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本报告是严格保密的。1博览汇广场价格定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：本报告是严格保密的。2我们定价的思路首次入市价格策略定量定价定性调整应有合适的定价方法得出项目的基准价项目最终的入市均价项目介绍项目定位项目销售目标选择合适的定价方法制定标准层的均价项目垂直层的均价推算项目各层均价测算上海商业市场分析项目周边竞争分析客户反馈分析项目SWOT分析本报告是严格保密的。3项目介绍推广案名：博览汇商业广场基地地址：上海市浦东新区芳甸路梅花路交房标准：毛坯基地面积：约5115M2总建筑面积：11609M2建筑总高：15米（观光电梯18米）建筑层高：一、二层：5.5米；地下层：5米总套数：107套单套面积范围：14-354平米主力面积范围：50-270平米商铺开间：6米商铺径深：8-12米得房率：约68%建筑设计使用年限：50年电梯数量：玻璃观光电梯1部、客货梯1部、自动扶梯8部本报告是严格保密的。4地面一层平面图总建面：3657.27㎡总套数：32套（餐饮铺：31%）沿街铺：13套（餐饮铺：38%）面积范围：15—322㎡铺面开间：6米建筑层高：5.5米商业走廊宽：3米中轴走廊宽：5.8米本报告是严格保密的。5地面二层平面图总建面：3685.95㎡总套数：29套（餐饮铺：38%）面积范围：31—228㎡铺面开间：6米铺面层高：5.5米商业走廊宽：4米中轴走廊宽：6米地下层平面图总建面：4265.68㎡总套数：46套（餐饮铺：37%）面积范围：14—354㎡铺面开间：6米铺面层高：5米商业走廊宽：3.2-6米本报告是严格保密的。6项目定位博览汇商业广场所具备的基本特质：轨道交通上盖式的商业广场围合式构造有利于人气的聚集遥相呼应的“国际会展中心效应”顶级酒店、办公环伺周边，CBD群聚效应显著世纪公园历次活动数万游客扩容目标消费群体区域内近5万户高档住宅业主给予强大的基础消费力支撑项目形象推广定位博览中心世纪公园轨道中心商业广场本报告是严格保密的。7项目销售目标2009年5月初开盘5个月基本上完成项目的全盘销售资金快速回笼在客观背景下实现较高的利润保证开盘热销30%顺利完成年底清盘100%本报告是严格保密的。8我们定价的思路首次入市价格策略定量定价定性调整应有合适的定价方法得出项目的基准价项目最终的入市均价项目介绍项目定位项目销售目标选择合适的定价方法制定标准层的均价项目垂直层的均价推算项目各层均价测算上海商业市场分析项目周边竞争分析客户反馈分析项目SWOT分析本报告是严格保密的。9常用的定价方法方法介绍与我们项目价格定位选择的匹配度成本导向法需求导向法竞争导向法成本导向定价法是一种卖方意图定价的方法基本思路是在定价时首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润是指以消费者为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度而非依据卖方的成本来定价是指企业为应付市场竞争而采取的特殊定价方法，它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量对比和竞争产品的特色，制定相对偏低、偏高或相同的价格参与竞争可达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法没有考虑市场的承受能力，没有考虑市场竞争，容易偏离市场或者没有达到预先的利润没有考虑市场的承受能力，有可能形成销售压力方法选择本报告是严格保密的。10Step1Step2Step3第一层地下一层第二层选择第一层具有代表的户型制定标准价选择可比案例修正可比案例代表户型的租金定位采用直接资本化确定代表户型的价格定量定价的技术路线通过可比案例分析，推导同同一层各方位的商铺之间的价格差结合项目的特点推导第一层各方位的商铺的价格差确定第一层商铺的均价通过可比案例分析，推导垂直层之间的价格差结合项目的特点推导第一层与第二层和地下一层的价格差确定第二层和地下一层商铺的均价本报告是严格保密的。11Step1我们目前的定价目的是定出项目每层的均价，但是由于商业地产的性质，同一层中商铺由于位置、离街道远近、离入口远近、项目规模等因素的影响，造成同一层中的商铺的价格单价存在着较大的差距，所以我们的出发点是先选取第一层中一个临街的商铺作为定位的基点，然后根据项目各位置的优劣势分析，得出各方位的单价，然后再加总平均而得出第一层楼的均价我们选择了第一层临梅花路的店铺作为基准户型梅花路面积：95.89平方米构架：单层本报告是严格保密的。12Step1租金返算房价方法：由于需要定出销售价格，但周边可比案例多为出租型，所以需要租金返算房价返算房价方法：直接资本化法原理：V=A/R（V：房地产价格；A：年收益；R：资本化率）R=A/V（从周边类似的项目中，提取资本化率）A=租金（元/平方米/天）*365（天）选取可比案例的原则第一、围绕世纪公园周边第二、与项目的距离较近第三、与项目较为相似（比如在地铁上）第四、给项目的借鉴度高租金修正的参考因素选择原则第一、客户反馈的关心的因素第二、其他影响价格/租金的因素资本化率修正参考因素选择原则第一、项目区域的商圈成熟度第二、项目区域的人流量依据给项目定价的可借鉴度的高低给于不同的权重系数，可借鉴度高给于高权重依据影响因素对租金的影响高低，给于不同的权重，影响度高，权重系数高依据项目区域情况调整最终用于测算项目价格的资本化率本报告是严格保密的。13可比案例的选取本案上海2006的商铺，该项目与本案同属一个商圈，紧邻本案，是所选取的案例中，最具可比价值的，在此选取2个案例“新都汇”商铺，由于也在地铁旁，而且业态以餐饮为主，所以在此也将其选为可比案例，但是由于与项目距离较远，可比度较低，在此选择1个可比案例“张家浜创意街”商铺，由于也在地铁旁，而且业态以餐饮为主，所以在此也将其选为可比案例，但是由于与项目距离较远，再加上产品上差别较大所以可比度较低，在此选择1个可比案例大拇指周边的商铺，该区域发展较为成熟，是我项目所在区域的发展方向，但是由于发展阶段不同，可借鉴度相对较弱，在此区域选取2个可比案例本报告是严格保密的。14上海2006商铺上海2006商铺紧邻着我们项目，在项目的西侧，分为外街与内街，目前内街空置率达70%商铺的主要业态为餐饮业，一二层联合出租，目前外街的租金区间为6-8元/平方米/天（上下两层），内街租金区间为5元/平方米/天（上下两层），外街挂牌均价45000-50000元/平方米（上下两层）梅花路石楠路银霄路内街外街案例1案例2面积：70平方米仅第一层租金：7元/平方米/天面积：120平方米上下两层租金7.5元/平方米/天售价：50000元/平方米由于上海2006年的第二层没有独立的通道，只能从路过第一层，所以第二层和第一层的价差大，在40%左右为了和我们项目的第一层有可比度，按第二层租金是第一层的40%算，案例2第一层的租金为10.7元/平方米/天该项目的资本化率大约为7.5*365/50000=5.5%，外街和内街的租金比率大约为10.7/7=1.53本报告是严格保密的。15大拇指广场周边商铺大拇指广场发展至今已经相当成熟，这主要得利于周边豪宅高档客源的支撑大拇指广场的租金在12-20元/平方米/米大拇指广场与我们项目至少有5年的差距，5年后我们项目能否发展成为大拇指广场的氛围不得而知，应谨慎看待该区域的资本化率在7%左右芳甸路丁香路迎春路紫槐路案例1案例2面积：40平方米第一层的租金约为：18元/平方米/天面积：100平方米仅一层租金：15元/平方米/天售价：78000元/平方米大拇指广场本报告是严格保密的。16张家浜创意街面积：300平方米地下一层租金：4元/平方米/天地上两层租金：6元/平方米该项目临近上海科技馆站，主营业态：创意概念店、小型展示展览中心、主题酒吧、休闲餐饮，采取了只租不售的经营模式，目前空置率高，商铺的出租地上两层加地下一层联合一起出租，目前氛围不理想，有待进一步培育整体出租的租金范围：地上6-8元/平方米/天；地下约为4元/平方米/天该项目的地下层有单独的过道，而第二层没有单独的过道，所以优势上地下层比第二层租金会略高，经推算可比案例第一层的租金取9元/平方米/天本报告是严格保密的。17龙阳路附近“新都汇”新都汇借助周边的社区以及龙阳路地铁站目前已经发展成形，主营业态：餐饮为主；基本上没有空置率租金范围：外街一楼的街铺租金在8-10元/平方米/天面积：90平方米底铺租金：8元/平方米白杨路龙汇路内街外街本报告是严格保密的。18•紧邻本案，而且业态以餐饮为主，是借鉴度最高的案例•项目未来发展的标杆，但是发展驱动因素以及阶段不同，适当借鉴•地铁上盖集中商业街，业态类似，但是距离较远，适当借鉴30%10%10%10%30%10%可比案例可借鉴度权重系数评定100%上海2006案例1上海2006案例2大拇指广场案例1大拇指广场案例2张家浜创意街龙阳路新都汇•紧邻本案，而且业态以餐饮为主，是借鉴度最高的案例•项目未来发展的标杆，但是发展驱动因素以及阶段不同，适当借鉴•地铁上盖集中商业街，业态类似，但是距离较远，适当借鉴本报告是严格保密的。19•未来的区域发展前景是投资者关心的因素•入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一般高档次的业态与高租金相匹配•车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方便，人流自然多•一般情况下，小户型的商铺，单价较高•项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集聚人气，影响租金15%15%15%10%10%5%5%5%20%100%交通通达性区域商业氛围未来区域发展前景招商平台入住业态档次车位项目聚集人气的功能投资回报预期户型面积•良好的招商平台可以提升商业的价值，也是消费者重点关注的因素•区域的商业氛围对售价提升起至关重要的作用•投资者最关注的因素、对商业项目售价的影响度高•商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关心的影响因素可比案例租金修正因素，影响权重系数评定本报告是严格保密的。20影响因素10评分说明–案例1是内铺，人流较少，而案例2却有着与代表户型一样的交通通达性交通通达性区域商业氛围未来区域发展前景招商平台入住业态档次车位项目聚集人气的功能投资回报预期户型面积评分法修正可比案例租金说明（本案10分，其他可比案例就影响因素的差异调整分数）10101010101010106610101071185101010101099108–案例1是内铺，投资回报预期低，而案例2投资回报预期高–案例1和案例2与项目同属一个商圈内，商业氛围相似–这两个项目同属一个招商平台，所以一样的分值–同属一个商圈，区域发展前景相似–在入住业态的档次上，预期本案的业态略高一筹，而案例2比案例1略高一筹–案例1的面积相对较小，那么租金单价上略高，所以分值高，而案例2户型面积略大，分值略低–在停车位上案例2靠路边，停车方便与本案代表项目类似，而案例1是内铺这方面稍差–本案为围合式结构，另外有地铁出口，集聚度略好，而案例2比案例1集聚人气功能好上海2006案例1上海2006案例2本案本报告是严格保密的。21影响因素10评分说明交通通达性区域商业氛围未来区域发展前景招商平台入住业态档次车位项目聚集人气的功能投资回报预期户型面积评分法修正可比案例租金说明（本案10分，其他可比案例就影响因素的差异调整分数）1010101010101010812141112131081312141411121314813–案例2位于芳甸路和丁香路交汇处通达性较好、而案例1位于迎春路东面，通达性略弱于本案–大拇指广场成熟度较高投资回报预期较，案例2又比案例1预期好一些–大拇指广场区域商业氛围较为成熟，与本案区域有3-5年的差距–该因