南京市商品房价格研究及其剖析

南京市商品房价格研究及其剖析住宅价格构成清单及实证分析南京市商品房作价办法（商品房价格的构成）商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价商品房成本=土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施费+公共基础设施费+管理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共9项成本构成）一、成本构成（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费：1、国有土地使用权出让金2、征（拨、使）用土地管理费3、临时用地管理费4、土地登记费5、建设用地批准书工本费6、土地用途变更费7、耕地开垦费8、土地复垦费9、农业重点开发建设资金10、新菜地开发建设资金11、征地拆迁安置补偿费12、房屋及附着物补偿费用13、城市房屋拆迁管理费14、城市房屋拆迁补偿安置费用15、城市公企单位搬迁补偿费用16、其他费用17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本18、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本计算公式：单体造价(元/m2)=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷商品房面积（二）前期工程费1、新建房屋白蚁防治费2、利用城建档案资料服务费3、城市道路占用费4、城市道路挖掘补偿费5、城市规划设计收费6、工程勘察测绘费用7、工程设计费用8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整）9、其他计算公式：单体造价(元/m2)=前期工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=前期工程费用总额÷商品房面积（三）房屋建筑安装工程费（含材料差价）1、桩机工程费用2、土建工程费用3、水电安装工程费用4、室外附属工程费用5、其他计算公式：单体造价(元/m2)=房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积（四）附属公共配套设施费列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。计算公式：单体造价(元/m2)=附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=附属公共配套设施费用总额÷商品房面积（五）公共基础设施费开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。计算公式：单体造价(元/m2)=公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=公共基础设施费用总额÷商品房面积上述（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为计算管理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。（六）管理费用开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按一定比例提取管理费用，一级为3%﹪，二级为2.5%﹪，三级为2%﹪。计算公式：商品房单位面积的管理费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×（2—3%﹪）（七）销售费用开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以（一）至（五）项之和为基数的2%提取。计算公式：商品房单位面积的销售费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×2%（八）财务费用开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过（一）至（五）项之和的30%。计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。计算公式：商品房单位面积的财务费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×30%×利率×时间（九）代收费用1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）2、建制镇市政公用基础设施配套费3、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）6、消防设施建设费7、煤气建设费8、散装水泥专项资金9、教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）计算公式商品房单位面积的费用(元/m2)=代收费用总额÷商品房面积二、利润以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数计算：（一）经济适用房的利润率最高不超过3％。（二）普通标准商品住宅的利润率最高不超过8％。（三）高档住宅商品房和非住宅商品房利润率由开发商根据市场供求自主确定计算公式：商品房单位面积的利润(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×利润率三、税金计算公式：商品房单位面积的税金(元/m2)=[（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+管理费+销售费用+财务费用+代收费用+利润]÷(1-税率)×税率四、住宅差价（一）各楼层、朝向的差价率（二）质量差价率商品房价格的计算公式综合平均销售价格(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+管理费+销售费用+财务费用+代收费用+利润+税金各楼层、朝向销售价格(元/m2)=综合平均销售价格×（1±住宅差价率）面积计算方法：(m2)（一）土地土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级别填写。用地面积按《国有土地使用权出让合同》土地实际出让面积或《国有土地使用证》土地使用权总面积填写。（二）房屋房屋建筑总面积，按项目建筑总平面图的总面积计算。如因项目分期建设规划，仅作总建筑规划设计图时，可依据南京市规划局下达文本规定的规划总面积计算。公共配套面积，按列入项目规划图、规划要点；列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施面积计算。如，地下自行车库，门房或公共物业管理用房等。营业性用房面积，指具有营业性质的各类用房的面积总和。住宅面积，指各种类型、各种套型的住宅面积总和（住宅面积中含假层等计算面积的部分）。安置面积，以符合拆迁安置法律、法规规定为依据，以拆迁安置协议书等有效凭证为凭据，将拆迁安置的住宅面积、营业性用房面积汇总合计进行计算。容积率，指房屋建筑总面积与用地面积的比。即：容积率=房屋建筑总面积/用地面积得房率，指商品房面积与房屋建筑总面积的百分比。即：得房率（%）=商品房面积/房屋建筑总面积（三）商品房面积计算方法：商品房面积=房屋建筑总面积－（公共配套面积＋安置面积）商品住宅面积=住宅总面积－安置住宅面积营业性商品用房面积=营业性用房总面积－安置营业性用房面积n房屋建筑安装工程费（含材料差价）造价指标分析桩基工程平方米估算指标单位：元/m2建筑面积建筑类型桩型估算指标多层建筑钻孔灌注桩165.91预制方桩91.88沉管灌注桩81.12人工挖孔桩61.03搅拌水泥桩47.05高层建筑通信技术楼钻孔灌注桩199.95住宅及其他工程钻孔灌注桩117.70人工挖孔桩82.46住宅土建工程造价指标工程名称造价指标每m2主要工料消耗指标(元/m2)人工(工日)钢材(kg)木材(m3)水泥(kg)多层砖混554.674.2226.380.011170.94多层框架606.153.8143.960.009200.00高层(14层以下)692.703.8553.190.014206.85高层(15-25层)984.254.8383.460.013290.00给排水估算指标（元/m2）序号功能分类建筑类型水卫消火栓消防自动喷淋备注1居住建筑多层24.008.00小高层28.0010.0020.00高层32.0015.0026.002办公建筑多层22.008.0030.00高层25.0015.0045.003教科建筑教学楼20.008.0040.00综合楼为高层，其他均为多层。综合楼25.0015.0050.00幼儿园20.008.00科研22.0010.0030.00图书馆18.0015.004医疗建筑门诊26.0010.0050.00多层病房楼45.0010.0040.00公共卫生间。高层病房楼80.0010.0050.00标准间病房，冷热水系统。医技75.0010.0030.00多层，冷热水系统。7商展建筑商场16.0010.0050.008宾馆建筑旅馆50.0010.0040.00标准间客房，冷热水系统。（无星级）电气估算指标（元/m2）序号功能分类建筑类型指标值备注1居住建筑多层38.00多层为照明系统，小高层及高层包括照明、动力系统；灯具为座头灯，小高层及高层包括应急灯。小高层52.00高层60.002办公建筑多层55.00照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。高层70.003教科建筑教学楼55.00照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、应急灯、诱导灯等。综合楼为高层，其他均为多层。综合楼75.00幼儿园38.00科研80.00图书馆60.004医疗建筑门诊55.00照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、医疗专用灯、应急灯、诱导灯等。病房楼（多层）60.00病房楼（高层）75.00医技85.005商展建筑商场55.00照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。6宾馆建筑旅馆60.00照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。暖通空调工程估算指标（元/m2）n某房地产项目价格实证分析：费用名称数字（元/平方米）比例（%）(成本和价格)成本土地费用162036.8231.5385.64%前期费用1242.822.41建安费用177940.4334.62基础设施3127.096.07配套设施1262.862.45期间费用4399.758.54税金3426.66%利润（按10%计）3967.7%使用环境系统形式中央空调分散式中央空调采暖防排烟、通风高级一般高级一般居住建筑480320208办公、一般实验、科研、门诊、医技等建筑2852254003302317教学、阅览、会议、商场、娱乐休闲、餐厅等建筑3552804203502618宾馆、病房等建筑3202504003302418影剧院、音乐厅、候机(车)厅、大会堂、体育馆等场馆建筑5904805023地下室65总计(销售价格)5138100%n南京市房屋拆迁补偿价格及分析根据南京市城市房屋拆迁管理办法（市政府203号令）和南京市房屋拆迁补偿、补助价格标准（宁房拆[2001]350号）房屋拆迁补偿价格=区位补偿价格+房屋重置价格房屋重置价格=综合费用+建筑安装工程费砖混一等全新住宅房屋拆迁补偿价格对比单位：元/平方米建筑面积被拆迁房屋所处土地级别一二三四五六七八区位补偿价格25702340201016501200670260200建筑物重置价格综合费用950930900860800740600460建安工程费640640640640640640640640203号令合计41603910355031502640205015001300166号令（原非市政项目）41503900350031002600205015001300180号令（原市政项目）39003650330029002550205015001300将土地及房屋地理位置有关的费用归为区位价格；将与房屋有关的费用归为房屋的重置价格；综合费用反映的是工程造价除建安费用以外的其他费用，这一部分费用与南京市的房地产行业的税费政策等有很大的关系，也与企业管理水平、国家的财政货币政策有关。以一级地上每平方米建筑物为例，经测算如下表：序号有关费用名称价格（元/平方米建筑面积）比例（%）一白蚁防治费、勘察测绘规划设计费及三通一平等前期工程费44.3二道路、水电气、排污、照明、绿化等公共基础设施费101.0三建安费用（含桩基、土建、给排水、电气、暖通）100+555+32+38+28=755四企业管理费按二级企业25%费率测算71.3五房屋销售费用（2%测算）57六平均贷款利息（财务费用）74七人防经费、市公用基础设施配套等代收费用224八监理、质检、安检、招标等其他费用26.4九企业利润和税金373合计（不含土地费用）971.00+755=1726