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中山项目四期定价中海项目组2009年7月30日四期定价说明1、根据对区域市场的研究及可比竞争楼盘销售价格的洞察与其优劣势分析，作为项目的可比实例进行定价。2、对本项目已开售的组团可比因素优劣势进行对比，进行本项目四期定价。结论：本项目四期定价方法：市场比较法、组团比较法一、市场比较法（基准价格估算）竞争项目区位图锦绣阳光花园中澳新城本项目龙光海悦城邦均价：4200元/㎡均价：4200元/㎡均价：3800元/㎡市场比较法说明（2）楼盘素质环境设计景观环境建筑规划产品户型园林设计规模面积通过对比竞争对手外在资源、楼盘素质、溢价因素等进行比较。对于本项目而言，外在资源和楼盘本身素质等因素是影响项目价格的主要因素，而品牌、服务、物业管理、升值潜力等是可以影响价格的溢价因素。（1）外在资源项目地理位置交通条件（3）溢价因素升值潜力品牌形象物业管理社区配套比较因素权重本项目锦绣阳光花园龙光海悦城邦中澳新城地理位置10.00%10.90.850.88交通条件8.00%10.90.881.1规模面积8.50%11.10.850.75景观环境11.50%110.90.88建筑规划10.00%10.950.850.8产品户型10.50%10.90.850.85园林设计9.50%10.90.850.85社区配套8.50%11.050.951.1物业管理8.50%110.950.88品牌形象7.00%1110.88升值潜力8.00%10.980.950.95综合系数100.00%10.968150.893650.89685各楼盘权重50%30%20%各楼盘目前售价420038004200入市时机(市场影响)111.111.11修正价格420042184662与各项目的比准价格433847205198总体比准价格4625一、基准价格估算表一（市场比较法）二、组团比较法（基准价格估算）各组团均价分布图一期1座-17座四期均价：？二期一半岛组团均价为：4462元/平方（08年4月~09年6月）一期组团均价为：4450元/平方（07年9月~08年9月）三期组团均价为：3936元/平方（09年1~4月）二期东向组团均价为：4009元/平方（09年1~4月）二期二半岛组团均价为：4637元/平方（09年4~7月）组团内在因素组团位置产品户型产品面积景观环境对于本项目而言，组团间的景观环境、位置、产品户型、产品面积等是影响组团价格的主体因素，而组团入市时机是可以影响到组团价格的溢价因素。因此，以入市时机作为价格修正因素。组团比较法说明二、基准价格估算表二（组团比较法）比较因素权重四期一期（1~23座）二期一半岛（24~33座）二期（34~37座）二期二半岛（38~47座）三期（48~53座）组团位置35.00%10.951.211.21景观环境35.00%10.951.211.21产品户型10.00%10.91.0511.051产品面积10.00%111.051.051.051.05噪音10.00%10.951.111.11综合系数100.00%10.951.161.0051.161.005各组团权重5%5%20%20%50%各组团目前底价均价44504462400948403936入市时机(市场影响)10.981.21.161.121.18修正价格43615354465054214644与各组团的比准价格45914616462746734621总体比准价格46311.根据市场比较法对本项目四期基准价进行估算，以目前主要竞争对手：锦绣阳光花园、龙光海悦城邦、中澳新城作为参考对象，估算基准价为：4625元/平方米；2.根据本项目各组团进行比较，估算基准价为：4631元/平方米；3.建议四期基准价为：4650元/平方米；四期均价建议四期楼栋均价阶梯图1四期楼栋间均价高底，主要从该组团中各楼栋的朝向、景观、楼间距、噪音、户型等几个方面进行比较，得出各楼栋的均价23456均价4600总面积57396.00总金额264,021,600基准价4650备注：以四期组团均价4650元/平方米，进行四期分栋定价。三、四期54—59座楼栋均价估算表因素54座55座56座57座58座59座因素权重平均景观0.97000.95000.90000.95000.98001.000035%0.9583朝向0.98000.85000.85001.00001.00001.000015%0.9467间距0.98000.85000.80000.85000.90001.000010%0.8967户型0.85000.85000.85001.00001.00001.000025%0.9250噪音0.90000.90000.90000.98001.00000.980015%0.9433综合系数0.93200.89250.87000.96450.98300.9970100%0.9398综合权重99.17%94.96%92.57%102.62%104.59%106.08%楼栋面积956695669566956695669566楼栋总价44,111,15242,241,63441,176,71945,649,36346,524,95947,187,573楼栋均价461144164304477248644933493348644416430447724611四期均价为4650元/平方123456四期楼栋均价分布图楼栋单元均价分布图123456谢谢！