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华正大厦商业部分价格定位2019年10月北京亚豪2关于租售价格方面的建议•商业物业的定价出租价格销售价格多采用市场类比法有一定成长空间租金反推法物业类比法考虑市场未来发展因素考虑不同的商业形态特点考虑开发商利润空间2019年10月北京亚豪3影响租金价格的外部因素•项目所在区位•周边商铺租赁价格水平•可视性•可达性•是否临城市主干道•人流量•车流量2019年10月北京亚豪4影响租金价格的内部因素•面积：面积越大，租金水平越低•楼层：以首层为最高低，其他楼层递减•业态定位：不同业态的租金承受力不同•出入口方向：出入口临街，人流量大，可提高租金水平•形态：形态越方正、面宽进深比合适，可提高租金水平•展示面：展示面越大，租金水平越高•铺位分割方式•配套设施：配套设置齐全，符合目标商家选址要求2019年10月北京亚豪5本项目租金定价分类楼层定位核心因素租金定价临街商铺首层展示面较好、面积适中、形态方正8-12元/天/平米主体裙房首层与负一层展示面很好，但面积较大，特别是地下商业面积达1万平方米左右，适于大面积整租4-5元/天/平米C1C2裙楼6层面积较大，以餐饮娱乐业为主，适合整租3-4元/天/平米2019年10月北京亚豪6本项目销售价格定位——临街商业•销售价格：按照租金反推法，投资回报率按10%计算，销售均价为：10元/天·㎡×365/10%=36500元/㎡考虑到未来销售、入市时间、未来租金递增等不确定因素，确定本区域销售均价约为：38000元/㎡注：临街商业为本项目首层部分，投资回报率最高2019年10月北京亚豪7本项目销售价格定位——主体商业•销售价格：按照租金反推法，投资回报率按8%计算，销售均价为：5元/天·㎡×365/8%=22812元/㎡考虑到未来销售、入市时间、未来租金递增等不确定因素，确定本区域销售均价约为：24000元/㎡2019年10月北京亚豪8本项目销售价格定位——C1C2裙楼•销售价格：按照租金反推法，投资回报率按8%计算，销售均价为：4元/天·㎡×365/10%=18250元/㎡考虑到未来销售、入市时间、未来租金递增等不确定因素，确定本区域销售均价约为：20000元/㎡