关于规范丽水房地产定价行为的政策建议

1关于规范丽水房地产定价行为的政策建议当房地产市场供不应求，房地产市场价格处于上升较快阶段，销售情况火爆时，房地产市场价格行为处于隐形状态，市民和社会反映不明显；当房地产市场供大于求，房地产市场价格处于平稳运行，销售情况处于冷淡，市民购房处于持币等待、观望时期时，房地产市场价格行为特别能引起市民和社会的关注。房地产定价行为是备受社会各界和市民关注的热点和焦点问题。针对近期以来，社会上反映许多房地产销售价格中存在定价及有关行为问题。我们对有关房地产开发经营企业的销售情况和商品房定价行为进行了调研，现对存在的问题，提出了政策建议：一、现状和问题：我们抽查了市区和部分县共10余家有销售业绩的房地产开发经营企业，查看了与购房户已签订的《商品房买卖合同》及合同的补充协议。据房地产开发经营企业反映，与购房户签订的《商品房买卖合同》及合同的补充协议已向有关部门备案。经调查反映，《商品房买卖合同》是规范的销售文书，遵循公平的原则确定买卖双方的权利和义务。有的房地产开发经营公司在销售时与购房户明确说明住宅（高层、小高层）在规划设计中已配套建设管道燃气的，管道燃气费用包含在房屋总价内，未向购房户在房屋总价外另行收取；商品住宅在规划设计中未考虑管道燃气的，房地产开发经营企业与2购房户协商并经购房户同意另外安装管道燃气，开发建设时与建设部门、管道燃气公司协商并经技术设计处理可以建设安装管道燃气的，在销售时与购房户签订补充协议，管道燃气费用在房屋总价外收取并由购房户负担，销售行为比较规范。但是，有的房地产开发经营企业在合同的补充协议中，出现了不规范的价格行为问题。1、关于配套设施如何计费问题。有的房地产开发经营企业在合同的补充协议中明确：水电、燃气、有线电视、宽带等开通开户手续由买受人自行办理并承担费用，即在房屋总价外收取上述费用。2、关于物业专项维修资金在房价内外计费问题。房地产开发经营企业与购房户办理商品房交接手续时，购房户需按政府规定的标准向房地产开发经营企业支付代收的物业专项维修资金，也就是在房屋总价外收取上述费用。3、公建配套设施权属问题。对在市区建设规模较大，市政公用、公建配套设施比较齐全的住宅小区，房地产开发经营企业明确：“小区内会所、幼儿园等房产及建筑物均归房地产开发经营企业所有，房地产开发经营企业有权依法处置”4、关于有关配套设施整体开通问题。据部分购房户和房地产开发经营企业反映，商品房交付使用后购房户向有线电视部门申请开通有线电视时，有线电视部门要求整幢房屋开通，拒绝个别购房户单户开通有线电视，这样给购房户和房地产开发经营企业带来不必要的麻烦，产生纠纷。35、大部分房地产开发经营企业未按规定在交易场所的醒目位置悬挂标价牌，标示商品房价格及相关收费情况。二、政策规定与分析有关法律法规及政策规定：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《商品房销售管理办法》第十六条第（七）款规定商品房买卖合同应当明确“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”。《城市房地产开发经营管理条例》第十二条“土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（二）城市规划设计条件；（三）基础设施和公共设施的建设要求；（四）基础设施建成后的产权界定；（五）项目拆迁补偿、安置要求”。《浙江省商品房明码标价管理规定》第八条“经营者应当在交易场所的醒目位置悬挂标价牌，标示的内容包括：（一）楼盘简况：开发经营企业名称、楼盘名称、坐落位置、容积率、预售许可证号、房屋类型、建筑结构、装修状况等。（二）房源概况：本期销售推出商品房总套数及其户型、各种户型的建筑面积及其商4品房套数。（三）相关收费项目和标准：与商品房销售相关的收费项目及其标准和依据，前期物业服务单位名称及物业服务收费标准和依据。属代收费用的，还应标明代收费的委托单位。（四）价格投诉举报电话12358。”配套建设是指住宅小区内的市政公用设施、公共服务设施和绿地的建设。市政公用设施包括道路、环卫设施、各类功用管线（自来水、电力、电信、燃气、有线电视、雨水、污水等）及相应的建筑物、构筑物。公共服务设施包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政服务、物业管理和社区服务等设施。绿地包括公园、小游园、组团绿地、及其块状、带状绿地等。住宅小区的市政公用设施、公共服务设施和公共绿地应按规定配套建设。对照上述有关法律法规及政策规定，对存在的现状作以下分析：（一）有关费用在房屋总价内外收取方面。国家规定配套设施建设是房地产开发经营企业对商品房购买方应当承担的法定和合同义务。商品房价格的高低关系到商品房品位的高低，商品房品位不仅体现在商品房本身建筑质量的好差，更体现商品房所处的住宅小区市政基础设施配套的齐全程度如何，如管道燃气、通讯、有线电视等是否进户；小区道路是否通畅；绿化设施配套是否到位。公共设施配套是否符合规划设计要求，如配套建设幼儿园、超市等商业场所、文化体育设施等。整个小区环境是否“优雅、生态、环保”，居住环境是否舒适等等。商品房总价应该包括规划设计条件规定的5各项技术指标所必备的费用组成，即包括管道燃气、通讯、给排水、有线电视等等费用。丽水部分的房地产开发经营企业将有关市政基础和公共配套设施的费用在房屋总价外收取，不能真实反映商品房品质与价格的关系，隐形提高了商品房价格，无形中给消费者增加了负担。（二）公共服务配套设施权属方面。按规定应配套建设的公共服务配套设施如幼儿园、商业服务设施、物业管理用房等如计入商品房价格组成项目，购房户支付了配套费用，那么，除法律另有规定的部分外，公共服务配套设施产权应当归住宅小区全体商品房产权人共有，并由住宅小区商品房产权人或使用人共同占用、使用、管理、收益。虽然房地产开发经营企业在合同的补充协议中明确配套设施和公共服务设施交付承诺和责任，但将有关公共服务配套设施产权归房地产开发经营企业所有侵犯了购房户的权益。（三）有关设施整体配套方面。对于有关服务部门强行要求整个住宅小区或整幢住宅开通配套设施，一方面反应有关服务部门的服务意识、责任意识、服务宗旨问题；另一方面也反应了市场价格行为问题，房地产开发经营企业在商品房总价内如包含配套设施的各项费用，商品房交付使用前房地产开发经营企业应向有关服务部门交纳有关费用，统一开通各项配套设施，购房户领取钥匙时可以使用各项配套设施，这样避免出现各种行为问题。（四）商品房买卖合同备案审查方面。有关部门应认真审查房6地产开发经营企业与购房户签订的商品房买卖合同及补充协议，对不符合法律法规及有关政策规定的内容，应及时通知房地产开发经营企业纠正或更改，保护商品房买卖双方的权益。三、政策建议为了规范新建商品住宅销售定价行为，维护房地产市场价格秩序，保障房地产开发经营企业和购房户的合法权益，促进公平交易，制止价格欺诈，根据国家有关法律、法规和政策的规定，现就进一步规范我市新建商品房交易价格行为提出以下政策建议：（一）房地产开发经营企业应严格执行《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、建设部《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）、省物价局《浙江省商品房销售明码标价管理规定》（浙价检〔2007〕321号）等有关规定，按照公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则销售新建商品房。（二）新建商品房市场销售价格由房地产开发经营企业自行定价，价格应包含有关法律、法规、规章和政策规定的供水、供电、供气（燃气）、消防、通讯、道路、绿化、有线电视等开发小区内市政基础设施和公用配套设施的建设费用，和房地产开发经营企业在商品房设计、销售说明、销售广告中承诺的商品房配套设施，包括防盗门（含每户或单元保安门）、可视对讲系统、智能化系统、信报箱等的建设费用。确属住宅小区总体规划设计条件中未明确而商品住宅预销售时需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，7须征得购房户同意，并与购房户签订补充协议后方可收取。房地产开发经营企业代收住房专项维修资金，应包含在商品房总价内。（三）房地产开发经营企业不应在商品房销售价格外加收费用，不得将依法应由其承担的行政事业性收费、经营服务性收费及政府征收的其他基金转由购房户支付。不得在商品房买卖合同中设置不可预见费、待摊费用等不确定性费用的条款。不符合商品房销售条件的，不得向购房户收取定金、保证金等预订性质的费用。（四）对已计入商品房开发建设成本的公共服务设施的产权应归商品房产权人所有，房地产开发经营企业应在商品房买卖合同的补充协议中明确产权归业主共同所有。（五）房地产开发经营企业必须实行明码标价制度，在商品房销售场所醒目位置悬挂标价牌标示所有在售商品房的楼盘名称、坐落位置、容积率、预售许可证号码、房屋类型、建筑结构、商品住房总套数及户型、各种户型的建筑面积及其商品住房套数、装修标准、套内面积和公共分摊面积、单价、总售价、付款方式，与商品房销售相关的收费项目及其标准和依据，前期物业服务单位名称及物业服务收费标准和依据等内容。属代收费用的，还应标明代收费的委托单位。（六）房地产开发经营企业向部分购房户提供专门服务的经营服务性收费，应在商品房销售价格外明示，由购房户自愿选择。禁止标价外随意加价、价格欺诈、价格歧视等价格违法行为。(刘有良周琼)