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中环星座推盘及价格方案一推盘策略方案总纲二价格策略一推盘策略面积栋号2房1卫2房2卫3房1卫3房2卫4房2卫复式合计93-101103-111106-114110-143147-158210-28211543260230282603154326041446161516461636175168717341516781734151679202020181791016163026411161630264合计11776524054815713重大工程节点项目户型配比重大工程节点工程计划一期（1-5栋）7月6月3月4月5月1-5栋领取预售证营销阶段8月9月二期（10-11栋）10月三期（6-9栋）10-11栋销售道具三批样板房开放楼王样板房开放示范园林区开放6-7栋8-9栋11月12月首批样板房开放策略原则首推必须全面满足客户需求，开盘必要火爆首批推出单位全面覆盖，大量客户涌入引发火爆，通过低价制造高度市场关注度，开盘必须火爆轰动开场。田忌赛马，战胜对手万科开盘同时趁势推出楼王单位，紧随万科调控售价。产品组合推量拉大价差形成对比达到均匀去化通过楼王树立价格标杆，促进其它普通单位出货，争取销售先机。方案一重大工程节点推盘节奏一期（1-5栋）7月6月3月4月5月5.1加推2、3栋3.28首推1、4、5栋推售情况营销阶段8月9月二期（10-11栋）10月三期（6-9栋）万科开盘后新推10栋、前期尾货销售工程节点三期样板房开放示范园林区开放二期样板房开放示范园林区开放新推6、7、11栋新推8、9栋+尾货销售11月12月重大工程节点产品座向属性12346789101121342134214334213432142134313421124312422111013313312313212612411034101100126110132122128127132132134945北东北北西北南东北西南东南西南东南西北1251331299713514712997137158124951431569611413110310612912910610413112346789101121342134214334213432142134313421124312422111013313312434126110132122132132134945东北北西北南东北西南东南西南东南西北重大工程节点推盘顺序①户型齐全，基本涵盖所有户型面积②1栋给2、3栋推出做价格铺垫户型建筑面积套数2房1卫93-101162房2卫103-111293房2卫110-144135合计/1803月28日首推1、4、5栋在推未推已推北12346789101121342134214342134321421343134211243124221345重大工程节点推盘顺序①少量多推，价格逐步走高②补充货源户型建筑面积套数2房1卫93-101303房2卫110-14428合计/585月1日加推2栋在推未推已推北3101100128127东北北西北东北西南东南东南西北西南123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程节点推盘顺序①万科开盘，推出楼王单位应对，主推景观产品②树立价格标杆，提高楼盘档次户型建筑面积套数2房2卫103-111313房1卫106-114163房2卫110-14473合计/1206月推出3、10栋在推未推已推北东北北西北东北西南东南东南西北西南123110126132131103106129123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程节点推盘顺序①11栋泳池景观楼王单位推出，持续高价支撑价格②6、7栋新货补充上市，产品高低搭配持续销售。户型建筑面积套数2房1卫90-101342房2卫103-111163房1卫106-114163房2卫110-1441154房2卫147-15815合计/1968月推出6、7、11栋在推未推已推北东北北西北东北西南东南东南西北南西南1251339713514712997129106104131129123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程节点推盘顺序户型建筑面积套数2房1卫90-101373房1卫106-114203房2卫110-144544房2卫147-15833合计/14411月推出8、9栋在推未推已推北①立面呈现，南向大户型推出，挑战高价东北北西北东北东南东南西北南西南1371581249515696114143方案二重大工程节点推盘节奏一期（1-5栋）7月6月3月4月5月5.1加推3栋3.28首推1、2、4、5栋推售情况营销阶段8月9月二期（10-11栋）10月三期（6-9栋）万科开盘后新推10、11栋+前期尾货工程节点三期样板房开放示范园林区开放二期样板房开放示范园林区开放新推6、7栋新推8、9栋+尾货销售11月12月12346789101121342134214334213432142134313421124312422111013313312434126110132122132132134945东北北西北南东北西南东南西南东南西北重大工程节点推盘顺序①户型齐全，基本涵盖所有户型面积②1、2栋推出泳池景观单位提高产品性价比在推未推已推北101100128127户型建筑面积套数2房1卫93-101462房2卫103-111293房2卫110-144163合计/2383月28日首推1、2、4、5栋123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程节点推盘顺序在推未推已推北东北北西北东北西南东南东南西北西南123110126132131103106129户型建筑面积套数2房2卫103-111153房2卫110-14443合计/585月1日加推3栋①少量多推，示范园林开放，价格逐步走高②补充货源123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程节点推盘顺序①万科开盘，推出楼王单位应对，主推景观产品②树立价格标杆，提高楼盘档次③通过销控处理控制销售，高低价搭配促进前期尾货销售在推未推已推北东北北西北东北西南东南东南西北西南123110126132131103106129户型建筑面积套数2房2卫103-111323房1卫106-114323房2卫110-14460合计/1246月推出10、11栋123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程节点推盘顺序①10、11栋泳池景观楼王保留单位推出，持续高价支撑价格②6、7栋新货补充上市，产品高低搭配持续销售。在推未推已推北东北北西北东北西南东南东南西北南西南1251339713514712997129106104131129131103106129户型建筑面积套数2房1卫90-101343房2卫110-144854房2卫147-15815合计/1348月推出6、7栋123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程节点推盘顺序户型建筑面积套数2房1卫90-101373房1卫106-114203房2卫110-144544房2卫147-15833合计/14411月推出8、9栋在推未推已推北①立面呈现，南向大户型推出，挑战高价东北北西北东北东南东南西北南西南1371581249515696114143二价格策略首批单位入市价格策略低开市场价格入市销售周期短、消化速度快、回款快资金压力少、容易达到市场热销轰动效果平开市场价格入市市场环境较好，有一定意向客户存量，销售周期及消化速度不好控制，对比竞争对手价格优势不高高开市场价格入市足够的强烈购买意向的的蓄客量，销售速度慢，消化周期长、回款慢资金压力大、后续单位升值空间有限，难以实现高销售率5000-5200元/㎡5300-5500元/㎡5600-5900元/㎡项目楼盘规模在售户型折扣折后均价锦绣阳光12期126万㎡90-130两房三房一次性99折两房减2万、三房减3万5300锦绣阳光5-8期130-140三房无5400水木清晖园3.9万㎡60-108㎡两房三房97/985300安南丽苑17万㎡70-99㎡两房三房97/985300海悦城邦25㎡80-112㎡三房总价50万以上减:48888元;总价70万以上减58888元5300中澳世纪城80万㎡80-104㎡两房三房97/985500竞争对手价格分析项目同类型主要竞争楼盘毛坯折后均价5300-5500元/㎡建议首批单位开盘折后均价在5000-5200元/㎡之间12346789101121342134214334213432142134313421124312422111013313312313212612411034101100126110132122128127132132134945北东北北西北南东北西南东南西南东南西北125133129971351471299713715812495143156961141311031061291291061041315000-51005200-53005600-58005400-55005300-54006300-65006800-70005600-60006000-6300栋号价格区间（元）总面积（㎡）预算总销售额（万）15300-540070923759-383025400-550065883558-362335600-580071173986-412845000-510075253763-383855200-530076073956-403165600-600082234605-493475600-600083604682-501686000-630084205052-530596000-630098825929-6226106300-650072494567-4712116800-700072414924-5069合计853044.88-5.07亿本项目模拟价格栋号推出时间销售额（亿）1、4、53月28日1.15-1.1725月1日0.35-0.363、106月0.86-0.886、7、118月1.42-1.508、99月1.10-1.15合计/4.88-5.07各批次销售额方案一栋号推出时间销售额（亿）1、2、4、53月28日1.50-1.5335月1日0.40-0.4110、116月0.95-0.986、78月0.93-0.108、99月1.10-1.15合计/4.88-5.07各批次销售额方案二首批单位价格上调的幅度表推售面积26573㎡销售率70%上涨100-200元/㎡推售面积6478㎡销售率85%上涨100-200元/㎡4月3月5月3.20首批单位4.20首批单位5.1首批单位开盘后第二天通过取消开盘折扣实现第一次涨价第三次涨价第二次涨价多谢聆听百脑会房地产策划机构2010-12