华电价格报告

策划报告第1页共69页华电路1号项目成本/价格/与不同物业配比/分析报告策划报告第2页共69页目录一、项目不同销售进度的价格分析3（一）1年售罄的价格分析6（二）一抢而空的价格分析9二、南京挑高小户型调研报告11三、项目成本分析15四、项目不同物业配比分析57五、项目现金流量表与动态投资分析60六、户型配比分析61策划报告第3页共69页一、项目不同销售进度的价格分析：1、定价策略本项目价格的确定采用以下基本思路：市场比较法推算单价2、市场比较法的运用2.1估价思路市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。2.2样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。优派克思地产策略研究中心在实践中总结出以下样本选取原则：相近原则，相近地段会有更多的相近因素成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。2.3修正思路一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。因此，优派克思选择了一些指标对普通公寓个案进行了修正。策划报告第4页共69页3、项目周边在售项目市场价格情况：案名开发商项目地址占地面积(万M2)总建筑面积(万M2)建筑形态在售主力户型整体成交均价当月成交均价弘燕名居南京弘瑞建设实业有限公司和燕路386号0.51.3高层二房109.58-111.2449295162栖霞天韵南京栖霞房地产开发有限公司迈皋桥71号0.483.17高层三房139－14053845267北城世家栖霞房地产合班村8号37多层、小高层三房113-12151805220赞成湖畔居南京赞成房地产开发有限公司龙蟠路55号4.89.6小高层三房109-12553865664红山韵致居南京中鹏建设有限公司十字街68号1.74小高层、多层三房109～11857395739东恒阳光嘉园东恒集团国贸建设股份有限公司恒嘉路（原黑墨营路）98号1320高层、小高层、多层二房92三房129-13554565606金基翠城南京金基房地产开发有限公司黄家圩8号7.512小高层、多层三房两卫106-13459606396林景瑞园江苏通宇房地产开发有限公司合班村17号5.28小高层挑高户型二房：90三房：11056435643百通国际公寓南京百通置业有限公司地铁一号线迈皋桥站南-2.56高层36-87尚未开盘策划报告第5页共69页4、市场比较法下的本案价格评估本项目位于南京城北华电路1号，在此采用市场比较法来推测本项目的预计可实现价格，因此我们选取同为项目同区域的在售项目作为可比案例进行比较，有下列4个：东恒阳光嘉园、金基翠城、林景瑞园、红山韵致居。表：项目普通公寓价格拟合系数表将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：以项目A为参考：5456*1.0375=5660以项目B为参考：5960*0.975=5811比较内容权重ABCD东恒阳光嘉园金基翠城林景瑞园红山韵致居拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地理位置20%0.2010.20.900.180.950.1910.2主题提炼15%0.151.10.16510.151.10.1651.050.1575项目规模10%0.100.90.090.950.0951.020.1021.020.102小区规划与户型15%0.151.050.157510.151.020.1531.020.153立面设计10%0.101.10.111.050.1051.10.111.10.11社区景观10%0.101.10.1110.11.10.111.050.105配套设施10%0.1010.10.950.0950.950.0950.950.095推广力度10%0.101.050.10510.11.050.1051.050.105合计100%/1.0375/0.975/1.03/1.0275策划报告第6页共69页以项目C为参考：5643*1.03=5812以项目D为参考：5739*1.0275=5896从项目的品质、项目所处的地位对本项目的影响来综合衡量两个参考项目在本项目定价参考中的权重：项目编号项目名称相关程度比重A东恒阳光嘉园较强30%B金基翠城较强25%C林景瑞园一般20%D红山韵致居较强25%本案价格推算可得：本案价格=项目A修正价格×A权重+…….＋项目C修正价格×C权重=1698+1452+1162+1474=5788依据项目周边强相关项目市场成交价格，通过市场比较法分析，我们认为项目的普通公寓物业能实现的毛坯均价为5800元/平方米左右。5、分建筑形态价格从竞争形态来看，相关竞争项目多层、小高层成交均价相差在200元/平方米左右。项目类型成交均价整体均价东恒阳光家园多层5662.35456小高层5339.8高层5457.3北城世家多层5171.95180小高层5234金基翠城多层61035960小高层5945.6策划报告第7页共69页（一）正常销售速度的价格：多层市场价格6100元/平方米小高层市场价格5800元/平方米分析：这是项目平均每天销售2套，年销售700多套的价格。项目11万平米，依据新政面积控制，按照平均100平米/套，大约有1100套；项目至少需要1年半方可销售结束。因此，项目1年内销售完毕的价格，需要比上述的售价更低，方可实现。依据后续的成本分析，利润就会很低，我们认为，多出半年的销售周期，是合理的。不建议项目1年内售罄，以1年半作为界定，比较合理，该价格为多层市场价格6100元/平方米小高层市场价格5800元/平方米策划报告第8页共69页如果需要1年内售罄，项目价格需要减少5％左右，大约290元/平米，降低到5500元/平米。项目的财务成本可以减少1半，减少1750万元，大约153元/平米，成本削减的力度小于价格降低的力度（290元/平米），项目需要减少利润140元/平米。我公司认为没有必要减少140元/平米的利润来达成1年内售罄。策划报告第9页共69页（二）一抢而空的市场价格从南京市场来看，南京目前以价格优势获取快速消化项目，以苏宁天润城最为典型，其销售价格比所在区域的市场价格低出近10%。而位于河西奥体片区的银城西堤国际一度以低于市场平均售价的5500元/平方米10%的预告价格即5000元/平方米，赢得了市场的广泛关注，虽然该项目后来的实际成交均价并不是5000元/平方米，但可以推断这样的价格对应其项目产品，是能获得一抢而空的销售效果的。表：南京典型以低价销售的项目所属板块项目名称成交价格（元/平方米）所在区域销售均价（元/平方米）江北苏宁天润城25412800河西奥体片区银城西堤国际5000元/平方米（预告价格）5500本案所在片区，目前的成交均价如下：项目名称成交面积（平方米）成交价格（元/平方米）弘燕名居55004929栖霞天韵96635384北城世家104985180赞成湖畔居651435386红山韵致居288995739东恒阳光嘉园622135456金基翠城567685960林景瑞园80605643加权平均价——5566策划报告第10页共69页项目正常销售的价格为5800元/平米，周边的均价按照算术平均值计算为5460，因此，按照一抢而空的10％计算，因此，我们认为：本案一抢而空的市场价格在5220－4914元/平方米左右。以4900元起售，5050元/平米的均价为好，就可以一抢而空，已经低于成本。我公司认为没有必要低于成本销售。如果进一步降低成本，项目的品质难以保证，不建议成本过低。策划报告第11页共69页二、南京挑高小户型调研报告板块项目名称占地面积（万㎡）总建面积（万㎡）挑高产品总建（万㎡）挑高产品建筑形态层高（米）户型面积（套）开盘时间成交均价（元/㎡）项目整体成交价格（元/㎡）销售周期销售率（挑高产品）江宁5米空间1.542.27小高层，11F/1、9F/1541-48㎡：34套54-59㎡：56套61-64：135套71-74：14套108：1套2006.6.174415441511天28％魔方4.85122.17F/1、8F/14.8主力：33-55㎡2005.6.44606444912个月99％西苑阳光翠庭1.33.360.488F/14.844-45㎡2005.11.26408634097个月98％天元吉第2730/多层，3F5.145-50㎡预计2006年下半年开盘宁南瑞尔城市空间0.731.623F/14.9842-50㎡预计2006年10月预计售价：7200河西润花园4.7124.618F/2，已推出18F/14.9543-58㎡2006.6.108300（精装修标准1000-1500）600118天66％新锐国际1.257.32.3729F/1550-59㎡：210套60-69㎡：90套70㎡：90套2006.4.28660059502个月78％西城风尚0.671.340.512F/14.98主力：51-60㎡2005.12.31085410065（平层成交均价8296）6个月79％城东御水湾16200.3多层5主力：49-572005.10739960018个月100％策划报告第12页共69页东郊小镇1271300.58多层4.9535-40㎡96％59-60㎡4％2006.3.19413333553个月97.4％板块项目名称占地面积（万㎡）总建面积（万㎡）挑高产品总建（万㎡）挑高产品建筑形态层高（米）户型面积（套）开盘时间成交均价（元/㎡）项目整体成交价格（元/㎡）销售周期销售率（挑高产品）城中上锋国际0.21.60.54高层4.7主力：37-67㎡2005.10.221100098138个月91％长发中心1.71212高层4.857㎡：21%62-67㎡：21%73-76㎡：41%107㎡：17%2005.4.1812156（其中住宅12337办公12271）12156（其中住宅12337办公12271）14个月70％天空之都0.475.45.4高层4.8主力：37-70㎡二期2006.06.03135001350025天60％城北方圆城市绿洲20261.8多层5主力：79--83㎡2006.04.28639949342个月75.5％可以看出，挑高小户型在南京市场属于畅销型产品。策划报告第13页共69页案例分析：润花园“喜跃”高层挑高小户型介绍：本幢累计成交状况开盘日期:2006-06-10建筑结构:钢混入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例套套套套M2元/M2%今日即时交易状况今日认购今日成交套套08年6月交付的高层，截至7月6日，成交率73％（尚不含大定小定），销售情况不错。产品基本情况：1、进深9米，开间从3.6米到4.5米之间。2、层高4.95米。3、18层的高层，平面图见下面。4、精装修，价值约600元/平米，换算毛坯约7800元/平米，号称装修1000元/平米，毛坯7300元/平米，其平层房屋售价6050元/平米。和我公司小高层5800元/平米，挑高7200元/平米的估价差不多。策划报告第14页共69页策划报告第15页共69页三、项目成本分析：（一）单纯物业形态的成本分析1．纯粹小高层成本分析项目单位成本说明，114653平米的建筑面积合计。一、税收成本按小高层销售均价5800元/平方米计算，容积率1.71、营业税及附加。321.95.55%5.55％计算2、城市维护建设税20.30.35%0.35%计算中华人民共和国城市维护税暂行条例国发[1985]第19号纳税人所在地在市区的，税率为营业税的7％；3、教育费附加8.70.15%这是国家为发展