佳兆业中心价格体系提报

盘锦佳兆业·市府路1号价格策略提报佳兆业地产（营口）有限公司2012年05月22日报告结构1市场分析2竞争分析3项目分析4推售策略5价格策略6均价建议1市场环境分析2012两会政府报告调低GDP增长率（7.5%），表明中央为防止经济过快增长，将进一步调低房地产对经济增长的拉动作用2012年两会政府工作报告提出，2012年国内生产总值增长7.5%这是GDP预期增长目标十年来首次低于8%数据来源：国家统计局网站2012年中央将继续实施即有房地产政策，政策环境未现松动现象，下半年仍将以调控维稳为主【4月1日至3日】中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西钦州，福建泉州、莆田、福州等地就经济运行情况进行调研。温家宝指出，坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。积极推进保障性安居工程建设，拓宽融资渠道，保障用地供应，提高设计水平，保证工程质量。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，确保保障性住房建设可持续。【4月13日】主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议对下一阶段重点工作作了部署。其中提到，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。会议要求，各地区、各部门要加强经济运行监测，密切跟踪，分析经济形势的发展变化，做好应对各种风险的预案。要增强全局观念，加强协调配合，凝神聚力，真抓实干，以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。温家宝：坚定不移地继续实施房地产调控政策盘锦经济结构：产业集中度高，油气产业依赖成度较高，经济总量受原油价格变动影响大；人口基数少，流动性低，消费总量有限6000595024441200114011101100105090586001000200030004000500060007000大连沈阳鞍山营口盘锦抚顺锦州本溪丹东辽阳2011年盘锦GDP全省排名GDP（亿元）810.61669.04364.59312.64244.47242.85213.81185.88170.95139.2502004006008001000沈阳大连鞍山锦州丹东营口抚顺辽阳本溪盘锦人口总数（万）2011年盘锦人口总数全省排名24300238752332021000208502015020068190001805016978050001000015000200002500030000大连盘锦沈阳鞍山营口葫芦岛锦州辽阳抚顺丹东2011年盘锦人圴GDP全省排名人均GDP（元）8.866.624.6第一产业第二产业第三产业2011年盘锦产业结构比例2009年受油气开采业增长危机的影响，原油价格下跌，工业经济总量大幅减少（GDP总量全省排名第8）2011年，油价的飙升支撑了盘锦市经济总量的扩张（GDP总量全省排名第5）。未来五年，根据盘锦油气产业的发展规划，原油产量基本维持现有水平，零增长的原油产量对全市的经济增速将产生很大拖累。数据来源：辽宁省统计局网站盘锦土地供应涨幅——2010-2011年住宅用地成交量呈跳越性增长，形成2011年商品房供应的井喷式增长，商品房供应趋势将持续2-3年246.5869.22170.75635.93893.29-72%147%272%40%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.001000.0020072008200920102011成交量涨幅比例2010年盘锦加大招商引资力度（招商重点集中在房地产领域），2010-2011年盘锦市土地推出量达到1529.23万平米，全国品牌型发展商相继于盘锦布局面市代表发展商：恒大集团、鹏欣集团、大商集团、美的集团、上海绿地、居然之家、红星美凯龙规划中、面市时间不定发展商：万科、苏宁、万达、雅居乐、华润、华强等低价低廉的盘锦市场，近年随供应量逐步加大、开发水平的提升，竞争格局越将激烈。供应量：万平涨幅比例2007-2011年土地成交情况数据来源：中国土地市场网商品房供应及去化分析——商品房供应不断放量，而市场消化量则保持在相对较低水平，供需差不断加大，市场承载负荷极为严峻盘锦房地产供应及需求进入2009年之后，始终处于供大于求的状态盘锦住宅市场供应呈逐年放量情况，而年均消化量则保持在200万平左右，供需差不断加大2009年，供需差为100万平；2010年，供需差为220万平；2011年供需差为510万平盘锦市近年商品楼需求量在200万平左右，盘锦市区商品房主要靠内部消化，在有限的市场规模下，市场承载负荷面极为严峻。170.00280.00450.00700.0012018023019001002003004005006007008002008200920102011年供应量去化量2008-2011年住宅产品供应及去化情况单位：万平数据来源：中原市场部商品房均价分析——品牌项目的入市，拉升市场单价快速上涨，市场支付能力透支；2011年下半年市场转淡，各项目为保证回款，市场价格出现全面回落2010年，品牌开发商的相继入市不仅提高了房地产的发展水平，同时也拉升了销售价格迅速上涨。2010年均价达3800元/平左右；2011年销售均价已达到4400元/平左右。随着房地产调控政策的深入及市场有限购买力的透支，2011年第四季度市场价格出现全面回落，至2012年市场均价回落至4000元左右，降幅在10%以上。2800280028002800300030003100310032003300350035003600360041004200430045004500410040002500300035004000450050002005-2011年均价变化情况元/平恒大、水游城等品牌项目入市全面促销，抢占市场份额数据来源：中原市场部盘锦兴隆台区2012年2-4月商品房成交情况近三个月兴隆台区成交量旺现回暖趋势，与3月份房交会带动及4月各项目加大推广及促销力度相关因为市场供应较大，各项目为保证出货回款，均有一定价格让利，近三个月价格呈小幅下滑趋势1052782884200410041004040406040804100412041404160418042004220050100150200250300350套数均价盘锦兴隆台区2012年2-4月住宅成交情况（元/平）（套）数据来源：中原市场部小结：关于经济及政策环境：中央防止经济过快增长，将进一步调低房地产对经济增长的拉动作用政策环境未现松动现象，下半年仍将以调控维稳为主，未来形势需谨慎判断12关于盘锦市场：经济增长速度放缓，人口基数有限，将进一步降低整体消费水平住宅有地成交量呈跳越性增长，商品房供应的井喷式增长，供应趋势将持续2-3年商品房消化量处于较低水平，供需差不断加大，市场承载负荷极为严峻近年市场单价的过快上涨，透支市场支付能力，随竞争不断加剧，近半年价格出现全面回落2竞品分析盘锦共分两区两县，商品房全部在距市中心15公里半径内，全市在售项目共66个盘锦行政地图盘锦房地产分布图盘锦市政府盘锦房地产项目高度集中于市中心区域，市中心半径5公里范围内即有45个项目盘锦市政府主要竞品：选取2.5公里范围内，建筑类似（高层）或产品类似（户型竞争）本项目利港银河城均价4000水游城均价4800恒大华府均价5000中交凯旋城均价4100蓝色康桥均价4500美的城洋房均价4500东方银座公馆均价4000大商城市广场均价5600东方银座中心城均价4100盘锦市政府兴隆台区主要竞争项目可供应量约4万套，各项目均将面对长时期的去化压力项目产品类型项目规模在售区域建面开盘时间累计去化一期存量项目后继可供应套数预估整体均价近两个月成交均价精装修情况近两个月周均去化速度大商城市广场30F高层约3.5万约3.5万2010.9住宅：400套住宅：230套——620056001000元精装2水游城32F高层约51万约10万2011.8住宅：130套住宅：790套——63004800无1恒大华府32F高层约77万约32万2011.7住宅：500套住宅：1020套约3000630050001500元精装1利港银河城32F高层约138万约15万2011.7住宅：400套住宅：920套约800041004000无3中交凯旋城18F小高层24F高层约108万约8万2011.12住宅：120套住宅：570套约600043004100无3蓝色康桥11F及18F小高层约200万F区约30万2011.3住宅：2000套住宅：1000套约200045004500无8美的城别墅、洋房、小高层约220万约5万2011.10洋房：140套洋房：30套约7000洋房：5300洋房：4300无3东方银座公馆28F高层18F小高层约84万约16万2011.8住宅：200套住宅：1300套约20004300小高层：4000无1东方银座中心城30F高层24F小高层联排别墅约137万约14万2011.7别墅：30套住宅：150套别墅：10套住宅：800套约550044004100无1合计约4100套约6860套约3.3万套30水游城——城市综合体项目，高端商业已确定品牌商家，计划于2012年9月正式营业状态房型建筑面积总套数余货套数均价(毛坯)总价产品特性在售2*2*194-112150150480045-54万纯南向，不通透，与本案108结构相似3*2*2149150160480072万把山户型，采光较差3*2*2150-17012090480072-82万客厅把山，客厅采光不好3+1*2*217612070480084万南北通透，与本案164结构相似4*2*32701601004800130万楼王产品，与本案164结构相似待售2*2*194-1126060————3*2*21496060————其他176以上100100————总占地：12万平总建面：51万共4栋32高层（约：720户）2011年7月3日开盘累计去化情况：约130套本项目水游城约800米盘锦市政府营销推广节奏及销售信息2011年第三季度，市场共应放量，竞争加剧2011年第四季度，各项目促销，抢占市场份额2010年5月2011年5月2012年5月2011年11月2011年8月20日启动认筹开盘特价促销87折高层单位额外8折促销此阶段去化约70套约半年时间，去化约20套认筹总量：150组开盘销售：约40套均价变化6300元/平5300元/平4800元/平2011年8月入市，前期认筹客户共计150组，开盘当天销售约40套；因价格过高，持销期处于滞销，于2011年12月进行87折促销，效果仍不明显进入2012年，在住宅销售仍不理想的情况下，项目将销售重点转向商业招商降价促销手段推出后，销售形式未明好转，项目将工作重点转向商业大商城市广场——城市综合体项目，品牌发展商首个开盘项目，大商新玛特、麦凯乐高端商业中心于2011年12月投入运营总占地：8.6万住宅建面：3.5万一期：4栋30层高层（约1250户）其中住宅：730套（3栋）公寓：520套（1栋）精装修交房（1000元/㎡）2010年9月开盘住宅累计去化情况：约400套状态房型建筑面积总套数余货套数均价总价产品特性已推售2*2*18632040560048万纯南向，不通透，与本案85面积相似3*2*110318060560058万单朝向，不通透，与本案106面积相似未推售售2*2*1869090————3*2*11038080————其他其他6060————本项目大商城市广场约1000米盘锦市政府营销推广节奏及销售信息2011年第三季度，市场共应放量，竞争加剧2011年第四季度，各项目促销，抢占市场份额2010年5月2011年3月2012年5月开盘阶段性促销小型房交会启动认筹样板房开放2010年9月30日认筹总量：500组开盘销售：约200套此阶段去化约150套约半年时