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商品房价格影响因素易居中国市场部成本因素市场因素社会因素本体因素建安成本土地成本税费成本融资成本供应成交未来预期政策因素经济因素规划因素人口及产业外部因素产品因素其他A类B类C类D类注：按照决定商品房最终价格的权重大小顺序，我们归纳了ABCD四类因素成本因素建安成本土地成本配套成本税费成本成本是影响商品房价格的第一要素，“价格=成本+利润”永远是开发商定价的重要法则。融资成本建筑用地购买成本土地成本土地使用权购买价格土地开发费用带征用地购买成本土地契税及手续费七通一平费用基础设施费用土地成本地下车库不可售配套设施商业建安工程独栋别墅/联排别墅小高层/高层多层（电梯/不带电梯）建安成本建安成本前期费用建筑安装费用可行性研究费用勘查设计费用配套成本居委会，非机动车车棚，项目内部营业性公共配套银行幼儿园，托儿所、中小学，文化站，医院等智能化工程雨污水管工程景观、绿化河道处理车库道路、围墙电视环卫环保电话供气供电供水配套成本住宅配套公共设施配套营运成本营运成本财务费用管理费用销售广告其他购地贷款利息建筑安装工程贷款利息管理人员工资办公支出养老保险费报纸广告高炮广告道旗广告年检费渣土费治安费..........随着央行贷款利率的提高和贷款审核的加强，主要由利息构成的财务成本直线上升，比重约占总开发成本的将近10%。税费成本税费成本国家规定税费非正规税费印花税土地增值税耕地占有税城市维护建设税城镇土地使用税企业所得税营业税项目管理费人防费大市政配套费商品房交易管理费征地管理费各成本比例构成一般来说，一个商品房项目的成本构成中，土地成本约占25-30%；建安成本约占25-30%；配套成本约占15-20%；相关税费约占10-15%；运营管理费约占10%。不过这里也根据项目不同会产生较大的差异，如环外用地土地成本较低，而低层住宅产品建安成本也较低。土地成本建安成本配套成本营运成本税费成本土地成本建安成本配套成本营运成本税费成本市场因素供应成交未来预期成本决定商品房的价格底线，而市场则是影响商品房价位段和某一阶段价格走势的关键因素，是一支“看不见的手”，它暗中调节着商品房成交量的升降和价格的涨落。供求形势影响商品房价格价值价格供小于求供大于求根据价值规律作用原理，当供大于求，商品房价格高于价值，价格开始下跌，供应减少；当供不应求时，价格低于价值，商品房价格上扬。独立别墅成交走势0200004000060000800001000001200001400002007年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年1月2月3月1000012000140001600018000200002200024000260002800030000供应面积成交面积成交价格例证：受供求形势影响，独立别墅价格上升明显07年3月-08年3月，上海市独立别墅供应62.8万平米，成交91.4万平米，整体供求比为1：1.45，市场表现为明显的供不应求，受此影响，价格稳步上扬，至08年3月，均价达到2.8万/平米，上升幅度达41%。未来预期项目最终售价未来市场预期供应量开发成本成交量心理预期通过对区域未来供应量、成交量、项目开发成本以及市场主体的心理预期，也可以影响项目最终售价保利地块佳程地块顾村西城区位置地块面积（公顷）容积率用地性质楼板价开发商刘行镇14.71.3住宅6291保利刘行镇14.81.35住宅5187保利刘行镇11.31.35住宅6244保利杨行镇6.81.35住宅5287北京佳程从07年宝山地区挂牌出让的几幅地块来看，顾村保利3幅地楼板价已突破6200元，接近区域销售均价，预计开盘均价至少在1万/平米以上，该案将重新树立板块价格水平。例证：开发成本预期对未来售价的影响社会因素政策因素经济因素规划因素人口及产业社会层面中，政策、经济、规划等因素对商品房价格可以起到全盘性的影响，是房地产市场发展的主导力量，它决定了一个地区房地产市场的繁荣与否，土地成本以及供需结构。07-08税收政策金融政策土地政策房贷政策预售政策政策因素政策因素是调节房价，影响市场供应与成交，项目开发、销售节奏，开发商融资成本，客户购买成本等现象的决定力量，其中又包括税收政策、房贷政策、金融政策、预售政策、土地政策等。税收政策——增加开发成本和转让成本1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。房产企业土地增值税增加房产商开发成本07年2月1日转让个人住房时，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。土地增值税实施暂行条例增加个人转让成本自2007纳税年度(1月1日起至12月31日)起，上海开始按照新的标准对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税。本市一至六级纳税等级对应的年税额标准，分别为每平方米年税额30元、20元、12元、6元、3元和1.5元不等。个人部分暂时不予征收。土地使用税条例增加房产商持有成本金融政策——贷款成本上升历次上调存款准备金率时间调整前调整后调整幅度时间间隔07.1.159.00%9.50%0.50%/07.2.259.50%10.00%0.50%42天07.4.1610.00%10.50%0.50%20天07.5.1510.50%11.00%0.50%30天07.6.511.00%11.50%0.50%22天07.8.1511.50%12.00%0.50%72天07.9.2512.00%12.50%0.50%42天07.10.2512.50%13.00%0.50%31天07.11.2613.00%13.50%0.50%33天07.12.2513.50%14.50%1.00%31天08.1.2514.50%15.00%0.50%32天08.3.2515.00%15.50%0.50%61天08.4.2515.50%16.00%0.50%32天08.5.2016.00%16.50%0.50%26天08.6.1516.50%17.50%1.00%25天历次上调存款准备金率动作金融政策——贷款成本上升时间公积金贷款利率(五年以上)公积金贷款利率(五年内)一年期商业贷款利率备注调整前调整后增幅调整前调整后增幅调整前调整后增幅2007.03.184.59%4.77%0.18%4.14%4.32%0.18%6.12%6.39%0.27%2007.05.194.77%4.96%0.19%4.32%4.41%0.09%6.39%6.57%0.18%2007.07.204.96%4.95%-0.01%4.41%4.50%0.09%6.57%6.84%0.27%2007.08.224.95%5.04%0.09%4.50%4.59%0.09%6.84%7.02%0.18%2007.09.155.04%5.52%0.48%4.59%4.77%0.18%7.02%7.29%0.27%2007.12.205.52%5.52%0.00%5.77%5.77%0.00%7.29%7.47%0.18%仅限5年期以内累积//0.93%//0.63%//1.35%历次银行加息动作多频次的加息和上调存款准备金率，在对冲国内过剩流动性的，防止国际“热线”过多进入的同时，也对国内房地产和固定资产投资造成巨大影响，加剧了开发商资金压力，是造成07年底以来上海众多房产项目为快速回笼资金，不断调整价格、刺激成交的重要原因。金融政策——加剧开发商资金压力07年9月28日，央行和银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。07年12月11日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确规定：以借款人家庭为单位认定房贷次数。无论以前的贷款是否还清，再次申请房贷都不能享受首套房的政策，除非人均住房面积低于当地平均水平。第二套房贷政策二套房贷政策的出台和细则的落实，对抑制投资类购房需求起到了较大作用，加强了市场主体对楼市调控的预期，加剧市场观望。房贷政策——抑制投资类需求预售政策——打击开发商捂盘，增加市场供应颁布日期颁布单位针对环节内容2007-9-4上海房地局销售控制《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，规定分批预售时，每次不得少于3万平方米。2007-9-4上海房地局销售控制区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3～10个工作日内必须对外开盘销售2007-10-30上海市房地局审批环节销售均价高于2.5万元/平米以上的花园住宅应向所在县区房地局申报预售方案“金九银十”前出台该政策，对开发商捂盘惜售行为起到较大影响，短期内逼出大量房源，有效增加了市场供应。07年以来市场政策不断，但最关键的政策其实在于中央的紧缩型财政政策，多次提高利息和储备金率，加强了市场主体的观望情绪，更导致开发商资金链紧张，是08年以来市场供求比持续偏低，成交萎靡，多个项目价格调整的重要原因。税收政策房地产企业土地增值税土地使用税条例土地增值税条例增加开发商开发成本增加开发商持有成本增加个人转让成本金融政策上调存款准备金率银行加息加剧开发商资金压力房贷政策二套房贷政策抑制投资类需求土地政策禁止分期拿证开征土地闲置费打击开发商屯地行为预售政策每次不少于3万方3-10日限期开盘打击捂盘，增加供应政策总结经济因素经济因素•经济发展状况•储蓄和投资状况•居民收入和消费水平•物价状况•财政金融状况•税收负担状况影响房地产价格的经济因素主要包括：经济发展状况、财政金融状况、居民收入和消费水平、税收负担状况、物价状况、储蓄和投资状况等。经济因素国民生产总值与国民收入1财政金融状况2居民收入和消费水平3经济因素→房地产价格•经济收入增长，就业增加，用于房地产生产、投资与需求增加，房地产价格增长；•2002年以来，中国GDP以8%以上幅度增长，带来了房地产价格的不断上扬。•贷款利率上升，紧缩银根，减少金融对房地产的资金支持，使成本增加，减少市场对房地产需求，从而促使房地产价格下降；•存款利率上升，吸引购房者将资金存入银行，减少对房地产市场投资，需求减少，使价格下降。•没有通货膨胀下的居民收入增加和消费水平提高，使客户改善现有居住条件能力得以提高，刺激成交，从而提高房地产价格；•尤其是高收入阶层收入增加后，将利用剩余收入从事房地产投资或投机，购买高档住宅当作保值增值手段，导致市场需求增加，刺激商品房价格上涨。例证：财政金融状况引起商品房成交量的变化利率上调与商品房成交量走势5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%050100150200250300商业贷款利率（%）整体住宅成交（万）商业贷款利率（%）6.12%6.39%6.64%6.84%7.02%7.29%整体住宅成交（万）13880153171236266216216217168127103783010294999907-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0607年以来，央行五次上调银行存贷款利率，机构和个人投资者开始寻求更为稳健的投资渠道，减少对房地产市场投资，上海房地产市场成交量不断下滑，当成交量下滑达到一定程度，市场表现供大于求时，价格势必发生变化。物价状况（CPI指数）4税收负担状况5储蓄和投资状况6•储蓄率高的时期往往是超额积蓄积累期，储蓄率在连续较高的情况下突然转低时，则是房地产热潮期，此时地价会飞涨，这就是