面的差异。运用全国35个主要大中城市的2000年--2006年面板数据，从城市基础设施建设、医疗卫生、教育科研、城市环境等角度提出城市竞争力、城市的公共服务与房价的关系，然后通过地方财政支出将城市公共服务水平予以量化引入模型，来说明城市本身的公共服务水平如何来影响房价。最后以当前的经济危机为背景，运用城市公共服务水平与房价正的相关性这一结论，为促进房地产业早日摆脱困境，实现稳定、健康的发展以及提高城市的竞争力提出政策建议。2.学位论文项鹏我国城市房地产价格的区域差异与地方公共服务2009房地产业是国家的支柱产业，房地产业的发展影响着整个国民经济的正常运行。住房问题事关百姓的切身利益，关系着和谐社会的建设。但近几年我国住宅价格上涨过快，其涨幅甚至超出了居民收入的增幅，从而使得居民对住宅的购买能力呈相对下降趋势。在房价上涨比较快的地方，伴随着商品房结构的不合理，中低价位、中小户型房屋严重供应不足，房价上涨与投机性购房相互推动等许多问题。这些问题带来了生产资料的价格上涨，关系到普通居民居住权益的保障，既影响国民经济的健康发展，也涉及到社会的稳定。在房价高涨的同时，不同城市所处区域的房价差异也越来越明显。尤其表现为东部的一线城市，如北京、上海等城市的平均房价已经达到一万元以上，是广大中西部城市房价的两倍甚至更多。国内外很多文献已经证实了房价与经济发展程度的正相关性，中国区域经济发展的差别是显著存在的，除了基本的经济原因还有哪些因素在影响着城市的房价，是本文研究的主要内容。因此本文首先阐述了当前我国城市房地产业的发展现状，具体分析比较不同城市之间的房地产投资、价格、信贷规模等方面的差异。运用全国35个主要大中城市的2000年--2006年面板数据，从城市基础设施建设、医疗卫生、教育科研、城市环境等角度提出城市的公共服务与房价的关系，然后通过地方财政支出将城市公共服务水平予以量化引入模型，来说明城市本身的公共服务水平如何来影响房价。最后以当前的经济危机为背景，运用城市公共服务水平与房价正的相关性这一结论，为促进房地产业早日摆脱困境，实现稳定、健康的发展以及促进我国城市尤其是中西部城市发展提出政策建议。3.期刊论文李琴统一利率政策对房地产价格区域差异实证分析-合作经济与科技2010(10)无论在发达国家还是发展中国家,房地产业的发展都高度依赖银行信贷,而利率作为货币政策的主要指标,对房地产市场起着举足轻重的影响.同时,房地产市场的发展呈现显著的区域性不平衡,从而统一利率政策对不同区域房地产价格的影响是有差异的.4.学位论文王少链我国房地产价格差异影响因素的实证研究——基于我国1999-2007年省际房地产业面板数据2009随着城市化进程的加快，我国房地产价格整体处于上升趋势，但区域差异明显。本文首先对房地产价格的形成机制、特征以及其影响因素进行了归纳说明，为全文分析奠定理论基础。本文选取我国1999-2007年省际房地产业面板数据作为样本，采用分位回归模型，对房地产价格差异影响因素进行计量分析，并选取沪浙皖作为代表区域，运用灰色关联度分析方法对其房地产价格影响因素进行实证检验。研究结果显示：(1)我国房地产价格整体处于上升趋势，但区域差异明显，且随着时间的推移，区域差异有扩大趋势。(2)收入、商品房销售面积、建筑成本和信贷规模等因素对处于不同区域的房地产价格存在非对称性影响。(3)信贷规模对高分位地区房地产价格的影响比较大，表明政府实施的信贷政策对调控这些地区的房地产价格是有效的。人均GDP对中分位地区房地产价格影响比较大，表明中档房地产价格地区房地产发展更多地依赖于该地区的经济发展状况。建筑成本对于低分位房地产价格影响最大，这说明当地的房地产价格更真实地反映了房地产的供给价格。代表市场交易量的房地产销售面积，它对房地产价格的长期趋势存在显著的负效应，随着分位的变化对房地产价格的影响波动较大。(4)地区GDP水平与建筑成本并不是引起地区间房地产价格差异的原因，我国地区间房地产价格差异主要是由地区的真实房地产需求和资金推动造成的。5.期刊论文何鸣.柯善咨.文嫣.HEMing.KEShan-zi.WENHu城市环境特征品质与中国房地产价格的区域差异-财经理论与实践2009,30(2)从城市环境特征角度研究中国房地产价格的区间差异,在Roback理论模型基础上提出了估计中国城市消费者和厂商环境特征品质价值的计量方法,并对我国所有地级及以上城市进行了截面分析.消费者环境特征品质方程估计结果显示:自然环境对我国居民效用水平的影响类似于其对美国居民的影响,工业污染严重地损害了居民的福利水平,但是,公共服务水平对我国居民效用水平的影响并不显著.厂商生产性环境特征品质方程的估计结果则表明,城市间交通条件、工业集聚以及生产性服务都对厂商有显著的价值.6.学位论文郑煜我国货币政策对房地产价格调控效力的区域非对称性研究20071998年住房货币化改革以来，中国的房地产消费需求获得巨大释放，房地产市场得到极大繁荣。作为国民经济的先导产业，房地产业的健康发展对国民经济的发展具有十分重要的作用。但是近些年来伴随着房地产业的高速发展，全国房价节节攀升。国家先后实施了多项政策措施对房地产价格进行调控，其中包括货币政策、税收政策、土地政策等。作为资本密集型行业，货币政策对房地产业价格调控的有效性就受到了学术界的极大关注。同时作为一个地域广阔、区域经济发展极度不均衡的经济发展中国家，我国货币政策的实施效力存在区域非对称性，同时各地房地产业的发展也存在一定差异，因此单一的货币政策在调控房地产价格的效力上是否存在区域非对称性就应当引起我们的关注。通过相关文献的查阅发现很多学者对货币政策对房地产价格调控的效力进行了研究，也有诸多学者单纯的对我国货币政策效力的区域非对称性进行了论述，但是几乎没有人将货币非对称性理论应用到货币政策对房地产价格的调控机制中来进行考察。而本文认为无论是宏观经济的发展，影响房地产价格波动的因素，还是货币政策的信贷传导机制在我国均存在明显的区域差异，因此进行这种研究是十分必要的。本文以我国货币政策对房地产价格调控效力的区域非对称性为研究对象，采用与已有研究不同的研究范式，通过理论分析和实证分析两方面的研究，期望达到对这一问题进行探讨的目的。文章分为六个部分：第一章——我国房地产市场发展现状及货币政策对房地产市场调控的必要性本章旨在提出全文研究问题，从我国房地产市场发展的现状及存在的问题，指出运用货币政策调控房地产价格的必要性。第一节，分析了我国房地产市场发展现状，指出房地产业对国民经济起到了巨大的拉动作用，分别从对拉动经济增长、增加就业岗位、改善城市基础设施建设及提高人民居住质量四个方面进行阐述。第二节，指出目前房地产市场存在的房价增长过快以及对银行信贷依赖过重的问题，并以其他发达国家在金融对房地产支持过多的情况下产生的巨大金融危机为鉴，提出了货币政策调控房地产市场的必要性。第二章——相关理论和研究文献述评。鉴于尚未查阅到对我国货币政策调控房地产价格区域差异分析的文献，本章主要综述了货币传导机制、货币非对称性理论以及货币政策对房地产市场调控效力的研究文献，并对文献进行评述，归纳总结出对本文有指导意义的结论。第一节，对货币传导机制理论及已有研究进行综述，指出从西方成熟的市场发展考察，货币政策的传导机制有货币渠道、利率渠道和信贷渠道，大量国外学者均对上述渠道的有效性进行了论证。而我国大量学者的研究都表明，在我国金融市场尚未完全成熟的前提下，我国货币政策的传导机制主要以信贷渠道为主。第二节，对货币非对称性理论及已有研究进行综述，指出从蒙代尔的最优货币理论出现后，中外学者都对货币政策的空间非对称性和时间非对称性理论做了大量验证，无论是对欧盟统一货币政策的研究还是我国学者对我国各经济区域同一货币政策差异的研究，都表明了货币政策非对称性的存在。第三节，对现有的国内外学者对货币政策能否调控房地产市场的研究进行综述，指出站在不同的分析视角，运用不同的研究方法，诸位学者对此问题有不同论证。国外大多数学者都对金融支持与房地产市场的密切关系进行了论证，为本文的研究背景给予了一定的理论支持，而就我国研究现状来看，很多学者都对货币政策对房地产市场进行调控的必要性给予了肯定，但对调控效果则有不同的观点，部分学者指出了很多制约货币政策在调控房地产市场产生效力的因素，如流动性总体过剩、投资性需求过于旺盛等，这些因素使得货币政策对房地产市场的调控效力产生不确定性。第四节，对上述理论及文献综述进行评价，得到对本文的启示，确定本文的研究思路：从理论分析入手，首先对我国货币政策调控房地产市场的传导机制进行探讨，确立我国以信贷渠道为主的货币政策调控房地产市场传导机制；然后从影响房地产价格因素存在区域性差异和货币传导机制影响因素存在区域性差异两个方面提出了本文的核心命题——我国货币政策对房地产价格调控效力存在区域非对称性；进而，在理论分析的指导下，运用聚类分析对我国经济区域进行重新划分，然后在各区域内选取实证样本，通过建立VAR模型及脉冲响应分析，对我国货币政策对房地产价格的调控效力是否存在区域非对称性进行论证；最后，将理论分析和实证分析的结论结合起来对我国货币政策调控房价的区域性差异作出明确的阐释。第三章——我国货币政策调控房地产价格的理论分析。本章是全文的重点之一，旨在对全文的核心命题——我国货币政策调控房地产价格的区域非对称性进行理论研究。第一节，分别对我国货币政策对房地产价格调控的利率渠道和信贷渠道进行分析，首先指出我国的利率渠道在调控房地产市场时更多的对房地产需求方产生影响，而对于房地产供给方调控效力较弱。其次通过对信贷渠道的理论分析，结合我国目前的信贷传导渠道的不可替代性以及房地产市场融资结构特征论证了我国货币政策对房地产价格的传导机制以信贷传导机制为主。第二节，从我国宏观经济发展存在的区域差异性，影响房地产价格波动的因素存在的区域差异性以及货币传导机制存在的区域差异性三个方面，对我国货币政策调控房地产价格效力存在区域非对称性这一命题的提出进行了理论分析，为下文的实证分析提供了理论依据。第四章——我国货币政策调控房地产价格的实证分析模型设定。本章在实证总体框架下，对实证采用的方法进行了具体说明。分别阐述了聚类分析思路，聚类分析选择的必要性，以及VAR模型及基于双残差回归思想的脉冲响应分析方法选择的依据。其次对实证分析中变量的选择、模型建立的经济假定、样本及数据的选取给予了必要的说明。第一节，在前文理论分析的基础上，指出本文实证研究的目的是探究模型背后